Thực trạng…

Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS, Bộ Xây dựng Nguyễn Mạnh Hà cho rằng, những yếu kém, thiếu thị trường lành mạnh và không ổn định của thị trường BĐS đến nay đã bộc lộ rõ nét. Đó là những động thái bùng phát về giá và lượng giao dịch trong thời gian ngắn tại TP. Hồ Chí Minh (2007), Hà Nội (2009) đã phát đi những tín hiệu sai lệch về nhu cầu và khả năng chi trả thực sự của thị trường. Từ đó, các doanh nghiệp (DN) đổ xô vào đầu tư, kinh doanh, phát triển BĐS, kể cả các DN không có kinh nghiệm và năng lực tài chính.

Theo ông Hà, việc bùng nổ của thị trường BĐS còn có nguyên nhân từ việc cấp phép thiếu căn cứ vào nhu cầu cho nhiều dự án (DA) nhà ở tại các địa phương, nhất là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Nhiều địa phương cấp phép cho DA ở cả những nơi chưa có hạ tầng kỹ thuật và xã hội đủ để phục vụ cho những nhu cầu tối thiểu về nơi ở, tạo ra những đô thị bỏ hoang, lãng phí đất đai, tiền của xã hội.

Từ Bộ Tài chính, chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh cho biết, thị trường BĐS tăng trưởng nóng là do quy mô vốn đầu tư vào thị trường này liên tục tăng trong những năm gần đây. Đến năm 2011, đã có gần 43.500 tỷ đồng đầu tư vào xây dựng, tăng 3,5 lần so với năm 2005 và cũng có hơn 43.000 tỷ đồng đầu tư vào kinh doanh BĐS, tăng 9,8 lần so với năm 2005.

Một góc Khu đô thị Việt Hưng, quận Long Biên (Hà Nội) do Tổng công ty đầu tư và xây dựng (HUD) thực hiện

Cơ hội sinh lời của ngành Xây dựng và BĐS đã thu hút mạnh vốn đầu tư, kể cả vốn đầu tư của khu vực kinh tế nhà nước. Vốn Nhà nước đầu tư vào ngành Xây dựng năm 2011 lên đến 18.000 tỷ đồng, gấp 3 lần so với năm 2005 và đầu tư vào kinh doanh BĐS là 4.500 tỷ đồng, tăng hơn 5 lần so với năm 2005.

Ngành BĐS không chỉ hấp dẫn các nhà đầu tư trong nước mà còn mê hoặc được các nhà đầu tư nước ngoài bởi khả năng sinh lời “chóng mặt”. Đến cuối năm 2011, lĩnh vực xây dựng đã thu hút 377 DA vốn FDI với vốn đăng ký 10,3 tỷ USD.

Vẫn theo ông Ánh, tổng quy mô vốn sản xuất kinh doanh của ngành Xây dựng tăng gần 887.000 tỷ đồng năm 2010, gấp 4 lần so với năm 2005. Riêng xây dựng nhà ở hơn 386.000 tỷ đồng và vốn kinh doanh BĐS là 717.500 tỷ đồng. Tuy nhiên, đầu ra của ngành BĐS đã không theo kịp dẫn đến bi kịch của thị trường BĐS là hàng loạt các đô thị bỏ hoang, và giá BĐS thì cao ngất, quá sức chi trả của người có nhu cầu.

… Cần sửa sai

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, việc thị trường BĐS lâm vào khó khăn hiện nay là khoảng lặng cần thiết để các chủ thể tham gia thị trường này điều chỉnh lại hành vi của mình. Khó khăn của thị trường sẽ đào thải bớt những DN, nhà đầu tư chộp giật. Bên cạnh đó, nó cũng giúp các DN BĐS hoạt động chuyên nghiệp hơn.

Theo ông Nam, vấn đề cấp bách hiện nay không phải là tăng cung mà là tăng cầu. Vấn đề này đang nan giải, bởi giá nhà tại TP. Hồ Chí Minh đã giảm đến giá thành, thậm chí thấp hơn vẫn không có giao dịch. Để giải quyết được khó khăn này, ngân hàng và DN cần bắt tay nhau để vượt khó.

Về lâu dài, ông Nam cho biết, để chấn chỉnh thị trường BĐS, không để thị trường này trở thành nhân tố tác động gây ra lạm phát cao và nền kinh tế “bong bóng”, Bộ Xây dựng đang triển khai một loạt các giải pháp theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ trong Chỉ thị 2196/CT-TTg về tăng cường quản lý thị trường BĐS. Theo đó, nhiệm vụ hàng đầu là tập trung tái cơ cấu hàng hóa BĐS phù hợp với nhu cầu thị trường. Cụ thể là Bộ đang đôn đốc các địa phương rà soát các DA phát triển đô thị, nhà ở đang triển khai và đã giao DA nhưng chưa triển khai để phân loại đâu cần tiếp tục triển khai, đâu cần tạm dừng và đâu cần điều chỉnh.

Song song đó là kiểm soát dòng vốn đầu tư vào thị trường BĐS để tránh đầu cơ. Ưu tiên cho vay vốn đối với các DA có thanh khoản cao, đó là phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở cho người thu nhập thấp. Bộ sẽ ban hành hệ thống tiêu chí cho vay BĐS nhằm tạo sự bình đẳng trong tiếp cận tín dụng, hạn chế đầu tư nội bộ của các tổ chức tín dụng, ngân hàng vào BĐS.

Theo đó, là sớm tạo hành lang pháp lý hình thành các định chế tài chính phi ngân hàng như: Quỹ tiết kiệm nhà ở để hỗ trợ cho người lao động có điều kiện mua nhà, Quỹ đầu tư BĐS để tạo nguồn vốn trung, dài hạn cho thị trường.

Ngoài ra, cần tăng thanh khoản cho thị trường qua việc cải tiến xác định giá đất, sửa đổi quy định về nộp thuế thu nhập cá nhân trong giao dịch BĐS theo hướng: Người nộp thuế được nộp thuế theo mức thuế suất 2% trên giá trị BĐS giao dịch. Trường hợp người nộp thuế chứng minh được thu nhập và chi phí thì được nộp theo thuế suất 25% trên lợi nhuận.

Đối với việc phát triển các DA đô thị, nhà ở trong thời gian tới, ông Nguyễn Mạnh Hà cho biết, Bộ Xây dựng kiên quyết không cho phép triển khai các DA không có khả năng kết nối hạ tầng, cung cấp dịch vụ đô thị. Thực hiện nghiêm quy định các DA phát triển nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội phải có tỷ lệ nhà chung cư trên 80%. Đồng thời, Bộ đang xây dựng chính sách để phát triển mạnh nhà ở cho thuê để đáp ứng nhu cầu và khả năng thanh toán của người dân.

Hương Xuân