Thị trường BĐS TP HCM đang trên đà "nóng sốt" bỗng quay đầu hạ nhiệt. Nguồn ảnh: Internet

Cắt lỗ vẫn không bán được

Tìm hiểu tại một văn phòng công chứng tại xã Trung Lập Thượng, huyện Củ Chi, TP HCM, số lượng hồ sơ nhà, đất đã giảm khoảng 30% so với hồi đầu năm. Một nhân viên tại đây cho hay, thời điểm đất sốt, nhân viên thường làm việc quá giờ hành chính vì lượng hồ sơ liên tục, nhưng hiện tại thì ngày vắng, ngày đông và cũng chỉ làm việc trong giờ hành chính.

Chị Nguyễn Quỳnh Trang mua mảnh đất 525m² có 100m² đất thổ cư tại xã Trung Lập Thượng, huyện Củ Chi với giá 2,5 tỷ. Thời điểm chị mua hồi tháng 4, lúc đó, thị trường đất ở đây đang sôi động, nghe lời “cò”, chị vay mượn để mua, giờ cần tiền bán 2,4 tỷ không ai hỏi, giảm xuống 2,2 tỷ đồng. Mức giá này, đã có nhiều người đồng ý nhưng sau đó giao dịch không diễn ra, không ai mua nữa. “Thị trường biến động nhanh khiến NĐT không chuyên như chúng tôi rơi vào thế khó. Tôi đang kỳ vọng sẽ bán sớm được mảnh đất này, thu hồi vốn, trả nợ ngân hàng sớm", chị Trang chia sẻ

Anh Minh, vừa là NĐT, vừa là "cò" đất nền Củ Chi cho biết, thời điểm đất sốt, không chỉ các NĐT mà cả diễn viên, nghệ sĩ… đều kéo nhau xuống đây mua đất đầu tư lướt sóng. Giao dịch hiện nay diễn ra cầm chừng ở nhu cầu thực.

Theo anh Minh, từ thời điểm Quyết định 60 tạm dừng tách thửa ban hành, đất nền khu vực lắng xuống hẳn. Khoảng tháng 5/2021, giao dịch đang trên đà "nóng sốt" bỗng quay đầu hạ nhiệt, nhiều NĐT ra hàng để thu dòng tiền. Tuy nhiên, hiện tại, lượng hàng của NĐT vẫn còn khá lớn, chưa ra được.

Tình trạng khó thoát hàng diễn ra nhiều nơi, như tại huyện Nhà Bè. Chị Minh Hương, một NĐT đang rao bán căn nhà với mức giá thấp hơn khoảng 10% giá bán trong khu vực, thế nhưng đã hơn 1 tháng nay, dù nhiều người quan tâm đến xem, song nhà vẫn chưa thể bán được. Chị Hương đang tính tiếp tục giảm giá, chấp nhận cắt lỗ để thu hồi tiền. “Đây là tình cảnh chung tại TP HCM, khi nhiều NĐT đang cố thoát hàng nhưng không được”, chị Hương nói.

Tại thị trường Long An, một giám đốc sàn giao dịch BĐS cho biết, giao dịch đến nay giảm khoảng 50% so với cùng kỳ năm 2021, và chỉ những khách hàng mua sản phẩm từ cách nay 2 - 3 năm may ra mới bán được, nhưng giá cũng phải thấp hơn giá thị trường, còn những khách hàng đã mua gần đây thì khó thoát hàng.

Nợ vay gây áp lực lớn các NĐT

Theo Hiệp hội BĐS Việt Nam, 6 tháng đầu năm 2022, thị trường xuất hiện nghịch lý mua dễ, bán khó. Nghĩa là, khách có thể mua được BĐS, nhưng muốn bán ra để thu hồi vốn thì không hề dễ dàng, nhất là ở những thị trường sốt, nóng. Trong khi đó, nhiều NĐT cũng dùng các đòn bẩy tài chính để đầu tư BĐS, khiến tài sản có thanh khoản thấp trở thành một gánh nặng lớn, gây áp lực lên dòng tiền của khách hàng.

Nhận định về tình hình thị trường, chuyên gia BĐS - kinh tế, TS Đinh Thế Hiển cũng cho rằng, việc giảm thanh khoản đã xuất hiện từ quý I, nhưng đến bây giờ mới thực sự bắt đầu. BĐS tại nhiều khu vực sẽ giảm giá, đó là các khu vực từng sốt đất, thu hút nhiều NĐT, nhưng đến nay, việc đầu tư hạ tầng và khai thác kinh doanh không đạt kỳ vọng.

Bên cạnh đó, đất nền nhiều khu vực ven TP HCM cũng sẽ giảm giá. 6 tháng cuối năm, thanh khoản giảm toàn thị trường, đặc biệt giảm mạnh ở khu vực BĐS chưa thể tạo ra dòng tiền khai thác, kinh doanh và các BĐS giá trị lớn.

TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư Công ty Savills Việt Nam cho rằng, có 3 vấn đề mà thị trường sẽ phải đối mặt trong 6 tháng cuối năm nay, đó là nguồn cung ít, giá bán vẫn “neo” ở mức cao nhưng tính thanh khoản chậm. Nguyên nhân khiến thị trường kém thanh khoản là bởi quỹ đất hiện không phát triển được các dự án mới, gặp khó khăn và ách tắc về vấn đề pháp lý, cũng như NĐT đẩy lợi nhuận kỳ vọng lên quá cao. Ngoài ra, tín dụng vào BĐS đang bị siết lại trước tình trạng dòng vốn cho thị trường này có dấu hiệu tăng nóng. Nhiều ngân hàng cũng đã có động thái quyết liệt hơn khi tạm dừng cho vay lĩnh vực BĐS.

Các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS lo ngại đến một thời điểm nhất định, giá tăng quá cao khiến tính thanh khoản không còn, khi đó, bong bóng sẽ vỡ, giao dịch giảm mạnh và giá BĐS sẽ giảm mạnh, gây hệ lụy cho nền kinh tế.

Chuyên gia BĐS Phan Công Chánh phân tích, khi dịch Covid-19 cơ bản được kiểm soát, việc đi lại trở nên dễ dàng hơn, thị trường những tháng đầu năm 2022 đã vô cùng hồ hởi, nên dự báo sẽ bùng nổ giao dịch về giá bán trong năm 2022. Thế nhưng, điều ngược lại đã diễn ra khi đến nay giao dịch sụt giảm thê thảm. Không những vậy, đang có làn sóng bán các BĐS để thu hồi vốn trước áp lực nợ vay. Thị trường BĐS trước đây liên thông với thị trường chứng khoán, nghĩa là khi chứng khoán sụt giảm thì một lượng tiền từ đây sẽ “chảy” vào BĐS; nhưng hiện nay đã không xảy ra tình trạng này khi cả hai vẫn đắm chìm trong xu hướng giảm với thanh khoản sụt, lượng tiền trong túi các NĐT không sẵn sàng đổ vào BĐS hay chứng khoán nữa trước thông tin siết tín dụng vào lĩnh vực BĐS cũng như những bất ổn trên thị trường tài chính.