Ảnh minh họa: Nguồn Internet

Bộ Xây dựng vừa có tờ trình gửi Chính phủ dự kiến tiếp thu, giải trình ý kiến đại biểu Quốc hội về Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Giao dịch bất động sản qua sàn không làm tăng chi phí bất hợp lý

Một trong những vấn đề được đại biểu Quốc hội quan tâm cho ý kiến tại kỳ họp tháng 6 vừa rồi là giao dịch bất động sản qua sàn.

Việc này được cơ quan chủ trì soạn thảo - Bộ Xây dựng - đưa ra 2 phương án, sau khi tiếp thu ý kiến các đại biểu Quốc hội và xin ý kiến của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ.

Phương án 1, không bắt buộc mà khuyến khích các giao dịch (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, thuê nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án) phải qua sàn.

Quy định này kế thừa luật hiện hành. Chủ đầu tư, khách hàng được chủ động, tự chọn phương thức giao dịch mua bán. Họ phải tự kiểm chứng chất lượng, pháp lý, giá cả… của bất động sản.

Nhưng với phương án này, theo Bộ Xây dựng, Nhà nước đã gián tiếp bỏ qua quyền được bảo vệ của nhà đầu tư, của người dân - những người yếu thế khi tham gia thị trường.

“Nhà nước thiếu đi công cụ quản lý, kiểm soát dữ liệu thông tin thị trường, dữ liệu bán hàng bởi nhiều chủ đầu tư, sàn giao dịch không báo cáo số liệu hoặc báo cáo không đầy đủ, sai thực tế”, Bộ Xây dựng nhận định.

Mặt khác, quy định này cũng tạo ra hệ lụy về thất thu thuế, khó kiểm soát trong phòng chống rửa tiền.

Phương án 2, dự thảo luật sẽ quy định bắt buộc chủ đầu tư phải thực hiện mọi giao dịch bán, thuê mua nhà ở, chuyển nhượng... qua sàn. Còn tổ chức, cá nhân thì khuyến khích.

Bộ Xây dựng lý giải, việc chủ đầu tư giao dịch qua sàn bất động sản sẽ đảm bảo sự đồng bộ của hệ thống pháp luật, hoàn thiện cơ chế phòng, chống rửa tiền.

Thị trường sẽ được minh bạch, chống “lợi ích nhóm” trong trường hợp chủ đầu tư cố tình bắt tay sàn, người mua nhà để giao dịch ngầm nhằm trốn thuế, ôm hàng, tăng giá bán làm lũng đoạn.

Các sàn giao dịch sẽ phải có trách nhiệm thẩm định, thẩm tra tính pháp lý dự án nếu bắt buộc mua bán bất động sản trên giấy phải qua sàn. Với người mua nhà, quyền lợi của họ được đảm bảo khi có thông tin an toàn, tránh mua nhầm dự án ma, không đủ pháp lý.

Nhà nước có công cụ quản lý thông tin thị trường bất động sản, chống thất thu thuế và thiết lập môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch. Các chính sách điều tiết của Nhà nước cũng sẽ được đưa ra kịp thời hơn khi có đủ thông tin.

“Quy định giao dịch qua sàn không làm tăng chi phí bất hợp lý cho chủ đầu tư hay làm tăng giá bán bất động sản”, Bộ Xây dựng khẳng định.

Chỉ được nhận tiền “đặt cọc” khi nhà ở đủ điều kiện kinh doanh

Vấn đề “đặt cọc” khi mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai cũng là vấn đề có nhiều ý kiến khác nhau của các đại biểu Quốc hội.  Do đó, cơ quan chủ trì soạn thảo xin ý kiến Chính phủ 2 phương án.

Phương án 1, giữ nguyên dự thảo Chính phủ trình trước đó, tức là “chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kỉnh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định”.

Với phương án này, sẽ giảm thiểu rủi ro, bảo vệ khách hàng là bên yếu thế trong giao dịch bất động sản; đồng thời khắc phục được những bất cập thời qua, theo Bộ Xây dựng.

Cơ quan soạn thảo cho hay, luật hiện hành không quy định quản lý việc huy động vốn thông qua hình thức đặt cọc giữ chỗ. Nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản đã lợi dụng khoảng trống pháp luật này để ký kết hợp đồng, các loại văn bản thỏa thuận để huy động vốn.

“Rất nhiều tranh chấp phức tạp đã phát sinh từ các hợp đồng huy động vốn, hợp đồng đặt cọc được ký khi nhà ở chưa có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh ảnh hưởng sâu rộng đến thị trường bất động sản, các hậu quả bất lợi, thua thiệt thường nằm về phía khách hàng”, Bộ Xây dựng nêu.

Tuy nhiên, theo phương án này sẽ hạn chế chủ đầu tư ký kết hợp đồng đặt cọc để đảm bảo thực hiện giao kết với “khách hàng tiềm năng” khi bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Phương án 2, chủ đầu tư được nhận tiền “đặt cọc” của khách hàng; số tiền đặt cọc không vượt quá 2% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng (tương đương mức phí bảo lãnh trung bình trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai).

Ưu điểm của phương án này, chủ đầu tư sẽ được ký hợp đồng đặt cọc với khách hàng tiềm năng. Nhưng rủi ro là khó khẳng định dự án có triển khai đúng tiến độ hay không. Giá bán cụ thể của dự án chưa được xác định.

Cho hay “cơ quan chủ trì soạn thảo chưa có cơ sở để đánh giá tác động của quy định này”, nên Bộ Xây dựng đề xuất chọn phương án 1.

Theo chương trình phiên họp 25, Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ cho ý kiến về việc giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chiều ngày 24/8.