Khả năng phục hồi của thị trường BĐS là rất cao, nếu các khó khăn về chính sách được tháo gỡ. Ảnh: NL

Giá tăng vì nguồn cung thiếu sản phẩm

Tìm hiểu và ghi nhận của phóng viên ở một sàn giao dịch cho thấy, bên cạnh loại hình bất động sản (BĐS) nhà phố và mặt bằng nhà phố cho thuê gần như “dậm chân tại chỗ” thì vẫn có giao dịch với những căn hộ trên dưới 2 tỉ đồng/căn, và giá lại có phần tăng nhẹ.

Anh Nguyễn Mạnh Hưng, làm việc tại Sàn Giao dịch BĐS quận 7, TP Hồ Chí Minh cho biết, dịch Covid-19 không ảnh hưởng đến những khách hàng có nhu cầu thật, đặc biệt là những căn nhà có giá tầm trung.

Anh Hưng cho biết thêm, về phân khúc căn hộ, hiện nay đang khan hiếm do tạm thời ngưng phát triển từ các cơ quan quản lý Nhà nước, vì vậy, dự án chung cư ít có sản phẩm mới, nên những dự án đang xây dựng, và đã hoàn thiện sẽ tiếp tục là tâm điểm thu hút lượng lớn khách hàng. “Từ đầu tháng 8 đến nay, tôi đã giao dịch thành công 3 căn hộ đều hai phòng ngủ, tại dự án D-Vela quận 7, TP Hồ Chí Minh, giá chốt từ 2,1 - 2,2 tỷ đồng, các khách hàng mua căn hộ vào ở ngay”, anh Hưng nói và cho biết thêm, giá bán này tăng  3 - 5% so với trước Tết Nguyên đán.

Anh N.H.T., đại diện một sàn BĐS huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai cho hay, dù giao dịch chậm rõ nét, nhưng trong tháng 7 vẫn bán được 9 nền đất, trong đó hầu hết là đất đã có sổ đỏ, và những nền đất này đều của những dự án cũ từ năm 2017 hoặc 2018. Người mua chủ yếu là nhà đầu tư có dòng tiền nhàn rỗi, muốn tìm kiếm BĐS độ an toàn cao.

Theo đánh giá của JLL Việt Nam, dù chịu nhiều tác động từ dịch Covid-19 nhưng do nguồn cung khan hiếm và nhu cầu lành mạnh từ thị trường, phần lớn các dự án đều ghi nhận mức giá tăng nhẹ 1 - 3%.

Với phân khúc nhà liền thổ, thị trường tiếp tục hạn chế nguồn cung với lượng mở bán trong quý II chỉ bằng một nửa so với nguồn cung trung bình hằng quý của giai đoạn 2017 - 2018.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng Giám đốc Tập đoàn Đại Phúc Land cho biết, cuối năm nay, Đại Phúc dự kiến đưa ra sản phẩm căn hộ với giá trị phù hợp với thu nhập của khách hàng.

“Dù dịch bệnh nhưng chúng tôi vẫn duy trì hoạt động đầu tư phát triển dự án, có kịch bản điều chỉnh trong tình huống mới khi xảy ra. Hiện chúng tôi đầu tư phát triển một đại đô thị tại khu Đông Bắc TP Hồ Chí Minh, hướng tới nhu cầu nhà ở là chính. Khách hàng có 50% mua sản phẩm của dự án là để ở, đầu tư mang tính dài hạn. Bước đầu nhận thấy quan tâm của khách hàng chiếm 50 - 70% hồi phục so trước đại dịch, tâm lý khách hàng có phần cân nhắc, thận trọng”, bà Hương nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, thực tế cho thấy thị trường thiếu hụt nguồn cung, sản phẩm nên giá BĐS tăng mặc dù đang dịch bệnh.

Nguồn cung bị chặn từ chính sách

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam nhìn nhận, chúng ta được tháo gỡ Chỉ thị 16 vào tháng 5/2020, các dự án khắp cả nước lại sôi động trở lại. Giao dịch thành công diễn ra rất nhanh và ấn tượng. Nhiều dự án mở tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh của Đại Phúc, Đất Xanh… hoạt động kinh doanh sôi động, nhộn nhịp. Dấu hiệu hồi phục của thị trường BĐS rất nhanh, rất mạnh. Nhưng, cho đến nay khi Covid-19 tái bùng phát, các dự án cũng đang phải tạm ngưng để nghe ngóng và xem xét.

Tuy nhiên, thị trường BĐS vẫn đang gặp nhiều vấn đề, trong đó bên ngoài là dịch bệnh, là Covid-19, còn bên trong là những vấn đề liên quan đến chính sách, lệch pha cung cầu… Câu chuyện quan trọng là nguồn cung bị chặn lại chứ không phải lực cầu, bởi ngay trong giai đoạn Covid-19 lực cầu vẫn có.

