(Thanh tra) - Thanh khoản dồi dào, lãi suất giảm mạnh, gói tín dụng ưu đãi hàng trăm nghìn tỷ đồng được tung ra, nhưng giá nhà ở tại các đô thị lớn vẫn liên tục leo thang.
Nghịch lý này khiến nhiều người đặt câu hỏi vì sao dòng tiền dồi dào và nhu cầu mua nhà có thật, song giấc mơ an cư của phần đông người dân vẫn ngày càng xa vời?
Dòng vốn rẻ dồi dào
Trong giai đoạn 2023 - 2025, thị trường bất động sản liên tục được tiếp sức bởi các chính sách tiền tệ và tín dụng nới lỏng, tạo ra dòng vốn “đòn bẩy” dồi dào chảy vào kênh nhà đất. Theo đó, năm 2023, Ngân hàng Nhà nước đã 4 lần hạ lãi suất điều hành, kéo mặt bằng lãi suất cho vay bình quân giảm 2 - 3 điểm % so với cuối năm 2022. Nhiều ngân hàng thương mại tung ra gói vay mua nhà với lãi suất chỉ 5 - 6%/năm trong thời gian ưu đãi, mức thấp hiếm thấy, chỉ cao hơn lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 tháng khoảng 1 - 2%.
Nhờ vậy, tín dụng bất động sản khởi sắc trở lại. Năm 2024, dư nợ cho vay lĩnh vực này tăng hơn 16% so với 2023, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống. Chính phủ cũng triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội và nhà ở công nhân, sau đó nâng lên 145.000 tỷ đồng khi nhiều ngân hàng tham gia. Lãi suất gói vay này đã giảm từ 8,2% ban đầu xuống chỉ 6,1%/năm vào đầu 2025.
Không chỉ dòng vốn được “mở khóa”, nhu cầu mua nhà của người dân cũng tăng mạnh. Khảo sát của One Mount Group cho thấy, 80% người dân Hà Nội mong muốn sở hữu nhà ở vào đầu 2025, tăng 15% so với cùng kỳ năm trước; trong đó 60% dự kiến giao dịch trong vòng 12 tháng tới.
Dòng tiền rẻ, nhu cầu lớn, nhưng giá nhà vẫn leo thang, đặc biệt ở hai thị trường Hà Nội và TP Hồ Chí Minh.
Nút thắt nguồn cung
Theo các chuyên gia, nguyên nhân chính là nguồn cung hạn chế. Giai đoạn 2024 - đầu 2025, nhiều dự án tiếp tục đình trệ vì vướng mắc pháp lý và thủ tục đầu tư, khiến số lượng căn hộ mới mở bán xuống mức thấp kỷ lục.
Tại TP Hồ Chí Minh, nửa đầu 2025 chỉ có khoảng 1.400 căn hộ mới, giảm 16% so với cùng kỳ 2024 và là mức thấp nhất từ 2015. Cả năm 2023, thành phố cũng chỉ tiêu thụ 7.000 căn hộ, bằng một nửa so với năm 2017. Nguồn cung lại tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp, trong khi căn hộ bình dân gần như biến mất.
Tình hình tại Hà Nội cũng tương tự. Quý II/2025 ghi nhận 6.850 căn hộ mở bán, tất cả đều thuộc phân khúc cao cấp, giá trên 70 triệu đồng/m². Mặt bằng giá trung bình đạt 79 triệu đồng/m², tăng 6% theo quý và 33% theo năm, vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân.
Bộ Xây dựng thống kê cả nước hiện có gần 2.981 dự án “treo” ở nhiều phân khúc. Bên cạnh pháp lý, công tác quy hoạch và định giá đất cũng là nút thắt lớn. Giá đất tăng cao, quỹ đất sạch cho dự án nhà ở giá rẻ khan hiếm khiến doanh nghiệp e ngại phát triển phân khúc vừa túi tiền.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng toàn quốc có gần 3.000 dự án bị ách tắc là sự lãng phí đất đai rất lớn. Việc thiếu ưu đãi, cơ chế rõ ràng cho nhà ở xã hội khiến doanh nghiệp không mặn mà. Kết quả là thị trường thiếu trầm trọng nhà ở trung bình, giá rẻ.
Hệ lụy của những nút thắt phía cung là tình trạng lệch pha cung cầu ngày càng trầm trọng. Nguồn cung khan hiếm, giá tăng bất thường, trong khi nhu cầu ở thực chưa được đáp ứng. Nhiều chuyên gia cảnh báo, nếu không khơi thông nguồn cung, giá bất động sản có thể tăng thêm 50 - 60% trong giai đoạn 2025 - 2029.
Tín hiệu phục hồi và kỳ vọng chính sách
Mặc dù vậy, thị trường bất động sản đang phát đi những tín hiệu tích cực. Quý II/2025, dư nợ tín dụng cho kinh doanh bất động sản đạt hơn 1,64 triệu tỷ đồng, tăng 36% so với cùng kỳ năm trước, mức cao nhất từ 2023. Trái phiếu bất động sản cũng khởi sắc, dòng vốn FDI tiếp tục rót vào các dự án hạ tầng và khu đô thị.
Trong thời gian tới, Bộ Xây dựng và các bộ, ngành sẽ rà soát, sửa đổi các quy định về đất đai, nhà ở, rút ngắn quy trình đầu tư, đơn giản hóa thủ tục hành chính. Một số chính sách được kỳ vọng sẽ tạo đột phá, như đẩy mạnh chương trình nhà ở xã hội, hình thành Quỹ nhà ở quốc gia, hay thí điểm mô hình Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý.
Giới chuyên gia nhận định, quý II/2025 là giai đoạn bản lề của thị trường bất động sản Việt Nam. Dù vẫn tồn tại thách thức, nhưng với sự quyết liệt của chính sách và quá trình hoàn thiện thể chế, thị trường có cơ hội bước vào chu kỳ tăng trưởng bền vững hơn.
