Cung - cầu lệch hướng ảnh hưởng đến ước mơ an cư của hàng ngàn hộ dân có thu nhập thấp, phải sống chật vật ven kênh rạch tại TP Hồ Chí Minh. Ảnh: Giáng Thăng

Đây là một giải pháp đúng để thị trường BĐS phát triển đúng định hướng, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, công chức có thu nhập thấp. Nhưng đầu năm 2019, một số chủ đầu tư BĐS thông qua Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh lại “to tiếng kêu khóc” là bị cơ quan chức năng làm khó, rằng nếu 100 dự án không được triển khai thì sẽ ảnh hưởng đến nguồn cung cho thị trường, làm người mua nhà hoang mang.

Cung - cầu… lệch hướng

Hầu hết hồ sơ của các dự án BĐS đã bán hết hay đang tiến hành các thủ tục hành chính đều có mục đích là cung cấp nguồn nhà, đất cho người dân, cho các đối tượng có thu nhập thấp. Đây là chiêu thức để hồ sơ được các sở, ngành thuộc UBND TP Hồ Chí Minh thẩm định rồi cho phép triển khai dự án. Tuy nhiên sau đó, các chủ đầu tư sẽ viện dẫn lý do là khó khăn về tài chính, lãi suất ngân hàng cao,… để kiến nghị được điều chỉnh dự án theo hướng bổ sung thêm căn hộ có giá trị cao, tăng mật độ xây dựng, được phép bán sản phẩm BĐS hình thành trong tương lai.

Và điều lạ lùng là, trong hàng chục năm qua, hầu hết các cơ quan chức năng đều dễ dàng chấp thuận cho chủ đầu tư được điều chỉnh, mà không quan tâm đến mục tiêu ban đầu của dự án là người có thu nhập thấp phải là đối tượng thụ hưởng quỹ nhà, đất này, cũng như quy hoạch đô thị vốn đã quá tải, đang làm cộng đồng khốn khổ vì kẹt xe, ngập nước, ô nhiễm.

Điều đáng nói, phần lớn quỹ đất cho các dự án này đều có nguồn gốc là đất Nhà nước quản lý, có vị trí đắc địa nên tạo ra lợi nhuận cao cho chủ đầu tư, nhưng lại được cơ quan chức năng giao đất, hay bán chỉ định mà không tuân thủ quy định là phải bán đấu giá. Hậu quả là ngân sách Nhà nước thất thu, các nhóm lợi ích “vô tư nhào nặn chính sách” để đút túi tiền tỷ tại các dự án này, còn nhân dân lao động, cán bộ công chức thì chờ đợi trong vô vọng khi giá nhà, đất vẫn tăng phi mã do mục đích đầu cơ của những kẻ có tiền.

Trong thực tiễn, hiện tượng này thể hiện qua hình thức nhiều cao ốc leo lét ánh đèn dọc nhiều tuyến đường chính, nguyên nhân là phần lớn căn hộ dù đã có chủ nhưng không sử dụng. Hay nói khác là, nhiều đại gia BĐS đã công bố sản phẩm bán hết, còn không biết đến người mua có sử dụng hay để đầu cơ tiếp. Ngược lại, xung quanh các tòa nhà này thì người dân có thu nhập thấp vẫn phải sống trong các ngôi nhà xập xệ, luôn ôm ấp nỗi niềm không biết bao giờ có đủ tiền để mua một căn hộ trên tòa cao ốc sừng sững sát cạnh bên, dù trước đây khu đất mà các cao ốc này mọc lên là đất công, là tài sản của Nhà nước.

Nếu nhìn nhận dưới góc độ pháp lý, thì sự lệnh hướng khi nhà, đất công được chuyển thành BĐS, nhưng người dân vẫn chưa là đối tượng được thụ hưởng, đã được làm rõ trong các kết luận của Thanh tra Chính phủ, của Kiểm toán Nhà nước, của Thanh tra Bộ Xây dựng và của Thanh tra TP Hồ Chí Minh. Đây là cơ sở để cơ quan quản lý Nhà nước tạm ngừng các thủ tục của 100 dự án BĐS nhằm bịt kín kẽ hở của chính sách, đưa thị trường BĐS trở về đúng bản chất thật, vì sự thật là nguồn cung nhà, đất tại TP Hồ Chí Minh đã có dấu hiệu bão hòa.

Lòng vòng... kiến nghị 

Ngày 26/3/2019, một văn bản của Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh được gửi đến các bộ, ngành, cùng nhiều cơ quan quản lý với nội dung đề nghị giải quyết các ách tắc lớn nhất cho doanh nghiệp và thị trường BĐS. Nội dung của văn bản này viện dẫn các kiến nghị không có gì mới khi cho rằng các dự án đã triển khai, nếu bị xử lý theo kiến nghị của cơ quan chức năng sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng mua nhà, còn thủ tục đang tạm ngưng đối với các dự án đang triển khai sẽ thiếu nguồn cung cho thị trường, đẩy giá nhà lên cao, nguồn thu từ đất đai cũng bị ảnh hưởng. Ngoài ra, văn bản còn đề cập đến một số dự án tại quận Phú Nhuận, cơ chế xử lý đất công trong các dự án BĐS, cùng 300 mặt bằng đất công đang tạm ngừng thủ tục chuyển đổi.

Sự thật đây là các kiến nghị đã được Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh nhiều lần đề cập qua các kênh thông tin chính thức và không chính thức. Về bản chất, các kiến nghị đều chỉ dừng lại ở mức “một nửa sự thật” của các dự án BĐS. Vì nếu thực hiện quy trình pháp lý đúng pháp luật, thì chủ đầu tư sẽ không phải tìm cách giải trình lòng vòng, để kiến nghị cơ quan thanh tra không hồi tố cho các sai phạm đã có. Đối với các dự án BĐS đang bị tạm ngừng thủ tục chấp thuận đầu tư, cấp phép xây dựng cũng đều tiềm ẩn sai phạm tương tự, trong đó rõ ràng nhất là nhà, đất công đã được chuyển mục đích sai pháp luật, các chủ đầu tư không đáp ứng được quy định về BĐS.

Các dự án BĐS được xây dựng theo kiểu điều chỉnh cục bộ đang tạo áp lực lên đô thị, làm giảm chất lượng sống của cộng đồng. Ảnh: Giáng Thăng

Nội dung được Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh nhiều lần viện dẫn để kiến nghị không nên hồi tố trong xử lý các dự án đó là nguồn gốc đất để hình thành các dự án đều có vấn đề, không đủ điều kiện để hình thành các sản phẩm BĐS sạch. Điều này đã được Bộ Tài chính có văn bản kiến nghị Thanh tra Chính phủ làm rõ tại cuộc thanh tra các khu đất có vị trí đắc địa. Đây cũng là sai phạm phổ biến đối với 300 mặt bằng nhà, đất công đã được nhiều lãnh đạo UBND TP Hồ Chí Minh các nhiệm kỳ trước đây ký văn bản chấp thuận sai thẩm quyền, và sai phạm này đã được Thủ tướng Chính phủ có văn bản yêu cầu kiểm tra, xử lý từ tháng 3/2017.

Điều bất thường là bản chất thật của câu chuyện BĐS không minh bạch này lại được bỏ qua trong nhiều văn bản của Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh. Ngược lại, Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh lại viện dẫn quy trình thực hiện của một dự án BĐS tại quận 9, được cơ quan chức năng chấp thuận thủ tục đầu tư trong thời gian kỷ lục từ tháng 12/2017 đến tháng 3/2019, để cho rằng cần phải công bằng đối với các chủ đầu tư.

Giáng Thăng