Ông Đính nhấn mạnh, khó khăn của thị trường không phải do trong đại dịch Covid-19 mà thực ra chúng ta đã gặp một số trục trặc của thị trường từ khi bước vào năm 2019.

Mọi chuyện có nguyên nhân từ chính sách, pháp luật. Từ năm 2018, đã xuất hiện hoạt động thanh tra, kiểm tra, mà nhiều khi sai phạm xuất phát từ mâu thuẫn lằng nhằng, chồng chéo theo quy định của pháp luật. Theo quy định này là đúng nhưng theo quy định khác lại có vi phạm.

Đây chính là nguyên nhân hàng loạt địa phương thanh tra, kiểm tra, rà soát lại các dự án. Nhiều dự án mặc dù có quá trình dài chuẩn bị, chỉ chờ phê duyệt để bung ra thị trường, nguồn cung ra thị trường giảm rất mạnh. Vì vậy, ngay trong năm 2019, đặc biệt Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, nguồn hàng đã khan hiếm. BĐS ở phân khúc giá cao cũng được tiêu thụ ngay, cho thấy nhu cầu vẫn ở mức độ rất cao.

Nêu cụ thể vấn đề trên, Chủ tịch HoREA cho rằng, nguồn cung bị chặn chính là sự chồng chéo, mâu thuẫn, xung đột trong các quy định pháp luật hiện hành. Ông Lê Hoàng Châu dẫn chứng số liệu thống kê giai đoạn từ tháng 12/2015 đến cuối năm 2018, có tới 126 dự án nhà ở có quỹ đất tổng hợp bị ách tắc vì thủ tục đầu tư. Từ đó đến nay, các doanh nghiệp (DN) không còn trình xin đầu tư thêm dự án nào. Có những dự án đã có quyết định chủ trương đầu tư vẫn vướng quy hoạch 1/500 chỉ vì tắc ở 1 chữ “quyền sử dụng đất” và “quyền sử dụng đất ở” được quy định trong Luật Đất đai.

Bên cạnh đó, quy trình cấp phép hiện nay được thực hiện theo 4 bước. Trong đó, bước 4 cho phép DN được làm song song các thủ tục để rút ngắn thời gian nhưng quy định “chỉ khi DN hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất” đã biến quy trình song song trở thành quy trình tuần tự. DN BĐS muốn thi công dự án phải làm tuần tự các bước, mất rất nhiều thời gian.

“Thống kê của HoREA cho thấy, thị trường BĐS đang bật dậy. Tỷ lệ dự án đưa ra thị trường tăng lên khoảng gần 6 lần, tỷ lệ tiêu thụ được trong tháng 5/2020 so với tháng trước đó cũng tăng lên đến 15 lần. Thực tế này chứng tỏ, khả năng phục hồi của thị trường BĐS là rất cao nếu các khó khăn về chính sách được tháo gỡ. Bởi nếu không nhanh chóng tháo gỡ từ cấp địa phương, TP Hồ Chí Minh có thể phải đối mặt với tình trạng dòng vốn đầu tư “dội” về các tỉnh, ảnh hưởng nguồn thu ngân sách. DN BĐS không xin hỗ trợ bằng tiền, chỉ xin tháo gỡ về chính sách”, ông Lê Hoàng Châu khẳng định.

Tháo gỡ...

Ông Nguyễn Văn Đính đặt vấn đề, đối với Chính phủ, trong giai đoạn này, các hiệp hội và DN cũng đã lên tiếng, Chính phủ cũng đã đưa ra hàng loạt giải pháp tháo gỡ khó khăn cho DN như hoãn, giãn thuế. Những chính sách này khá phù hợp song nhiều DN vẫn cho rằng, Chính phủ phải có những chính sách cụ thể hơn để tháo gỡ khó khăn cho DN.

Bởi một phần tắc rất lớn là do chính sách chứ không phải dịch bệnh. Như mô hình condotel, các nhà đầu tư bỏ tiền vào thì phải sinh lời và phải có sự công nhận, pháp lý cụ thể, muốn có thanh khoản thì phải có giấy tờ pháp lý thì họ mới mang ra thị trường để giao dịch.

Như vậy, những thứ DN cần nhất là chính sách, còn những chính sách trong đợt Covid-19 đến giờ nhiều DN vẫn chưa được “hưởng”.

Chính phủ cũng nên đẩy nhanh hơn việc tháo gỡ các vấn đề chính sách. Nhiều DN cho rằng không cần hỗ trợ mà cần tháo gỡ các vấn đề sản xuất kinh doanh để họ thu hồi dòng vốn đầu tư.

Nghiêm Lan