Tháo gỡ khó khăn cho dự án bất động sản là cần thiết, nhưng không thể đồng nghĩa với hợp thức hóa sai phạm, buông lỏng quản lý hoặc chuyển rủi ro từ doanh nghiệp sang Nhà nước và người dân.

Đưa giá bất động sản về gần giá trị thực

Bất động sản liên quan trực tiếp đến đất đai, quy hoạch, xây dựng, tín dụng, thị trường vốn, thuế và an sinh xã hội. Khi vận hành lành mạnh, thị trường thúc đẩy phát triển hạ tầng, đô thị hóa, tạo việc làm và đáp ứng nhu cầu nhà ở. Ngược lại, nếu bị chi phối bởi đầu cơ, thông tin thiếu minh bạch và kỳ vọng tăng giá quá mức, bất động sản có thể trở thành nơi tích tụ rủi ro cho cả nền kinh tế. Thị trường hiện đã có những tín hiệu phục hồi, nhưng các điểm nghẽn căn bản chưa được xử lý triệt để.

Một trong những bất cập lớn nhất hiện nay là giá bất động sản tại nhiều nơi chưa phản ánh đúng giá trị sử dụng và khả năng chi trả của người dân. Giá đất, tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, lãi vay, vật liệu xây dựng và thời gian thực hiện thủ tục kéo dài đều làm tăng giá thành sản phẩm.

Bên cạnh đó còn có phần giá tăng do tin đồn quy hoạch, đấu giá bất thường, môi giới cung cấp thông tin thiếu kiểm chứng hoặc nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính để “lướt sóng”. Khi đó, giá bất động sản không còn được hình thành chủ yếu từ nhu cầu ở và sản xuất, kinh doanh, mà bị chi phối bởi tâm lý đám đông và kỳ vọng đầu cơ. Vì vậy, kiến tạo thị trường không thể chỉ nhằm làm tăng số lượng giao dịch.

Thị trường bất động sản phát triển bền vững cần dựa trên nền tảng minh bạch thông tin và kỷ cương pháp luật. Ảnh: Đông Hà

Một thị trường sôi động nhờ tin đồn, tín dụng dễ dãi và khan hiếm giả không phải là thị trường khỏe mạnh. Mục tiêu phải là tăng nguồn cung hợp pháp, giảm chi phí không cần thiết, nâng cao chất lượng sản phẩm và đưa giá nhà về gần hơn với thu nhập thực tế. Muốn đạt được điều đó, trước hết phải công khai đầy đủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tình trạng pháp lý, tiến độ, nghĩa vụ tài chính và điều kiện đưa sản phẩm vào kinh doanh của từng dự án. Dữ liệu phải được cập nhật, liên thông và dễ tiếp cận, không để thông tin quy hoạch trở thành lợi thế riêng của một nhóm người.

Cần đẩy nhanh xây dựng cơ sở dữ liệu đồng bộ về đất đai, nhà ở và giao dịch bất động sản. Các hoạt động giao dịch, công chứng, kê khai thuế và đăng ký biến động đất đai phải từng bước kết nối trên môi trường điện tử. Khi có dữ liệu về giá giao dịch thực, cơ quan quản lý sẽ thuận lợi hơn trong định giá, quản lý thuế và phát hiện biến động bất thường. Tình trạng kê khai hai giá, che giấu doanh thu, thất thu ngân sách và đầu cơ theo tin đồn sẽ từng bước được hạn chế. Minh bạch cũng là phương thức bảo vệ doanh nghiệp làm ăn nghiêm túc. Khi thông tin pháp lý và tiến độ dự án được công khai, người dân có căn cứ lựa chọn sản phẩm; những chủ đầu tư yếu kém hoặc cố tình vi phạm khó huy động vốn dựa trên quảng cáo sai lệch.

Tháo gỡ vướng mắc phải gắn với hậu kiểm

Hệ thống pháp luật mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đã tạo nền tảng quan trọng để tổ chức lại thị trường. Tuy nhiên, pháp luật chỉ thực sự đi vào cuộc sống khi được hướng dẫn thống nhất, thủ tục được giải quyết đúng thời hạn và trách nhiệm của từng cơ quan, cá nhân được xác định rõ.

Cần tiếp tục rà soát, cắt giảm thủ tục chồng chéo, rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư và tháo gỡ những dự án gặp vướng mắc khách quan. Nhưng nguyên tắc phải rõ: Tháo gỡ pháp lý không phải là bỏ qua pháp luật; phân cấp, phân quyền không phải là buông lỏng kiểm tra; giảm tiền kiểm phải gắn với tăng hậu kiểm và chế tài đủ sức răn đe. Đây là vấn đề đặc biệt quan trọng đối với công tác thanh tra.

Minh bạch dữ liệu về quy hoạch, pháp lý và giao dịch là yếu tố quan trọng để thị trường vận hành lành mạnh. Ảnh: Đông Hà

Thanh tra trong lĩnh vực bất động sản không nên chỉ tập trung xử lý hậu quả khi dự án đã kéo dài nhiều năm, người dân đã nộp tiền hoặc ngân sách đứng trước nguy cơ thất thoát. Cần chuyển mạnh sang thanh tra theo mức độ rủi ro, nhận diện sớm địa bàn có biến động giá bất thường, dự án chậm tiến độ, chủ đầu tư huy động vốn khi chưa đủ điều kiện hoặc hoạt động đấu giá có dấu hiệu bất thường.

