Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị giải trình về Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Ảnh: P.Thắng

Tại phiên họp chuyên đề pháp luật sáng ngày 12/4, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có 11 chương với 92 điều với nhiều điểm mới.

Một trong những điểm mới của dự thảo luật là quy định về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Theo đó, điểm d, khoản 4 Điều 24 quy định, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi “nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh” và “đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật này”.

Nhận thấy đặt cọc là quy định mới, Thường trực Ủy ban Kinh tế đề nghị cơ quan soạn thảo báo cáo, làm rõ sự cần thiết, cơ sở đề xuất quy định, đặc biệt là cơ sở thực tiễn.

“Trường hợp cần thiết, chỉ quy định tại dự thảo luật những nội dung đặc thù của việc “đặt cọc” trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, không cần thiết lặp lại những nội dung đã được quy định tại Bộ luật Dân sự”, ông Thanh nói.

Giải trình sau đó, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nói, pháp luật hiện hành không quy định về “đặt cọc” trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

“Thực tế, có chủ đầu tư đã “lách luật” ký hợp đồng đặt cọc hoặc nhiều loại hợp đồng khác để thu tiền khách hàng khi chưa đủ điều kiện bán nhà hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai”, Bộ trưởng cho biết.

Do đó, dự thảo lần này có bổ sung quy định về nhận tiền “đặt cọc” để hạn chế tình trạng trên.

Ông Nguyễn Thanh Nghị nhấn mạnh, dự thảo luật chỉ quy định điều kiện với bất động sản cần phải đáp ứng để chủ đầu tư dự án nhận tiền đặt cọc từ khách hàng. Các nội dung quy định khác về đặt cọc như hợp đồng đặt cọc, giải quyết tranh chấp… thực hiện theo pháp luật về dân sự.

Về bảo lãnh bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai, theo Điều 27, chủ đầu tư phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh nghĩa vụ tài chính với bên mua, thuê mua nhà khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết trong hợp đồng. Đây cũng là điều kiện áp dụng từ năm 2014 đến nay.

Một số ý kiến trong Uỷ ban Kinh tế cho rằng nên cân nhắc việc tiếp tục áp dụng điều kiện bảo lãnh này. Bởi thực tế gần 10 năm qua, bảo lãnh được tính vào hạn mức tín dụng nên các ngân hàng không đủ hạn mức để cấp cho tất cả dự án. Ngân hàng cũng không kiểm soát được rủi ro do chủ đầu tư thực hiện cùng lúc nhiều dự án.

Mặt khác, chi phí bảo lãnh ngân hàng được tính vào giá bán, cho thuê mua nên nhiều khách hàng từ chối quyền được cấp bảo lãnh để nhận chiết khấu trực tiếp. Các ngân hàng chưa kiểm tra, giám sát chủ đầu tư được bảo lãnh.

Tuy vậy, Thường trực Ủy ban Kinh tế nhìn nhận vẫn cần quy định bảo lãnh này để bảo vệ bên mua, thuê mua - các đối tượng yếu thế trong quan hệ hợp đồng với chủ đầu tư. Tuy nhiên, đề nghị làm rõ mục đích, nội hàm, phạm vi của bảo lãnh, để ràng buộc trách nhiệm các bên (bảo lãnh, được bảo lãnh và nhận bảo lãnh).

Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho hay, dự thảo luật đã bổ sung quy định trong thời gian người mua, người thuê mua nhà ở chưa nhận được chứng thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng thì chủ đầu tư chỉ được nhận tiền của khách hàng thông qua tài sản riêng. Điều này, để tránh sử dụng sai mục đích, đảm bảo khả năng thực hiện dự án, đảm bảo theo tiến độ như cam kết trong hợp đồng.

“Tiếp thu ý kiến, cơ quan soạn thảo sẽ rà soát quy định làm sao làm rõ hơn trách nhiệm của chủ đầu tư, trách nhiệm của bên phát hành chứng thư bảo lãnh”, ông Nguyễn Thanh Nghị nói.

Có nước nào có Luật Kinh doanh bất động sản không?

Cũng tại phiên họp, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị đã trả lời câu hỏi của Chủ tịch Quốc hội về việc: “Có nước nào có Luật Kinh doanh bất động sản không?”

Theo ông Nghị, quá trình xây dựng luật, cơ quan soạn thảo đã tham khảo, tìm hiểu kinh nghiệm thế giới.

“Tổng hợp thấy, hầu hết các nước trên thế giới đều có hệ thống pháp luật điều chỉnh các quan hệ liên quan đến bất động sản và giao dịch bất động sản”, Bộ trưởng nói.

Tuy nhiên, tên gọi thì không hẳn là Luật Kinh doanh bất động sản. Ông ví dụ, Philippines có Luật Mua bán bất động sản; Indonesia có Luật Đất đai điều tiết cả nội dung liên quan đến buôn bán bất động sản và các dịch vụ trong kinh doanh bất động sản.

Hàn Quốc thì có Luật Cấp phép hành nghề môi giới bất động sản và khai thác giao dịch bất động sản. Hà Lan thì có luật về giao dịch bất động sản, Mỹ thì có luật về cấp phép hành nghề bất động sản và tùy từng tiểu bang thì có quy định riêng liên quan đến bất động sản….

“Dù tên gọi khác nhau nhưng các luật đều có quy định điều chỉnh về các giao dịch đất đai và tài sản trên đất. Cụ thể, ở đây là công trình xây dựng và nhà ở”, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị khẳng định.