Giá chuyển nhượng BĐS luôn biến động, nên khung giá đất và hệ số điều chỉnh của Nhà nước cần sát với thực tế để làm cơ sở tính thuế chuẩn. Ảnh: QL

Giá thực tế chuyển nhượng được hiểu như thế nào?

Theo quy định của pháp luật về thuế, đối với hoạt động kinh doanh mua bán, chuyển nhượng BĐS, cá nhân phải nộp thuế thu nhập bằng 2% giá trị chuyển nhượng tính theo hợp đồng mua bán được xác lập tại tổ chức công chứng. Còn doanh nghiệp BĐS đóng 20% trên thu nhập và nhiều loại phí, lệ phí khác. Đây cũng là nguyên nhân của tình trạng một thửa đất có hai giá mua bán khác nhau nhằm mục đích trốn thuế.

Đơn cử, người mua và người bán có thể thỏa thuận và lập cùng lúc 2 loại hợp đồng: Hợp đồng chuyển nhượng BĐS có công chứng để làm thủ tục sang tên "sổ đỏ" theo quy định, thì sẽ ghi giá mua bán thấp hơn so với giá thực tế giao dịch. Đồng thời, với hợp đồng viết tay do hai bên tự soạn ký với nhau, ghi theo giá thực tế giao dịch, để phòng ngừa khi xảy ra tranh chấp cần phải giải quyết tại toà án. Câu chuyện này diễn ra khá phổ biến trên thị trường BĐS trong một thời gian dài khiến ngân sách Nhà nước thất thu, đồng thời tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý.

Từ trung tuần tháng 12/2021, Tổng cục Thuế triển khai các biện pháp, trong đó gửi khuyến nghị đến các tổ chức, cá nhân yêu cầu kê khai giá trên hợp đồng công chứng theo đúng giá trị thực tế mua bán nhà đất. Vậy nhưng, giá thực tế chuyển nhượng BĐS hay giá thị trường được hiểu như thế nào, thì vẫn là một khái niệm mù mờ chưa có văn bản pháp lý quy định cụ thể, dẫn đến những khó khăn trong công tác chống thất thu thuế, còn người dân thì bị ách tắc trong hồ sơ thủ tục khai thuế khi làm thủ tục sang tên chuyển nhượng.

Trong khi đó, khung bảng giá nhà đất do UBND các tỉnh, thành phố ban hành hàng năm hiện vẫn đang là cơ sở pháp lý để tính thuế. Với những trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc để giá thấp hơn khung giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định tại thời điểm chuyển nhượng, thì cơ quan thuế có quyền tính theo bảng giá đất này. Do vậy, chưa có cơ sở nào để bác bỏ khung bảng giá đất này không phù hợp với giá thị trường.

Với kinh nghiệm nhiều năm làm nghề môi giới BĐS, anh Nguyễn Huy (quận Hà Đông, Hà Nội) chia sẻ: Thực tế, giá chuyển nhượng BĐS phụ thuộc vào sự thỏa giữa hai bên mua và bán, nên thường sẽ không có mẫu số chung về giá. Chưa kể, trong giá giao dịch BĐS còn có những yếu tố đặc thù như cùng một dãy phố nhưng có những thửa lại bị lỗi phong thủy (đường lao vào nhà, thắt hậu, vướng bốt điện, trước cửa có hố ga thoát nước, gần nghĩa trang…), hay gia chủ đang cần tiền gấp muốn bán nhanh thì có thể hạ giá thấp hơn để đẩy nhanh giao dịch, nên giá chuyển nhượng luôn có sự biến động lên xuống, không thể máy móc cào bằng.

Cần giải pháp tổng thể thay vì khuyến nghị như hiện nay

Dưới góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Quang Hùng (Đoàn Luật sư Hà Nội) cho rằng: Việc ngành Thuế áp dụng các biện pháp nhằm tránh thất thu thuế trong giao dịch BĐS là cần thiết. Nhưng về lâu dài cần phải có một giải pháp tổng thể đồng bộ, thay vì đưa ra những khuyến nghị kêu gọi, chờ đợi vào sự trung thực của người kê khai nộp thuế như hiện nay.

“Muốn người dân ghi đúng giá giao dịch thực tế thì trước hết phải sửa đổi pháp luật theo hướng rõ ràng, cụ thể và dễ hiểu. Theo đó, nên lấy chuẩn căn cứ pháp lý là khung bảng giá đất do các địa phương ban hành. Nhưng khung bảng giá này cần được xây dựng theo hướng tiệm cận với giá thị trường thông qua cơ chế tổ chức hội đồng định giá đất độc lập tại các địa phương. Khi giá đất theo quy định dùng để tính thuế đã ngang với giá thị trường thì buộc người dân phải ghi đúng, ghi đủ”, luật sư Nguyễn Quang Hùng chia sẻ.

Được biết, Bộ Tài chính đang rà soát các văn bản quy phạm liên quan đến hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS để sửa đổi, bổ sung đảm bảo thống nhất, đồng bộ với các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan. Bộ Tài chính đề nghị UBND các tỉnh, thành phố chỉ đạo sở tài nguyên và môi trường chủ trì, phối hợp các cơ quan có liên quan, thường xuyên khảo sát để xây dựng cơ sở dữ liệu giá giao dịch từ chuyển nhượng BĐS, làm căn cứ để tham mưu UBND cấp tỉnh xác định hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm sát với giá giao dịch thực tế trên thị trường BĐS nhằm tránh thất thu thuế.

Về phía ngành Thuế sẽ cung cấp cơ sở dữ liệu mà người nộp thuế đã kê khai trong trường hợp có phát sinh biến động về giá cao cho các cơ quan chuyên môn để tham mưu cho UBND tỉnh, thành phố ban hành bảng giá mới cũng như hệ số điều chỉnh kịp thời theo quy định pháp luật về đất đai.

Tổng cục Thuế đang nghiên cứu, tham mưu với các cơ quan chức năng sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật về thuế liên quan đến căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và thu nhập doanh nghiệp. Bổ sung quy định thanh toán qua ngân hàng đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS tại Điều 16 Luật Kinh doanh BĐS, đồng thời bổ sung chức năng điều tra cho cơ quan thuế.