Cần minh bạch hóa dữ liệu định giá để ngăn kê khai giá ảo, trốn thuế. Ảnh: C.V

Bộ Tài chính đang lấy ý kiến về việc cải tiến cách tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản. Một trong các phương án được đưa ra là đánh thuế 20% trên phần lợi nhuận ròng – tức phần chênh lệch giữa giá bán và giá mua của bất động sản. Phương án này hiện thu hút nhiều ý kiến trái chiều khi đặt ra câu hỏi: liệu đây có phải là công cụ hiệu quả để điều tiết thị trường và chống đầu cơ, hay sẽ trở thành gánh nặng mới cho người có nhu cầu thực?

Tạo công bằng về thuế

Theo quy định hiện hành, người chuyển nhượng bất động sản chịu thuế thu nhập cá nhân 2% trên tổng giá trị hợp đồng, bất kể có lãi hay không. Điều này dẫn đến những bất cập – chẳng hạn người bán nhà ở do chuyển nơi sinh sống, dù không có lợi nhuận, vẫn phải đóng thuế.

GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính, Ngân sách của Quốc hội, cho rằng đề xuất thu thuế 20% trên lợi nhuận là hợp lý và phù hợp với thông lệ quốc tế. “Phương án đánh thuế 20% trên phần chênh lệch giữa giá mua - giá bán sẽ phù hợp với thực tế của thị trường và tối ưu khoản thuế thu nhập cá nhân đóng vào ngân sách nhà nước”, ông Cường nhận định.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Quang Huy (Khoa Tài chính - Ngân hàng, Đại học Nguyễn Trãi) cho rằng đây là bước đi cần thiết để tạo ra môi trường đầu tư công bằng hơn, đặc biệt giữa các nhà đầu tư dài hạn và những người mua bán “lướt sóng” trong ngắn hạn. “Ở nhiều quốc gia, đây là một sắc thuế phổ biến nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, góp phần ổn định giá trị thực của bất động sản và khuyến khích giữ tài sản dài hạn”, ông Huy nói.

Ông Huy cho rằng nếu được thiết kế chuẩn xác, sắc thuế này sẽ giúp tăng thu ngân sách nhà nước một cách có chọn lọc, trên nguyên tắc “người có lãi - người có nghĩa vụ đóng góp”. Đặc biệt, trong điều kiện đi kèm với chính sách tăng cung nhà ở giá hợp lý, mức thuế này có thể góp phần làm giảm động lực đầu cơ, hỗ trợ kiểm soát giá nhà ở trung hạn.

“Nếu thuế được thiết kế hợp lý và đi kèm các chính sách bổ trợ về tăng cung nhà ở giá hợp lý, sẽ góp phần làm giảm động lực đầu cơ ngắn hạn và ổn định mặt bằng giá nhà ở trung hạn”, ông Huy cho hay.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cảnh báo rằng việc đánh thuế lợi nhuận cần đi kèm với các điều kiện hỗ trợ cụ thể để tránh gây hiệu ứng ngược.

Ông Huy nhấn mạnh: "Thuế là liều thuốc bổ trợ, không phải thuốc chữa duy nhất để giải quyết vấn đề giá nhà cao. Tác động của nó cần được nhìn trong một chiến lược tổng thể". Theo đó, nếu chỉ siết thuế mà không đồng thời giải bài toán về nguồn cung, quỹ đất, pháp lý dự án và hạ tầng thì giá nhà vẫn chịu áp lực tăng, và người mua cuối cùng vẫn là người chịu thiệt.

Một trong những khuyến nghị được đưa ra là cần phân loại cụ thể đối tượng chịu thuế. Người sở hữu duy nhất một căn nhà để ở nên được miễn thuế hoặc có chính sách ưu đãi. Các giao dịch chuyển nhượng trong phạm vi gia đình, do thừa kế hoặc đổi chỗ ở cũng nên có cơ chế miễn trừ hợp lý.

Với nhóm đầu cơ chuyên nghiệp, đặc biệt là các hoạt động mua bán ngắn hạn, ông Huy đề xuất áp dụng thuế suất lũy tiến theo thời gian nắm giữ. Ví dụ: nếu bán trong vòng 1 năm sẽ chịu thuế suất cao (15–20%), giữ từ 3–5 năm thì giảm dần, và nếu giữ trên 5 năm có thể được miễn hoặc giảm sâu. Cách làm này sẽ khuyến khích đầu tư dài hạn, góp phần ổn định thị trường.

Cần minh bạch để tránh gian lận

Một rào cản lớn hiện nay là việc quản lý thông tin giá mua - giá bán bất động sản thiếu chặt chẽ. GS.TS Hoàng Văn Cường thừa nhận: “Việc quản lý thông tin giá mua - giá bán bất động sản hiện nay chưa thực hiện được. Mọi thông tin đều dựa trên kê khai của người mua - người bán, trong khi tình trạng kê khai không đúng, gian dối vẫn diễn ra.”

Ông cho rằng, để phương án 20% có thể vận hành hiệu quả trong tương lai, cần hoàn thiện cơ sở dữ liệu số hóa, xây dựng hệ thống định giá minh bạch, công khai. Trong giai đoạn hiện tại, khi điều kiện chưa đủ, việc kết hợp linh hoạt giữa phương án cũ (2% trên giá trị chuyển nhượng) và phương án mới (20% trên lợi nhuận) sẽ là lựa chọn phù hợp. “Trong bối cảnh hiện nay, khi chưa làm được, cần tiếp tục thực hiện phương án thu thuế suất 2% và có thể kết hợp phương án 20% với các trường hợp có đầy đủ thông tin”, ông Cường đề xuất.

Tương tự, ông Huy cũng nhấn mạnh cần tránh tình trạng kê khai giá ảo để lách luật. Theo ông, nếu hệ thống cơ sở dữ liệu thị trường bất động sản không minh bạch, thì việc áp thuế lợi nhuận sẽ rất dễ bị thao túng và trở nên không công bằng. Ngoài ra, ông Huy khuyến nghị việc triển khai cần có lộ trình hợp lý, có thể thí điểm tại các đô thị lớn hoặc những khu vực có hoạt động đầu cơ rõ nét. Sau đó đánh giá tác động, điều chỉnh dần và mở rộng áp dụng.

Một quan điểm khác cũng nhận được sự quan tâm là của ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam. Theo ông Thanh, điều quan trọng là chính sách thuế phải “đánh đúng, đánh trúng” đối tượng. “Cứ đánh thuế bổ đều hết ra thì chúng ta không đánh được trúng vào đối tượng cần đánh thuế mà vô hình chung vẫn đẩy giá bất động sản tăng lên", ông Thanh nhấn mạnh.

Ông Thanh dẫn chứng: nhiều khu đất nền được đầu tư nhưng bỏ hoang, không xây dựng sau 3 năm là một dạng lãng phí tài nguyên đất cần bị đánh thuế cao. Hay những căn nhà thô không hoàn thiện trong thời gian dài cũng cần có mức thuế phù hợp để tránh đầu cơ và thúc đẩy đưa tài sản vào sử dụng thực tế. Bên cạnh đó, ông Thanh nhấn mạnh hiện nay giá bất động sản ở Việt Nam đã quá cao so với thu nhập bình quân của người dân.

"Việc đánh thuế phải giúp minh bạch thị trường, chứ không trở thành lý do để người bán đẩy thêm giá và làm gia tăng chi phí cho người mua cuối cùng", ông Thanh khuyến cáo.