(Thanh tra) - Kinh tế vĩ mô nửa đầu 2025 ghi nhận nhiều điểm sáng, song thị trường bất động sản lại đối diện nghịch lý: nguồn cung mới tập trung chủ yếu vào phân khúc cao cấp và hạng sang, đẩy giá nhà ngày càng xa tầm với của đại bộ phận người dân.
Giá sơ cấp tăng 30%
Theo các chuyên gia của VIS Rating, trong quý II/2025, thị trường nhà ở tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh ghi nhận mức tăng giá sơ cấp trung bình tới 30% so với cùng kỳ năm ngoái. Hơn 80% nguồn cung mới tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang, khiến tỷ lệ hấp thụ giảm xuống còn 91%, thấp hơn mức 106% của năm 2024.
Không chỉ ghi nhận sự lệch pha cung cầu, các chuyên gia cũng cảnh báo tình trạng nhà ở vừa túi tiền ngày càng hiếm hoi. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), dự báo những tháng cuối năm sẽ có khoảng 25.000 sản phẩm mới ra mắt thị trường, chủ yếu là căn hộ chung cư. Tuy nhiên, phần lớn vẫn là căn hộ cao cấp, trong khi nhà ở bình dân gần như “vắng bóng”.
Chính sự thiếu hụt này khiến giấc mơ an cư của người thu nhập trung bình ngày càng xa vời. Dù vậy, nhờ nhu cầu ở thực ổn định, nhiều dự án mở bán mới vẫn ghi nhận khả năng hấp thụ khá tốt. Trên thị trường thứ cấp, thanh khoản tập trung ở các đại đô thị có hạ tầng đồng bộ hoặc tại khu vực ven đô, nơi giá còn “mềm” nhưng dư địa tăng trưởng lớn.
Thị trường đứng trước nhiều kịch bản
Đặt vấn đề cho chặng đường cuối năm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Group, cho rằng có hai kịch bản. Nếu thuế vẫn là rào cản, nhà đầu tư sẽ tiếp tục chọn bất động sản dòng tiền, những sản phẩm cho thuê, tạo thu nhập ổn định, làm “nơi trú ẩn an toàn”. Ngược lại, nếu chính sách thuế được nới lỏng, đất nền có thể “cất cánh” trở lại, trở thành tâm điểm giải ngân.
Ở góc nhìn rộng hơn, VARS dự báo ba khả năng: thị trường ổn định, phục hồi chậm nếu chính sách giữ nguyên, phục hồi mạnh từ 2026 nếu tín dụng nới lỏng và pháp lý tháo gỡ; hoặc tăng trưởng nóng nếu xuất hiện cú hích chính sách, song đi kèm rủi ro đầu cơ.
Đồng quan điểm thận trọng, PGS.TS Trần Kim Chung nhận định kịch bản trung tính, thị trường đi lên theo xu hướng, không đột biến, là khả dĩ nhất. Dù vậy, ông cũng lưu ý khả năng bùng nổ vẫn hiện hữu nếu kinh tế toàn cầu ổn định, vốn ngoại tiếp tục chảy mạnh, còn kịch bản tiêu cực ít khả năng nhưng không loại trừ.
Giữa bức tranh phân khúc cao cấp áp đảo, nguồn cung nhà ở xã hội được kỳ vọng sẽ góp phần cân bằng thị trường. VIS Rating cho biết năm 2025, nguồn cung nhà ở xã hội có thể đạt 74.000 căn, gấp ba lần năm 2024, nhờ loạt cải cách pháp lý, đặc biệt là Nghị định 192/2025/NĐ-CP và Nghị quyết 201/2025/QH15.
Theo các chuyên gia, việc gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội không chỉ giúp cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở cho nhóm thu nhập trung bình và thấp, mà còn góp phần hạ nhiệt áp lực giá ở đô thị lớn. Đây được xem là hướng đi cần thiết để thị trường bền vững hơn trong dài hạn.
Ngoài sự hỗ trợ từ nguồn cung nhà ở xã hội, thị trường bất động sản cuối 2025 cũng kỳ vọng vào việc cải thiện sức khỏe tài chính của doanh nghiệp. VIS Rating đánh giá đòn bẩy tài chính của các công ty niêm yết sẽ dần cải thiện nhờ tốc độ tăng trưởng nợ chậm lại, cùng với doanh thu và lợi nhuận gia tăng từ hoạt động bàn giao dự án.
“Trong nửa cuối năm 2025, đòn bẩy tài chính dự kiến sẽ cải thiện dần khi tăng trưởng nợ chậm lại, và dòng tiền thu cùng lợi nhuận được ghi nhận tăng trường nhờ đẩy mạnh hoạt động bàn giao”, chuyên gia VIS Rating nhấn mạnh.
Như vậy, dù còn nhiều thách thức, thị trường bất động sản Việt Nam nửa cuối năm 2025 được kỳ vọng sẽ duy trì đà phục hồi. Vấn đề quan trọng là phải giữ sự cân bằng cung cầu, kiểm soát rủi ro đầu cơ và phát triển phân khúc vừa túi tiền, để bất động sản không chỉ phục hồi trong ngắn hạn, mà còn hướng tới sự phát triển thực chất và lâu dài.
