Giá giảm…

Giám đốc điều hành Công ty CBRE Vietnam, Richard Leech nhận định, thị trường BĐS vẫn tiếp tục phải đối mặt với khó khăn bởi cung tăng, giá giảm, gây áp lực lớn cho các chủ đầu tư.

Tuy nhiên, một lượng giao dịch khả quan vẫn được ghi nhận, chủ yếu ở mức giá thấp từ dưới 21 triệu đồng/m², diện tích căn hộ nhỏ từ 50 - 70m², và tầng thấp dưới tầng 20, nếu như các yêu cầu cơ bản khác về vị trí, tiến độ xây dựng và chất lượng được đảm bảo. Những người mua nhà này chủ yếu có nhu cầu ở thực, giảm đi rất nhiều những người “lướt sóng” đầu cơ.

Theo CBRE Vietnam, tại Hà Nội, trong Quý III/2012, phân khúc căn hộ trung bình và thấp, với mức giá từ 21 triệu đồng/m² trở xuống ghi nhận giao dịch khả quan.

Trong khi nguồn cung chào bán mới vẫn gia tăng, thì cả thị trường sơ cấp và thứ cấp tiếp tục phải chứng kiến mức giá giảm mạnh. Trong Quý III/2012, Hà Nội có 2.700 căn hộ được chào bán mới, tăng nhẹ so với Quý II. Đáng chú ý, để giảm giá chào bán sản phẩm, nhiều dự án phải cung cấp gói bàn giao thô, chứ không phải đã hoàn thiện như trước đây. Do đó, có tới 75% hàng hóa được chào bán dưới 21 triệu đồng/m².

Tại TP. Hồ Chí Minh, trong Quý III/2012, thị trường căn hộ hoạt động tốt hơn với tỷ lệ hấp thụ đạt 8%, tăng 3% so với Quý trước và đây là tỷ lệ hấp thụ cao nhất kể từ Quý IV/2011.

Thị trường căn hộ sơ cấp tại TP. Hồ Chí Minh hiện đang cung cấp khoảng 14.500 căn hộ từ hơn 100 dự án. Trong đó, căn hộ hạng C đang dẫn đầu thị trường với 78% thị phần.

Theo Công ty Knight Frank, trong Quý III/2012, TP. Hồ Chí Minh có khoảng 2.200 căn hộ từ 7 dự án được chào bán. Phần lớn các dự án mới được chào bán đều thuộc phân khúc bình dân, chiếm 66% nguồn cung mới. Giá bán cho các dự án mới trong Quý III/2012 khoảng từ 12,3 - 20 triệu đồng/m² đối với phân khúc bình dân.

Nguồn cầu chủ yếu hiện nay là từ những người có thu nhập trung bình nhắm đến phân khúc bình dân có mức giá từ 12 - 20 triệu đồng/m² và các căn hộ có diện tích từ 45 - 70m² được nhiều người lựa chọn. 

Trong khi đó, phân khúc cao cấp và hạng sang vẫn tiếp tục gặp khó khăn khi một số dự án tiến hành giảm giá trên mức giá bán công bố, tuy nhiên, hình thức chiết khấu từ 10 - 20% trên tổng giá trị căn hộ tùy thuộc vào phương thức thanh toán hiện đang được áp dụng nhiều nhất.

Theo một cuộc khảo sát gần đây của CBRE, 86% khách hàng quan tâm đến căn nhà có giá trị bằng hoặc dưới 5 tỷ đồng. Trong khi đó, 68% dự án hiện nay đang chào bán sản phẩm với mức giá bằng hoặc trên 5 tỷ đồng, và chỉ có 32% dự án chào bán sản phẩm với mức giá dưới 5 tỷ đồng (phần lớn các dự án này vẫn trong giai đoạn đầu phát triển). Hơn thế nữa, mục đích mua nhà đã chuyển từ đầu tư chờ tăng giá (hiện chỉ chiếm 17%) sang để ở và cho thuê (hiện chiếm 83%).

… Khả thi?

Khảo sát tại TP. Hồ Chí Minh, trên địa bàn 23 quận huyện (trừ Tân Phú) hiện có 1.108 dự án nhà ở, chiếm hơn 4.087 ha đất với số lượng 165.079 căn hộ. Hiện có 212 dự án đã hoàn thành, 896 dự án chưa hoàn thành. Trong số các dự án chưa hoàn thành có 603 dự án đang triển khai, 122 dự án chưa triển khai, 14 dự án tạm ngưng, 157 dự án đang thực hiện thủ tục đầu tư hoặc đang điều chỉnh quy mô.

Theo UBND các quận huyện, giá nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh tuy đã giảm nhưng vẫn còn khá cao so với thu nhập bình quân của người dân. Số lượng nhà ở cao cấp quá nhiều trong khi thị trường cần nhiều nhà ở bình dân cho người có thu nhập thấp và trung bình.

Vì thế, số lượng căn hộ ế nhiều nhưng người dân vẫn không đủ tiền mua. Trong khi đó, đoàn khảo sát của Sở Xây dựng nhận định, hiện có nhiều dự án đang thiếu vốn, chủ đầu tư không tiếp cận được nguồn vốn vay ngân hàng do lãi suất cao, hoặc không được vay nên chủ đầu tư phải giãn tiến độ xây dựng, hoặc phải tạm ngừng xây dựng. Số lượng người mua nhà giảm, thậm chí có dự án không có người mua nên việc huy động vốn từ khách hàng cũng rất hạn chế.

Trước thực trạng này, chủ đầu tư cũng mong muốn được tiếp cận nguồn vốn vay lãi suất hợp lý để tiếp tục dự án. Cụ thể: Ngân hàng cho các doanh nghiệp BĐS vay vốn với lãi suất 10 - 15%/năm như những ngành sản xuất khác, nới lỏng các điều kiện vay vốn. Bên cạnh đó là giảm lãi suất, kéo dài thời gian trả nợ với người dân vay mua nhà. Như vậy, doanh nghiệp dễ dàng bán nhà, thu hồi tiền để tiếp tục đầu tư, quay vòng vốn, trả nợ ngân hàng. Đó là những mong mỏi cho đầu ra BĐS.

Tuy nhiên, có một thực tế là dù giá nhà hạ, người dân không đủ tiền mua, song ít người giao dịch tín dụng với ngân hàng để mua nhà. Vì rằng, nhiều người đã hiểu ra giá trị thật của bài toán “hỗ trợ”.

Bởi hầu hết khách hàng sẽ phải trả với giá cao hơn khi mua nhà theo hình thức hỗ trợ lãi suất 0% với các khoản vay từ ngân hàng, với thời hạn vay cả chục năm, người mua nhà sẽ không thể biết lãi suất sẽ ra sao. Vì sau thời gian ưu đãi, khách hàng sẽ phải trả lãi suất theo thị trường, mà xu hướng giảm xuống là khó khả thi. Chính vì thế việc ưu đãi lãi suất chỉ vài tháng xem ra quá ít ỏi, vì đầu tư BĐS là đầu tư lâu dài.

Cụ thể là người vay chỉ vay được lãi suất thấp trong 03 tháng đầu, trong khi các khoản vay mua nhà có thể lên đến 25 năm, tương đương 300 tháng, như vậy các ngân hàng chỉ ưu đãi cho khách hàng chỉ 1% vay mà thôi.

Thủy Thụy