(Thanh tra) - Từ vụ Tập đoàn Mường Thanh khiến hơn 3.900 căn hộ nằm trong phương án dự kiến phá dỡ để xử lý sai phạm, đại biểu Quốc hội đề nghị kiểm soát chặt ngay từ khi bất động sản được đưa ra bán; đồng thời phải buộc chủ đầu tư chịu trách nhiệm đến cùng về hậu quả do mình gây ra.
Sáng 30/10, Quốc hội thảo luận ở hội trường về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Góp ý, đại biểu Quốc hội Vũ Văn Tiến (đoàn Hải Phòng) đề cập các dự án của Tập đoàn Mường Thanh tại Hà Nội, với hơn 3.900 căn hộ nằm trong phương án dự kiến phá dỡ để xử lý sai phạm.
“Vì sao những vi phạm nghiêm trọng về quy hoạch, trật tự xây dựng, lại có thể diễn ra trong thời gian dài, để rồi hàng nghìn căn hộ được đưa vào giao dịch, người dân bỏ tiền mua, sinh sống nhiều năm, đến khi xử lý lại đứng trước nguy cơ mất nhà?”, đại biểu Tiến đặt vấn đề.
Đại biểu Vũ Văn Tiến cho rằng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản lần này, bên cạnh việc tháo gỡ vướng mắc, khơi thông nguồn lực, tạo điều kiện cho thị trường phát triển, cần thiết kế những quy định chặt chẽ, đủ sức răn đe để làm sao chủ đầu tư không muốn vi phạm, không dám vi phạm và không thể vi phạm.
Theo đó, đại biểu Tiến đề xuất phải kiểm soát chặt chẽ ngay từ khi bất động sản được đưa ra bán.
Dự thảo luật đã quy định việc công khai thông tin và điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh. Song ông Tiến băn khoăn những quy định này đã đủ để ngăn chặn việc chủ đầu tư bán căn hộ không đúng quy hoạch, thiết kế được phê duyệt hay chưa.
Bởi dự án được duyệt có bao nhiêu tầng, số căn hộ, diện tích thế nào đều đã có hồ sơ rõ ràng. Vấn đề đặt ra là khi chủ đầu tư đưa căn hộ ra bán, vấn đề hậu kiểm diễn ra thế nào? Ai đối chiếu với hồ sơ?
“Nếu số căn hộ đưa ra bán nhiều hơn số được phê duyệt phải phát hiện và ngăn chặn ngay, chứ không thể để người dân bỏ tiền mua, vào sinh sống mới tìm cách xử lý”, ông Tiến nêu quan điểm.
Vì vậy, ông đề nghị quy định rõ trách nhiệm kiểm tra, đối chiếu danh mục căn hộ đưa vào kinh doanh với quy hoạch, thiết kế được phê duyệt; công khai những căn hộ đủ điều kiện bán và kịp thời cảnh báo, ngăn chặn giao dịch đối với căn hộ vi phạm.
“Không thể để hồ sơ được phê duyệt một đằng, căn hộ đưa ra bán một nẻo, đến khi xảy ra chuyện thì người mua mới biết mình đã mua phải căn hộ có sai phạm”, đại biểu Tiến nhấn mạnh.
Đại biểu Quốc hội Vũ Văn Tiến cũng đề nghị cần làm rõ hơn trách nhiệm của từng cơ quan khi để xảy ra tình trạng dự án xây dựng sai quy hoạch, sai thiết kế nhưng chủ đầu tư vẫn bán nhà, thu tiền của người dân.
Đặc biệt, theo ông Tiến, không thể để chủ đầu tư cố tình, thu lợi từ sai phạm, rồi chỉ cần nộp phạt là xong. “Nếu làm sai vẫn có lợi, người vi phạm không phải chịu hậu quả thích đáng thì rất khó ngăn chặn những vụ việc tương tự”, đại biểu nói.
Ông đề nghị quy định rõ trách nhiệm của từng cơ quan trong việc phát hiện, ngăn chặn và xử lý sai phạm; đồng thời nghiên cứu chế tài đủ nghiêm, có cơ chế thu hồi khoản lợi bất hợp pháp, không để chủ đầu tư tiếp tục hưởng lợi từ những căn hộ vi phạm.
Cùng với đó, theo đại biểu Tiến, cần hoàn thiện các quy định theo hướng buộc chủ đầu tư phải hoàn trả, bồi thường, bảo đảm khắc phục hậu quả do mình gây ra, nhất là trường hợp công trình buộc phải phá dỡ, ảnh hưởng đến quyền lợi và chỗ ở của người dân.
