Giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội quý II đạt khoảng 80 triệu đồng/m². Ảnh. Đ.H

Theo báo cáo của Công ty Bất động sản One Mount Group, giá sơ cấp trung bình đạt khoảng 80 triệu đồng/m², tăng 5,6% so với quý trước và tăng vọt 24% so với cùng kỳ năm 2024. Báo cáo thị trường của CBRE Việt Nam cũng ghi nhận con số tương tự, 79 triệu đồng/m² thông thủy (chưa gồm VAT, kinh phí bảo trì, chiết khấu), tăng 6% theo quý và 33% so với cùng kỳ.

Nửa đầu năm, nhiều dự án mới từ trung tâm tới vùng ven Hà Nội chào bán với giá 80 - 170 triệu đồng/m², đẩy mặt bằng giá chung cư lên mức chưa từng có.

Nguồn cung khan hiếm, lệch phân khúc

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group cho rằng, cơ cấu nguồn cung và phân khúc sản phẩm là nguyên nhân chính khiến giá tăng nhanh. Quý II, nguồn cung mới chủ yếu ở phân khúc cao cấp, hạng sang, giá trung bình hơn 80 triệu đồng/m². Căn hộ giá mềm (dưới 65 triệu đồng/m²) chỉ lác đác ở phía Đông Hà Nội hoặc vùng lân cận.

Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, nhận định, thời gian qua, gần như không có dự án mới được cấp phép ra hàng; hàng bán chủ yếu là dự án cũ, tồn kho. Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng nguồn cung mới “thực sự ít ỏi” khi số lượng dự án được phê duyệt giảm mạnh, trong khi nhu cầu, đặc biệt từ các gia đình trẻ, vẫn cao.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, bổ sung, giá hiện nay chưa phản ánh đúng giá trị thực vì chi phí phát triển dự án, gồm tiền đất, nguyên vật liệu, nhân

Các chuyên gia cho biết chi phí đất đai chiếm khoảng 25% giá thành, với vị trí trung tâm có thể tới 40 - 50% giá trị căn hộ. Chi phí thủ tục đầu tư thường chiếm 5 - 10%, có thể đội lên 15% nếu kéo dài. Chi phí vốn khoảng 5 - 10%, trong khi chi phí xây dựng (vật liệu, nhân công, máy móc) tăng mạnh do giá cả leo thang.

Với cấu trúc chi phí như vậy, dự báo giá chung cư khó giảm. Dù vậy, kịch bản “sốt nóng” mới được cho là khó xảy ra.

Triển vọng giá sắp tới: tăng nhẹ, neo cao

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội, dự báo giá có thể tăng thêm 5 - 8% so với 2024, song khó tăng đột biến. Lượng căn hộ sắp ra mắt buộc chủ đầu tư phải cân nhắc về giá bán và đổi mới sản phẩm để giữ sức cạnh tranh.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh PropertyGuru Việt Nam, cho rằng 67% nguồn cung mới năm nay thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang; căn hộ dưới 50 triệu đồng/m² gần như biến mất.

Ông Nguyễn Văn Đính nhận định cuối năm khó “sốt nóng” nhưng giá vẫn sẽ neo cao khi nguồn cung 2025 tiếp tục tập trung ở phân khúc cao cấp. Nhà ở xã hội có thể tăng nhưng chưa đáp ứng đủ nhu cầu, còn nhà thương mại giá rẻ vẫn vắng bóng.

Ông Phạm Đức Toản cho biết năm 2024, giá chung cư từng tăng 40 - 150%, cá biệt có nơi 200%. Năm 2025 sẽ khó lặp lại mức này, nhưng giá khó giảm do nguồn cung mới vẫn hạn chế ở phân khúc tầm trung.

“Ngắn hạn, giá khó giảm; trung và dài hạn, nếu phát triển được nhà ở xã hội, giá trung bình, mới có thể hạ ở một số khu vực, còn trung tâm thì rất khó”, ông Toản nói.