(Thanh tra) - Khi xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Sổ đỏ) lần đầu đối với đất để ở và làm vườn lâu năm (không có nhà ở), người dân phải chứng minh quá trình sử dụng đất ổn định.
Việc sử dụng đất ổn định, trên thực tế, việc xác định thời điểm và mục đích sử dụng ổn định của một thửa đất không phải lúc nào cũng đơn giản.
Cụ thể, gửi phản ánh kiến nghị đến Bộ Nông nghiệp và Môi trường, bà Đỗ Thị Hằng (tỉnh Quảng Ninh) cho biết, gia đình bà mua nhà và đất để ở và làm vườn từ năm 1979 (có giấy tờ viết tay). Quá trình sử dụng để ở có thông báo nộp thuế đất ở năm 1982 và xác nhận hộ khẩu thường trú của công an xã từ năm 1986 đến năm 1998.
Đến năm 1998 do nhà quá cũ nát nên bị đổ, khi đó do kinh tế quá khó khăn nên gia đình bà không có điều kiện xây lại nhà và phải tạm thời chuyển đến chỗ ở khác. Từ năm 1998 đến trước năm 2017 mặc dù không còn nhà để ở nhưng gia đình vẫn trông nom và làm vườn trên thửa đất này, giữ nguyên hiện trạng và không làm thay đổi mục đích sử dụng đất.
Do thực tế không có nhà để ở nên giai đoạn 1999-2017 gia đình không có hộ khẩu thường trú, không có hoá đơn điện, nước, không có biên lai nộp thuế và các giấy tờ khác chứng minh quá trình sử dụng để ở. Đến năm 2017 gia đình mới có điều kiện xây lại nhà.
Nay gia đình xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì UBND xã yêu cầu cung cấp hồ sơ, giấy tờ thể hiện quá trình sử dụng đất để ở giai đoạn từ năm 2003-2014 để chứng minh quá trình "sử dụng đất ổn định" từ năm 1979 đến nay. Việc yêu cầu cung cấp giấy tờ chứng minh quá trình sử dụng đất để ở trong giai đoạn không có nhà ở như trên thực sự bất khả thi đối với gia đình bà.
Bà Hằng hỏi: “Việc "sử dụng đất ổn định" theo quy định tại khoản 38, Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 thì đối với trường hợp của gia đình tôi có buộc phải chứng minh việc sử dụng đất vào mục đích để ở liên tục qua các thời kỳ của Luật Đất đai (phải chứng minh việc sử dụng để ở không bị gián đoạn) thì mới đủ căn cứ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?”.
Việc xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như trên có đảm bảo đúng quy định, bảo đảm quyền lợi hợp pháp, chính đáng của gia đình bà hay không?.
Về nội dung hỏi của công dân, Bộ Nông nghiệp và Môi trường giải đáp: Nội dung phản ánh của công dân là vụ việc cụ thể thuộc thẩm quyền giải quyết của địa phương và cần căn cứ vào hồ sơ lưu trữ, các quy định cụ thể địa phương đã ban hành theo thẩm quyền để thi hành Luật Đất đai để xem xét, giải quyết. Bộ nêu một số nguyên tắc như sau:
1. Tại khoản 38 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 quy định “38. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét việc sử dụng đất ổn định”.
Quy định tại khoản 38 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 thay thế quy định tại khoản 1 Điều 21 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai: “1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận…”.
2. Về việc xác nhận sử dụng đất ổn định quy định tại khoản 38 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 đã được quy định tại tiết b2 điểm b khoản 4 Mục III nội dung C Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 của Chính phủ. Cụ thể:
“b2) Ngoài nội dung xác nhận theo quy định tại nội dung (b1) điểm b Mục 3 này, căn cứ vào trường hợp cụ thể thì xác nhận các nội dung sau:
(i) Trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 7 Điều 137 Luật Đất đai thì thực hiện xác định đất sử dụng ổn định theo quy định tại khoản 38 Điều 3 Luật Đất đai.
(ii) Trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai thì xác định nguồn gốc sử dụng đất; xác định việc sử dụng đất ổn định theo quy định tại khoản 38 Điều 3 Luật Đất đai. Việc xác nhận sử dụng đất ổn định được căn cứ vào thời gian và mục đích sử dụng đất tại một trong các giấy tờ sau đây:
+ Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;
+ Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;
+ Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định về thi hành án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;
+ Giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có địa chỉ thuộc thửa đất phải xác định;
+ Giấy tờ về giao đất không đúng thẩm quyền hoặc giấy tờ về việc mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định tại Điều 140 Luật Đất đai;
+ Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 trở về sau;
+ Bản đồ, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai; sổ mục kê, sổ kiến điền được lập từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 trở về sau;
+ Giấy tờ về việc kê khai, đăng ký nhà, đất có xác nhận của UBND cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh tại thời điểm kê khai kể từ ngày 15/10/1993 trở về sau;
+ Giấy tờ về việc đăng ký thường trú, tạm trú tại nhà ở gắn với đất ở do cơ quan có thẩm quyền cấp;
(iii) Trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai mà không có một trong các thông tin, giấy tờ tại nội dung (ii); hoặc trên giấy tờ, thông tin đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ, thời điểm xác lập thông tin và mục đích sử dụng đất được thực hiện trên cơ sở nội dung kê khai của người sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất.
(iv) Trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai và thời điểm bắt đầu sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ hoặc thông tin quy định nội dung (ii), và nội dung (iii) có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất được xác định theo giấy tờ hoặc thông tin có ngày, tháng, năm sử dụng đất sớm nhất”.
3. Về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu đã được pháp luật đất đai hiện hành quy định cụ thể các Điều 137, 138, 139 và 140 của Luật Đất đai.
4. Về trình tự, thủ tục hành chính về đất đai, trong đó có thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu hiện hành đã được Chính phủ giao UBND cấp tỉnh quy định tại Điều 15 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.
Như vậy, các giấy tờ cần có để chứng minh quá trình sử dụng đất làm căn cứ xác định theo quy định của Luật Đất đai hiện hành (như Điều 137, Điều 138, 139, 140 Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn).
