GS.TS Đặng Hùng Võ

Vốn vẫn là một trong những bài toán nan giải nhất hiện nay với các nhà đầu tư (NĐT), ông có thể cho biết, các NĐT phải đương đầu với bài toán này như thế nào?

Trong hoàn cảnh hiện nay của thị trường BĐS, nhiều NĐT nhỏ lẻ, yếu về năng lực tài chính đã phải tính đến chuyện chuyển nhượng dự án (DA) hoặc mua - bán, sáp nhập doanh nghiệp (DN) với DN lớn hơn hoặc thậm chí tính cả đến chuyện mua bán nợ. Các biện pháp xử lý hiện đại trong cơ chế thị trường cũng đã xảy ra trên thị trường BĐS. Có NĐT cũng đã khơi được nguồn đầu tư từ việc góp vốn.

Chính sách tiền tệ cũng đã có những điều chỉnh nhất định nhưng theo tôi cũng sẽ không có tác động nhiều đến thị trường BĐS; bởi tỷ lệ lãi suất vẫn còn cao so với việc đầu tư BĐS. Nhiều NĐT khác tìm kiếm nguồn từ FDI để có thể hợp tác đầu tư với họ trong các DA của mình.

Tôi tin rằng, thị trường BĐS, đặc biệt là tại Hà Nội cũng vẫn giữ được nhịp nhất định, chưa ở mức suy giảm nhiều, nhưng ảnh hưởng thì chắc chắn có. Và chúng ta phải chờ đợi một thời gian nhất định để hâm nóng lại thị trường khi việc kiềm chế lạm phát đã đạt được như mong muốn.

Tiền đầu tư trong dân hiện nay còn rất nhiều, nhưng người dân chưa tin vào một ngày sớm nhất thị trường sẽ ấm lại nên việc huy động luồng vốn này vào đầu tư chưa hiệu quả. Niềm tin này sẽ làm nguồn vốn từ tiết kiệm, tiền nhàn rỗi sẽ được khơi thông vào thị trường. Nó sẽ là một trong những luồng giải quyết vốn cho thị trường.

Nhiều người cho rằng, đây là thời điểm đầu tư thích hợp để mua vào bởi thị trường đã đến lúc bắt đáy. Ý kiến của ông như thế nào?

Tôi cho rằng, một số nơi nào đó ngoài Hà Nội thì bắt đáy nhưng Hà Nội thì chưa. Thứ hai, việc quyết định mua lúc này còn phụ thuộc vào vốn của người ta hay đi vay. Nếu ai đó tính đến chuyện đi vay để đầu tư lúc này để lấy thời cơ sinh lợi thì chưa hẳn đã đúng. Còn ai có vốn dự trữ của mình, có thể giữ lâu dài thì chuyện đi tìm kiếm cho mình chỗ ở tương lai, thậm chí có thể giữ BĐS đó trong dài hơi thì cũng có thể tính đến được.

Đây cũng chưa phải là giai đoạn suy thoái của thị trường, mà mới chỉ ở mức các giao dịch giảm. Không phải mọi loại BĐS đều giảm giao dịch, nhưng nói chung là giao dịch đang trầm lắng và tình trạng thiếu vốn đang xảy ra. Biểu hiện là, thế chấp vay tín dụng bằng BĐS hiện nay vẫn khống chế dưới 10% của tổng dư nợ tín dụng. Kể cả những nơi giá BĐS có thể hạ xuống từ 20 - 30% nhưng vẫn còn cao hơn giá cả sản xuất ra hàng hóa BĐS. Điều này cũng có nghĩa là vẫn có nguy cơ làm NĐT bị thua lỗ, mất vốn nhiều.

Vậy thời điểm này các NĐT nên nhắm tới các DA như thế nào thì thuận lợi nhất, thưa ông?

