Ngày 7/3, Ban Thường trực UBTƯ MTTQ Việt Nam tổ chức Hội nghị Phản biện xã hội Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản ban hành từ năm 2014 đã tạo ra hành lang pháp lý, thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản và nhà ở trong thời gian qua.
Tuy nhiên, sau hơn 8 năm đi vào cuộc sống, trong quá trình thực thi, các luật này đã bộc lộ không ít bất cập, hạn chế, có nhiều quy định chồng chéo với các luật liên quan, có những quy định không còn phù hợp với thực tiễn.
Có sự giám sát, thanh kiểm tra
GS.TS Trần Ngọc Đường, Chủ nhiệm Hội đồng Tư vấn Dân chủ và Pháp luật cho ý kiến tại mục 4 Chương II Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), thì việc bổ sung quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư trong trường hợp nhà chung cư không còn đủ điều kiện an toàn cho người sử dụng, lý do này không xác đáng và không phù hợp với thực tiễn.
Không thể đánh đồng những nhà chung cư đã xuống cấp, hết hạn hiện nay với những nhà chung cư hình thành quyền sở hữu từ quyền mua, bán hợp pháp theo giá thị trường vào những năm Nhà nước có chủ trương phát triển thị trường nhà ở.
Nhà chung cư hiện nay được xác lập quyền sở hữu dựa trên sự mua bán sòng phẳng, theo cơ chế thị trường và được Nhà nước công nhận quyền sở hữu hợp pháp.
Đối với nhà chung cư cũ, chủ đầu tư là Nhà nước, không gắn với trách nhiệm của một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, còn nhà chung cư ngày nay được gắn với trách nhiệm của nhà đầu tư là một doanh nghiệp cụ thể.
Doanh nghiệp đó có quyền và nghĩa vụ gắn với sự tồn tại của nhà chung cư đó để tiến hành duy tu, bảo dưỡng và kinh doanh, đồng thời trong quá trình thiết kế, thi công, xây dựng công trình… có sự giám sát, thanh tra, kiểm tra của cơ quan có thẩm quyền.
“Tuy nhiên, những quy định của Khoản 3 Điều 25 không thấy trách nhiệm của nhà đầu tư đâu cả”, GS.TS Trần Ngọc Đường nhấn mạnh.
Ở nội dung ở khoản 1 Điều 26, theo GS.TS Trần Ngọc Đường là thiếu toàn diện, không hợp tình, hợp lý; bởi nếu không xử lý thỏa đáng hậu quả của việc tuyên bố chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư của chủ sở hữu, thì thị trường bất động sản về nhà chung cư sẽ kém sôi động.
GS.TS Trần Ngọc Đường kiến nghị, việc xử lý nhà chung cư bị phá dỡ nếu xảy ra, thì phải phân loại nhà chung cư có quyền sở hữu 50 năm và nhà chung cư có quyền sở hữu lâu dài, từ đó định giá để người mua được bảo vệ quyền lợi chính đáng.
Có tính dự báo, dự đoán
PGS.TS Doãn Hồng Nhung, Trường Đại học Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội có ý kiến: “Các quy định được ban hành trong Dự thảo Luật cần phải có tính dự báo, dự đoán các tình huống có thể xảy ra đối với việc sử dụng nhà chung cư để cho tâm lý của người dân phải được ổn định, tránh xáo trộn để không tạo cho những kẻ tự ý nâng giá đất, nhà chung cư bị ảnh hưởng. Hệ quả là dẫn đến việc kinh doanh và cạnh tranh không lành mạnh”.
Theo PGS.TS Doãn Hồng Nhung, trong hoạt động kinh doanh trước mắt cần áp dụng ngay cho những chung cư cũ cần phải cải tạo, do căn hộ chung cư xuống cấp trầm trọng và những chung cư mới chuẩn bị đưa vào kinh doanh.
Việc áp dụng triển khai giao kết và thực hiện hợp đồng thuê, mua sẽ là điểm nhấn pháp lý cho hoạt động kinh doanh và hỗ trợ người dân lao động, công nhân viên chức, người dân nghèo đô thị, sinh viên, các cán bộ lực lượng công an, bộ đội và cả đối với những gia cảnh bị biến động sau đại dịch Covid-19...
Cũng cho rằng cần bổ sung thêm vai trò của nhân dân, thanh tra chuyên ngành đất đai, xây dựng và Hiệp hội Bất động sản trong hoạt động hỗ trợ, giám sát, phản biện xã hội nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân về nhà ở.
Bên cạnh đó, cần cân nhắc quy trình triển khai cách tính thuế lũy tiến đối với nhà ở theo giá trị tài sản hay theo số lượng nhà ở để phù hợp với Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Thuế, Luật thi hành án dân sự, PGS.TS Doãn Hồng Nhung nhấn mạnh.
Khắc phục mâu thuẫn chồng chéo
GS.TS Phan Trung Lý, nguyên Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Pháp luật và Xã hội đề nghị, rà soát đảm bảo tính hợp hiến, hợp pháp, tính thống nhất của hệ thống pháp luật, khắc phục mâu thuẫn chồng chéo trong các quy định về lĩnh vực này, nhất là phù hợp với quy định của Hiến pháp, của Bộ luật Dân sự, trong tương quan với Luật Đất đai, Luật Xây dựng.
Theo GS.TS Phan Trung Lý, các quy định của pháp luật về nhà ở hay bất động sản, về xây dựng hay kinh doanh đều phải được tiếp cận và quy định trên cơ sở quyền con người - về sở hữu, về tài sản, về nhà ở, về đất đai, về tự do kinh doanh trong các ngành nghề mà pháp luật không cấm.
Vì vậy để góp ý sâu về xây dựng, phê duyệt chương trình phát triển nhà ở là nội dung rất quan trọng, rất phức tạp nhưng cũng là mảnh đất màu mỡ cho tham nhũng, tiêu cực.
GS.TS Phan Trung Lý lo ngại, nếu quy định không chặt chẽ thì quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch sẽ bị lợi dụng, tạo điều kiện cho cá nhân trục lợi chính sách, làm giàu bất chính.
Theo Phó Chủ tịch UBTƯ MTTQ Việt Nam Trương Thị Ngọc Ánh, việc sửa đổi 2 luật này là rất cần thiết nhằm đáp ứng các yêu cầu thực tiễn đang đặt ra. Đặt trong bối cảnh sửa đổi, bổ sung dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là cơ hội để cùng tháo gỡ những điểm nghẽn, nút thắt, mâu thuẫn, chồng chéo, gây khó khăn cho triển khai, thực hiện.
Chủ tịch UBTƯ MTTQ Việt Nam Đỗ Văn Chiến cho rằng, trong các Dự thảo Luật phải rà soát để thể chế hóa đúng đắn các chủ trương, nghị quyết, kết luận của Ban Chấp hành Trung ương Đảng và Bộ Chính trị.
Ông cũng khẳng định những ý kiến đóng góp của các đại biểu tại hội nghị này sẽ được tập hợp tổng hợp gửi cho cơ quan soạn thảo và Ủy ban Kinh tế, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội và các đại biểu Quốc hội.
Về thời điểm ban hành, Luật Đất đai là luật gốc cần phải cân nhắc kỹ thời gian trình ban hành thông qua hoặc là đồng thời với Luật Đất đai hoặc sau khi Luật Đất đai thông qua mới thông qua hai luật này, Chủ tịch MTTQ Việt Nam cho biết.