Tín dụng bất động sản chiếm 25,73% tổng dư nợ nền kinh tế. Ảnh: Đức Thanh

Tín dụng tiếp tục chảy vào bất động sản

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tại hội nghị sơ kết hoạt động ngân hàng 6 tháng đầu năm và triển khai nhiệm vụ 6 tháng cuối năm 2026, đến ngày 29/6/2026, dư nợ tín dụng toàn hệ thống đạt 20,03 triệu tỷ đồng, tăng 7,73% so với cuối năm 2025, tương đương khoảng 1,4 triệu tỷ đồng được bổ sung cho nền kinh tế.

Đến cuối tháng 5, khoảng 77% dư nợ tín dụng tập trung vào lĩnh vực sản xuất, kinh doanh. Trong đó, dư nợ đối với lĩnh vực nông nghiệp, nông thôn chiếm 22,09% tổng dư nợ; doanh nghiệp nhỏ và vừa chiếm 19,84%. Riêng tín dụng bất động sản chiếm 25,73% tổng dư nợ nền kinh tế. Đáng chú ý, tín dụng phục vụ nhu cầu nhà ở để tự sử dụng chiếm tới 51,97% dư nợ bất động sản, trong khi tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực này ở mức 2,3%.

Những con số trên cho thấy bất động sản vẫn là một trong những lĩnh vực hấp thụ vốn lớn của hệ thống ngân hàng. Tuy nhiên, định hướng điều hành của NHNN tiếp tục nhấn mạnh yêu cầu kiểm soát chặt tín dụng bất động sản, bảo đảm dòng vốn được phân bổ vào các phân khúc có nhu cầu thực, hạn chế rủi ro phát sinh từ hoạt động đầu cơ.

Trước đó, trong năm 2025, tín dụng bất động sản tăng khoảng 22%. Nếu tính cả các khoản vay tiêu dùng liên quan đến bất động sản, mức tăng có thể lên tới 28-30%, phản ánh xu hướng dòng vốn quay trở lại thị trường khi hoạt động giao dịch từng bước cải thiện.

Doanh nghiệp vẫn chịu áp lực lớn

Dù tín dụng tiếp tục tăng, bức tranh của thị trường bất động sản vẫn còn nhiều gam màu trầm. Theo báo cáo tình hình kinh tế - xã hội 6 tháng đầu năm của Cục Thống kê (Bộ Tài chính), có 1.463 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoàn tất thủ tục giải thể, tăng khoảng 120% so với cùng kỳ năm trước. Bình quân mỗi tháng có khoảng 243 doanh nghiệp rời khỏi thị trường.

Ở chiều ngược lại, hơn 2.400 doanh nghiệp quay trở lại hoạt động, giảm 12% so với cùng kỳ năm 2025, trong khi gần 3.200 doanh nghiệp mới được thành lập, tăng 23%. Những con số này cho thấy sức hấp dẫn của thị trường vẫn còn, nhưng quá trình phục hồi chưa thực sự đồng đều.

Thực tế, nhiều doanh nghiệp vẫn gặp khó về dòng tiền khi thanh khoản thị trường cải thiện chậm. Giao dịch tại nhiều địa phương chưa sôi động, người mua có xu hướng thận trọng hơn trước quyết định xuống tiền. Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất vay mua nhà tăng khiến chi phí tài chính của người dân cao hơn, ảnh hưởng trực tiếp đến nhu cầu nhà ở.

Các chuyên gia cho rằng, dù đóng vai trò quan trọng, nhưng tín dụng không phải là yếu tố duy nhất quyết định sự phục hồi của thị trường bất động sản. Nếu nguồn cung dự án tiếp tục hạn chế, các vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ và niềm tin của người mua chưa được cải thiện, dòng vốn ngân hàng cũng khó phát huy hiệu quả như kỳ vọng.

TS Châu Đình Linh, Trường Đại học Ngân hàng TPHCM, cho rằng điều hành tín dụng hiện nay đang hướng tới mục tiêu phân bổ vốn theo chất lượng thay vì mở rộng đại trà. Theo đó, việc ưu tiên vốn cho các phân khúc phục vụ nhu cầu thực như nhà ở xã hội, hạ tầng khu công nghiệp hay các dự án có tính khả thi sẽ góp phần hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, đồng thời hạn chế nguy cơ hình thành bong bóng tài sản.

Đồng quan điểm, nhóm phân tích Công ty Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam nhận định bất động sản khu công nghiệp sẽ là phân khúc hưởng lợi rõ nét khi dòng vốn trung và dài hạn được khơi thông, qua đó tạo điều kiện đẩy nhanh đầu tư hạ tầng, giải phóng mặt bằng và nâng cao khả năng thu hút dòng vốn FDI.

Đối với nhà ở xã hội, việc ưu tiên tín dụng được kỳ vọng sẽ góp phần thúc đẩy tiến độ triển khai các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân. Theo Mirae Asset, dư nợ cho vay nhà ở xã hội hiện chỉ chiếm khoảng 0,2% tổng dư nợ toàn nền kinh tế, do đó, dư địa mở rộng tín dụng đối với phân khúc này vẫn còn khá lớn.

Tuy nhiên, tín dụng chỉ là một trong những điều kiện để thị trường phục hồi. Để bất động sản lấy lại đà tăng trưởng bền vững, cần đồng thời tháo gỡ vướng mắc pháp lý, cải thiện nguồn cung, ổn định mặt bằng lãi suất và củng cố niềm tin của người mua. Khi những yếu tố này được cải thiện đồng bộ, dòng vốn tín dụng mới có thể phát huy hiệu quả, góp phần thúc đẩy thị trường phát triển an toàn và bền vững.