Thống nhất với việc hoàn thiện các quy định nhằm tăng cường công khai, minh bạch và bảo vệ quyền lợi của người mua, đại biểu Nguyễn Văn Huy (Hưng Yên) góp ý về quy định ngăn chặn việc doanh nghiệp đưa bất động sản vào giao dịch khi chưa hoàn thiện đầy đủ về hồ sơ pháp lý.
Dự thảo luật nghiêm cấm kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện; quy định điều kiện đối với bất động sản có sẵn; quy định điều kiện đối với bất động sản hình thành trong tương lai.
Cùng với đó, dự thảo quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Đánh giá các quy định trên xác lập nguyên tắc đúng, nhưng theo đại biểu Huy, cần làm rõ hơn để ngăn chặn tình trạng doanh nghiệp chưa đủ hồ sơ pháp lý vẫn tổ chức nhận đăng ký giữ chỗ, thu tiền đặt chỗ hoặc ký các thỏa thuận có tên gọi khác nhằm huy động vốn từ khách hàng.
“Khi dự án không thể triển khai hoặc là không được phép bán, người mua thường là bên chịu rủi ro lớn nhất", ông Huy nói.
Đại biểu đoàn Hưng Yên đề nghị quy định rõ hành vi bị nghiêm cấm: “Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của luật này; nhận tiền đặt cọc, tiền giữ chỗ, tiền đăng ký nguyện vọng hoặc khoản tiền khác có bản chất nhằm bảo đảm việc mua, thuê mua bất động sản khi bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.
Ông Huy đồng thời đề nghị bổ sung quy định mọi khoản thỏa thuận nhận tiền của khách hàng nhằm bảo đảm việc giao kết hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai phải tuân thủ điều kiện, giới hạn và trình tự quy định tại khoản này, không phụ thuộc vào tên gọi của thỏa thuận.
Trường hợp bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, chủ đầu tư không được nhận tiền của khách hàng dưới bất kỳ hình thức nào nhằm bảo đảm việc mua, thuê mua bất động sản đó. Quy định như vậy, đại biểu cho rằng sẽ hạn chế việc lách luật bằng cách đổi tên khoản thu, tạo căn cứ rõ ràng hơn cho cơ quan quản lý trong kiểm tra, xử lý vi phạm và bảo vệ người mua.
Một vấn đề khác, dự thảo luật quy định chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước trước khi chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án.
Đại biểu Quốc hội Nguyễn Thị Việt Nga (đoàn Hải Phòng) cho rằng quy định trên cần được thiết kế linh hoạt hơn đối với những trường hợp đặc biệt, có cơ chế kiểm soát chặt chẽ.
Nêu thực tế, theo bà Nga, một dự án có thể đã được triển khai hợp pháp, còn khả năng tiếp tục thực hiện, nhưng chủ đầu tư mất khả năng tài chính, không thể nộp tiền sử dụng đất. Trong khi đó, một nhà đầu tư khác có đủ năng lực, sẵn sàng tiếp nhận dự án và thực hiện toàn bộ nghĩa vụ còn tồn đọng.
“Nếu vẫn bắt buộc chủ đầu tư cũ phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi được chuyển nhượng, thì chính điều kiện này có thể khiến dự án tiếp tục đình trệ. Nhà nước không thu được tiền, nguồn lực đất đai không được đưa vào sử dụng, người mua nhà và các bên liên quan tiếp tục chịu rủi ro”, bà Nga nói.
Sửa luật lần này, bà Nga đề nghị nghiên cứu bổ sung cơ chế chuyển nhượng có điều kiện, chỉ áp dụng khi đáp ứng đồng thời các yêu cầu.
Đó là: dự án đủ điều kiện pháp lý để tiếp tục thực hiện và không thuộc trường hợp phải thu hồi đất; nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành đã được cơ quan có thẩm quyền xác định cụ thể; bên nhận chuyển nhượng chứng minh được năng lực tài chính; và khoản tiền thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước được thanh toán trực tiếp vào ngân sách theo cơ chế có kiểm soát, trước hoặc đồng thời với việc hoàn tất chuyển nhượng.
Việc chuyển nhượng không được làm giảm nghĩa vụ với ngân sách, không xóa bỏ trách nhiệm đối với vi phạm đã phát sinh, bà Nga cũng nhấn mạnh phải bảo đảm quyền lợi hợp pháp của khách hàng, chủ nợ và các bên liên quan.
Bà đồng thời đề nghị rà soát các quy định tương ứng của Luật Đất đai, Luật Nhà ở để bảo đảm cơ chế này được thực hiện thống nhất.
“Bảo vệ nguồn thu ngân sách không nhất thiết đồng nghĩa với việc chỉ chấp nhận một phương thức thực hiện nghĩa vụ tài chính. Điều quan trọng là Nhà nước phải thu đủ, thu đúng và kiểm soát được rủi ro”, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga nêu quan điểm.
