Đại diện Phòng 2 cho rằng, đề cao trách nhiệm của người đứng đầu theo phương châm "6 rõ" là giải pháp quan trọng để khơi thông nguồn lực đất đai (Ảnh: ĐQ)

Nhận diện những khó khăn trong quá trình thanh tra đất đai

Lãnh đạo Phòng Thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo lĩnh vực Nông nghiệp và Môi trường (Phòng 2) - Thanh tra TPHCM cho biết, trong 6 tháng đầu năm 2026, đơn vị đã triển khai 7 đoàn thanh tra, kiểm tra; tập trung thanh tra các dự án có khó khăn, vướng mắc theo các nghị quyết của Quốc hội và Chính phủ nhằm tháo gỡ điểm nghẽn, thúc đẩy nguồn lực đất đai đưa vào phát triển kinh tế - xã hội. Qua thanh tra đã phát hiện nhiều thiếu sót, vi phạm của các tổ chức, cá nhân là đối tượng thanh tra, kiến nghị thu hồi nộp ngân sách Nhà nước hơn 20 tỷ đồng, đồng thời kiến nghị bổ sung, sửa đổi một số cơ chế, chính sách còn bất cập, chưa phù hợp thực tiễn.

Kết quả nói trên của Phòng 2 là một trong các phòng điển hình của Thanh tra TPHCM khi đơn vị đã tiến hành thanh tra, kiểm tra chuyên đề đối với 100 dự án, khu đất có khó khăn, vướng mắc, tồn đọng.

Theo tổng hợp của Phòng 2, quá trình thanh tra các dự án khó khăn, vướng mắc, tồn đọng cho thấy nhiều vướng mắc. Trước hết là hệ thống quy phạm pháp luật còn chưa đồng bộ, thay đổi qua nhiều thời kỳ, gây khó khăn cho đoàn thanh tra trong việc đánh giá, nhận diện sai phạm và đề xuất hướng xử lý. Nhiều dự án kéo dài từ 10 đến 15 năm, thậm chí gần 30 năm, liên quan đến nhiều giai đoạn áp dụng Luật Đất đai năm 1993, 2003, 2013 và nay là Luật Đất đai năm 2024. Có những trường hợp việc giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp quy định tại thời điểm được phê duyệt, nhưng hiện nay lại không còn phù hợp với pháp luật hiện hành.

Bên cạnh đó, mỗi dự án thường chịu sự điều chỉnh của nhiều luật chuyên ngành như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản... Trong khi giữa các luật vẫn còn những nội dung chưa đồng bộ hoặc chưa có quy định chuyển tiếp khi sửa đổi, bổ sung.

Một số vấn đề còn có nhiều quan điểm khác nhau giữa các cơ quan chuyên môn như lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá, đấu thầu hay chỉ định; điều chỉnh chủ trương đầu tư đối với các dự án đã được phê duyệt trước đây; xử lý các dự án đã hoàn thành xây dựng nhưng chưa hoàn tất thủ tục đất đai.

Đối với đất công và doanh nghiệp cổ phần hóa, hàng nghìn khu đất của doanh nghiệp nhà nước sau cổ phần hóa đang gặp khó khăn do chưa có phương án sử dụng đất được phê duyệt hoặc phương án sử dụng đất không còn phù hợp quy hoạch. Việc xác định ranh giới giữa giao đất không qua đấu giá và đấu thầu trong các giai đoạn trước đây cũng còn nhiều tranh luận pháp lý.

Một khó khăn khác được xác định là công tác xác định giá đất cụ thể để chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính. Đây vẫn là "nút thắt" lớn khiến nhiều dự án bất động sản kéo dài. Việc áp dụng phương pháp xác định giá đất và thời điểm xác định giá đất có ảnh hưởng lớn đến kết quả tính tiền sử dụng đất, trong khi tâm lý e ngại trách nhiệm vẫn còn tồn tại ở một bộ phận cán bộ thực hiện nhiệm vụ.