DA nhà ở cho người thu nhập thấp nhưng mang tính thương mại có lẽ phù hợp hơn cả. Thực tế, nhiều DA nhà thu nhập thấp nhưng giá còn quá cao và được thuyết minh chất lượng rất tốt và mức độ xa hoa vẫn còn đáng kể. Những NĐT thương mại phải tính tới vật liệu xây dựng cũng phải là những loại rẻ tiền, không gian thiết kế và các vật dụng trong nhà cũng phải rẻ tiền... và như vậy sẽ giảm được giá thành. Giảm giá thành được trong phạm vi Hà Nội thì chắc chắn tính cạnh tranh sẽ tốt hơn.

Điều này tôi đúc rút được qua việc nhìn nhận các chung cư tư nhân (chung cư mini) đang được người tiêu dùng ưa chuộng tìm kiếm. Họ cũng giải quyết được hàng hóa BĐS rất thuận lợi và nhanh chóng. Chu kỳ đầu tư lại rất ngắn.

Thị trường BĐS luôn mong muốn hướng tới sự minh bạch. Theo ông, với những điều chỉnh thời gian qua thị trường đã đạt được mức độ minh bạch như thế nào?

Cái đó hoàn toàn phụ thuộc vào chính sách của các nhà quản lý. Hiện nay, minh bạch là khẩu hiệu mà các nơi đều nhận thức được. Vì đây là điều tốt cho thị trường, mang lại cả lợi ích cho Nhà nước, NĐT và người tiêu dùng. Thế nhưng, thực tế triển khai những việc cụ thể để minh bạch vẫn còn đang rất chậm chạp. Có thể sự thiếu minh bạch vẫn là cách tiếp cận của một nhóm lợi ích nhất định.

Chúng ta hy vọng, thời gian tới chính sách về quản lý sẽ được đẩy cao hơn thì tính công khai minh bạch sẽ tăng lên.

Dự kiến sẽ có ngày hội mua nhà giá gốc hướng tới 1.000 giao dịch vào ngày 24-25/9. Nhiều người nghi ngờ về ý nghĩa thực của nó. Quan điểm của ông thì sao?

Đây là sáng kiến, ý tưởng của một vài DN và theo tôi cũng rất lành mạnh, bởi họ muốn tạo sự liên hệ trực tiếp giữa NĐT và người tiêu dùng. Các nơi khác có thể người tiêu dùng tìm đến NĐT ban đầu dễ dàng nhưng ở Hà Nội  điều này còn khó và khá xa lạ.

Nhà giá gốc hay mua được nhà giá gốc hay không chúng ta đừng quan tâm. Nhà giá gốc có thể là một khẩu hiệu để hướng các NĐT tới mục tiêu là trong hoàn cảnh hiện nay thì nên đưa ra giá bán gần với giá sản xuất hơn. Còn NĐT có thể khai giá này, giá kia là gốc và đó là quyền của NĐT. Khi người tiêu dùng cảm thấy giá này thuận lợi, có thể mua được thì mua và nếu cảm thấy chưa mua được thì thôi. Nhà giá gốc chỉ là một ý tưởng để khắc phục tình trạng ít giao dịch hiện nay.

Hiện nay, nhiều DA đưa ra các chiêu khuyến mãi để thu hút khách hàng. Vậy ông có lời khuyên như thế nào giúp người mua không bị “mắc bẫy”?

Nhiều khuyến mãi có thể là đúng, là thật nhưng cũng có thể là “thuật” của NĐT. Người tiêu dùng tốt nhất hãy tìm hiểu thông tin cho kỹ về pháp luật, vai trò pháp lý của NĐT... để hình thành một hợp đồng thật kỹ lưỡng. Đó là cách tốt nhất để người tiêu dùng tự bảo vệ mình.

Người tiêu dùng cần phải đủ thông minh, đủ kiến thức về pháp luật để quyết định mình ký cái gì. Nếu hợp đồng đó thiếu chặt chẽ, người tiêu dùng có thể kiện NĐT ra toà án dân sự (khi các cơ quan hành chính không giải quyết được).

Xin cảm ơn ông!

Nho Hạnh