Cũng cần giám sát chặt việc điều chỉnh quy hoạch, thay đổi mật độ xây dựng, chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất và xác định giá đất. Đây là những khâu có thể làm gia tăng đáng kể giá trị bất động sản, tiềm ẩn nguy cơ lợi ích nhóm, thất thoát tài sản công và phát sinh khiếu kiện nếu thiếu công khai, kiểm soát.

Kết luận thanh tra phải xác định rõ bản chất sai phạm, trách nhiệm của tổ chức, cá nhân và biện pháp khắc phục. Sau thanh tra, cần theo dõi đến cùng việc thu hồi tài sản, xử lý trách nhiệm và chấn chỉnh cơ chế quản lý, tránh tình trạng kết luận đã ban hành nhưng việc thực hiện kéo dài.

Quá trình tháo gỡ cũng phải phân loại rõ từng dự án. Dự án tuân thủ pháp luật cần được hỗ trợ đẩy nhanh. Dự án có sai sót thủ tục nhưng có thể khắc phục, không có động cơ trục lợi, cần được xử lý công khai, đúng thẩm quyền. Những dự án có dấu hiệu gây thất thoát, lợi ích nhóm, huy động vốn trái phép hoặc lừa dối khách hàng phải bị xử lý nghiêm. Không thể áp dụng một cơ chế chung cho mọi trường hợp. Cách làm thiếu phân loại vừa khiến dự án tốt tiếp tục đình trệ, vừa tạo kẽ hở để sai phạm nghiêm trọng được hợp thức hóa dưới danh nghĩa tháo gỡ khó khăn.

Đưa nhà ở trở về đúng chức năng an sinh

Một thị trường bất động sản bền vững phải trả lời được câu hỏi căn bản: người dân có thể tiếp cận chỗ ở phù hợp hay không? Nếu nguồn lực xã hội chủ yếu chảy vào biệt thự, đất nền, căn hộ cao cấp và sản phẩm đầu cơ, trong khi công nhân, người lao động, cán bộ trẻ và người có thu nhập trung bình ngày càng khó mua hoặc thuê nhà, thì cơ cấu thị trường vẫn mất cân đối.

Xây dựng cơ sở dữ liệu đồng bộ về đất đai và bất động sản sẽ góp phần nâng cao hiệu quả quản lý thị trường. Ảnh: Đông Hà

Phát triển nhà ở xã hội không chỉ là chỉ tiêu về số lượng căn hộ, mà còn là thước đo năng lực tổ chức thực hiện chính sách an sinh, từ bố trí quỹ đất, lựa chọn chủ đầu tư, cấp phép, tín dụng ưu đãi đến xác định đúng đối tượng thụ hưởng. Quá trình này phải gắn với kiểm soát chất lượng công trình, giá bán, điều kiện mua và chuyển nhượng. Cần ngăn chặn tình trạng xin cho, mua suất, khai sai đối tượng hoặc lợi dụng chính sách để đầu cơ. Danh sách dự án, tiến độ, số lượng căn hộ, giá bán và tiêu chí xét duyệt phải được công khai để người dân, cơ quan quản lý, báo chí và xã hội cùng giám sát.

Bên cạnh hỗ trợ người dân sở hữu nhà ở, cần phát triển thị trường nhà cho thuê, nhà ở công nhân và mô hình thuê mua dài hạn. Không nên coi việc mọi người đều phải mua nhà là tiêu chuẩn duy nhất của an cư.

Một thị trường cho thuê chuyên nghiệp, hợp đồng rõ ràng, quyền lợi người thuê được bảo vệ sẽ giảm áp lực vay nợ và đáp ứng tốt hơn nhu cầu dịch chuyển lao động. Chính sách tín dụng cũng phải được phân loại theo mức độ rủi ro. Không nên “đóng van” đồng loạt, nhưng cũng không thể cấp vốn dễ dãi cho đầu cơ. Nguồn vốn cần ưu tiên nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có giá phù hợp, cải tạo chung cư cũ và phát triển hạ tầng đô thị; đồng thời kiểm soát dự án chưa đủ pháp lý hoặc doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao.

Kỷ cương tạo niềm tin cho thị trường

Kiến tạo thị trường bất động sản phát triển bền vững không có nghĩa là Nhà nước làm thay thị trường, mà là thiết lập luật chơi công bằng, minh bạch và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân, doanh nghiệp.

Nhà nước cần chủ động tháo gỡ những điểm nghẽn do thể chế và thủ tục gây ra, nhưng đồng thời phải kiểm soát quyền lực trong quản lý đất đai, quy hoạch, định giá, đấu giá và phê duyệt dự án. Mọi quyết định làm thay đổi giá trị đất đai phải được công khai và có cơ chế giải trình rõ ràng.

Thanh tra, kiểm tra cần đúng trọng tâm, tránh chồng chéo, không gây cản trở hoạt động bình thường của doanh nghiệp. Tuy nhiên, khi phát hiện vi phạm phải xử lý nghiêm, thu hồi đầy đủ tài sản thất thoát và công khai kết quả.

Một thị trường bất động sản bền vững phải được đo bằng khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực, chất lượng đô thị, mức độ minh bạch và sức chống chịu trước biến động, chứ không chỉ bằng giá tăng hay số lượng giao dịch. Khi dữ liệu được công khai, pháp luật được thực thi nhất quán, dòng vốn được kiểm soát và trách nhiệm công vụ được giám sát, bất động sản mới thực sự trở thành động lực phát triển, thay vì là nơi tích tụ đầu cơ, khiếu kiện và rủi ro.