Điểm nhấn trong công tác thanh tra của TPHCM vừa qua là việc hoàn thành cuộc thanh tra chuyên đề về các dự án khó khăn, vướng mắc (Ảnh: Đan Quế)

Thống kê của Thanh tra TPHCM cũng cho thấy, sau các cuộc thanh tra, kiểm tra, một bộ phận cán bộ có tâm lý thận trọng, e ngại rủi ro pháp lý khi tham mưu xử lý các hồ sơ cũ, phức tạp, dẫn đến tiến độ giải quyết hồ sơ còn chậm.

Ngoài ra, lĩnh vực đất đai liên quan đến nhiều chuyên ngành như quy hoạch, đầu tư, xây dựng, tài chính..., đòi hỏi đội ngũ thanh tra phải có kiến thức tổng hợp. Trong khi đó, sau khi thực hiện chủ trương hợp nhất, sáp nhập thanh tra các sở, ngành và quận, huyện về Thanh tra TPHCM, việc đáp ứng đầy đủ yêu cầu chuyên môn vẫn còn nhiều thách thức.

Đối với các dự án tồn đọng kéo dài hàng chục năm, khối lượng hồ sơ cần thu thập, đối chiếu và xác minh rất lớn, nhưng thời hạn thanh tra theo quy định chỉ 30 ngày, nên việc đánh giá toàn diện và đề xuất giải pháp chi tiết gặp không ít khó khăn.

Vận dụng nghị quyết và quán triệt phương châm "6 rõ" trong tháo gỡ các dự án

Theo Thanh tra TPHCM, Thành phố đang đứng trước cơ hội lớn để xử lý các dự án tồn đọng thông qua các cơ chế đặc thù được Quốc hội và Chính phủ ban hành.

Nghị quyết số 170/2024/QH15 được xem là cơ sở để TPHCM rà soát, xử lý các dự án đang vướng kết luận thanh tra hoặc bản án, trong đó có việc xem xét tiếp tục sử dụng đất và xác định giá đất đối với dự án 39-39B Bến Vân Đồn, bảo đảm quyền lợi của bên thứ ba ngay tình và tránh lãng phí nguồn lực.

Nghị quyết số 29/2026/QH16 cho phép xem xét miễn kỷ luật đối với cán bộ thực hiện vì lợi ích chung, không vụ lợi và dự án mang lại hiệu quả thực tế. Đồng thời, các dự án còn thiếu thủ tục đấu giá hoặc đấu thầu sẽ được xem xét tiếp tục thực hiện, sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định, mà không phải thực hiện lại toàn bộ quy trình từ đầu.

Cùng với đó, việc triển khai Nghị quyết số 254/2025/QH15 và Nghị định số 50/2026/NĐ-CP tạo thêm cơ chế tháo gỡ trong thực hiện Luật Đất đai năm 2024.

Theo đó, người dân được áp dụng mức thu tiền sử dụng đất ưu đãi khi chuyển mục đích sang đất ở; công tác thu hồi đất được thực hiện linh hoạt hơn đối với một số trường hợp. TPHCM cũng đã ban hành 2 nghị quyết và 23 quyết định để cụ thể hóa Luật Đất đai năm 2024, đồng thời triển khai lộ trình áp dụng bảng giá đất hằng năm từ ngày 1/1/2026.

Bên cạnh đó, Thanh tra TPHCM còn bám sát các nguyên tắc trong giải quyết khó khăn, khơi thông nguồn lực.

Theo đó, việc xử lý phải bảo đảm đúng thẩm quyền, không hợp thức hóa sai phạm, không làm thất thoát ngân sách Nhà nước, đồng thời phân định rõ trách nhiệm cá nhân với giải pháp xử lý dự án.

Đơn vị cũng xác định ưu tiên bảo vệ quyền lợi của bên thứ ba ngay tình, đặc biệt là người dân đã mua nhà tại các dự án.

Đồng thời, đề cao trách nhiệm của người đứng đầu theo phương châm "6 rõ", gồm rõ người, rõ việc, rõ thời gian, rõ trách nhiệm, rõ sản phẩm và rõ thẩm quyền, nhằm bảo đảm từng nội dung đều có cơ quan chịu trách nhiệm, có thời hạn thực hiện và có kết quả cụ thể.