Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ. Ảnh: Đ.X

Ngày 12/4, tại phiên họp chuyên đề pháp luật, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Bắt buộc tất cả giao dịch bất động sản qua sàn làm tăng chi phí

Theo tờ trình của Chính phủ, dự thảo luật quy định 2 trường hợp hoạt động kinh doanh phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Cụ thể gồm: Bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Bày tỏ băn khoăn, Tổng Thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường đề nghị ban soạn thảo cân nhắc bởi theo phản ánh của một số chủ đầu tư, họ có thể bán trực tiếp cho người mua mà không cần thông qua sàn giao dịch bất động sản.

“Có thể cân nhắc quy định này để giảm chi phí”, ông Cường nói, thay vì bắt buộc giao dịch nhà ở, dự án trong tương lai phải qua sàn thì quy định mở, tức người mua và bán có thể chọn giao dịch qua sàn hoặc không.

Tổng Thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường. Ảnh: P.Thắng

Dẫn Nghị quyết 18 của Trung ương Đảng khóa XIII về đất đai yêu cầu tăng cường thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ thấy chưa thể chế hóa trong luật.

Thay vào đó, dự thảo luật lại đưa vào yêu cầu bắt buộc phải giao dịch qua sàn.  “Mình cứ lúc thế này lúc thế kia rất khó cho thị trường”, Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh và cho rằng, dự thảo luật chỉ có thể quy định thiết chế, địa vị, điều kiện thành lập, cơ chế hoạt động sàn giao dịch. Còn người mua có quyền chọn giao dịch qua sàn hay không qua sàn.

Thẩm tra nội dung này, Uỷ ban Kinh tế nhận xét, quy định tại dự thảo luật chưa làm rõ an toàn pháp lý của giao dịch bất động sản qua sàn; chưa rõ trách nhiệm của sàn giao dịch khi chủ đầu tư xảy ra tranh chấp, hay không thực hiện đúng cam kết. Giao dịch qua sàn còn làm tăng chi phí từ 8-10% vì đây chỉ là khâu trung gian.

Thêm nữa, theo Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh, bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền, cấu kết làm ảnh hưởng đến sự minh bạch của thị trường và quyền lợi các bên trong kinh doanh bất động sản.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị. Ảnh: P.Thắng

Giải trình sau đó, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nêu, quy định như dự thảo chỉ bắt buộc với bất động sản hình thành trong tương lai để tránh rủi ro cho người mua. Còn lại khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, mua, cho thuê giao dịch qua sàn.

Theo Bộ trưởng, cả nước hiện có khoảng 1.000 sàn giao dịch bất động sản. Hầu hết các chủ đầu tư, tổ chức bán hàng thông qua sàn giao dịch của dịch vụ môi giới và các tổ chức môi giới. Các chủ đầu tư quy mô lớn mới tổ chức sàn giao dịch hoặc có bộ phận bán hàng riêng.

Có công cụ điều tiết khi thị trường bất động sản “quá nóng”, “đình trệ”

Điểm mới đáng chú ý nữa, tại dự thảo luật, lần đầu Chính phủ đưa ra một chương riêng về điều tiết thị trường bất động sản, để ứng phó khi thị trường “sốt nóng” hoặc “đóng băng”.

Ông Vũ Hồng Thanh cho hay có hai loại ý kiến của cơ quan thẩm tra về vấn đề này. Thứ nhất là đề nghị cân nhắc không quy định một chương riêng về điều tiết thị trường bất động sản.

Ý kiến này lo ngại một số biện pháp điều tiết thị trường bất động sản có thể hạn chế quyền hợp pháp của cá nhân, hộ gia đình và quyền kinh doanh hợp pháp của doanh nghiệp.

Cho nên, đề nghị cơ quan soạn thảo nên hoàn thiện theo hướng khi thị trường biến động ảnh hưởng tới kinh tế vĩ mô, Bộ Xây dựng cùng các cơ quan, địa phương quyết định, hoặc trình cấp có thẩm quyền biện pháp điều tiết, bình ổn. “Thường trực Ủy ban Kinh tế tán thành với ý kiến này”, ông Thanh cho biết.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh. Ảnh: P.Thắng

Loại ý kiến thứ hai đồng ý với dự thảo luật, nhưng các quy định cần rõ ràng hơn để đảm bảo Nhà nước chỉ can thiệp khi biến động của thị trường ảnh hưởng lớn đến các mục tiêu phát triển kinh tế vĩ mô.

Thảo luận, đa số ý kiến trong Uỷ ban Thường vụ Quốc hội cho rằng không cần thiết phải quy định một chương riêng như tại dự thảo luật.

Ông Lê Quang Huy, Chủ nhiệm Uỷ ban Khoa học, công nghệ và môi trường nói, các điều quy định điều tiết thị trường còn chung chung, chưa chi tiết, cụ thể và làm rõ nội hàm “đóng băng”, “tăng trưởng nóng”.

“Dự án luật có một chương điều tiết nhưng lại không đúng cơ cấu lại thị trường”, Chủ tịch Quốc hội lưu ý, Nghị quyết Đại hội XIII nêu cơ cấu lại thị trường bất động sản để đất đai, tài nguyên sử dụng hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả.

Ông Vương Đình Huệ phân tích, vấn đề lớn nhất của thị trường bất động là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và phát triển dự án bất động sản. Song, cái thiếu nhất là trục quy hoạch theo thời gian.

“Chúng ta quy hoạch theo lãnh thổ, vùng này, vùng kia làm bất động sản, đô thị chứ không tính đến thời gian. Cùng 1 thời gian tung ra quá nhiều dự án bất động sản thì chắc chắn cung vượt cầu, nhiều bất động sản sẽ không bán được. Ngược lại, có thời điểm cung khan hiếm thì giá sẽ tăng lên. Cho nên tái cấu trúc ở đây là tái cấu trúc thị trường, doanh nghiệp và sản phẩm.”, Chủ tịch Quốc hội nói.

Kết luận thảo luận, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải nhấn mạnh, vấn đề nào thị trường có thể làm tốt thì Nhà nước không can thiệp. Tuy nhiên, Nhà nước sẵn sàng đưa ra các công cụ để điều tiết khi thị trường bất động sản tăng trưởng quá nóng, hoặc đình trệ để đảm bảo vận hành an toàn, lành mạnh…

Chính phủ được đề nghị chỉ đạo các cơ quan soạn thảo, cơ quan hữu quan nghiên cứu tiếp thu ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, cơ quan thẩm tra để hoàn chỉnh hồ sơ dự án luật. Ủy ban Kinh tế hoàn chỉnh báo cáo thẩm tra để trình Quốc hội xem xét kỳ họp thứ 5 tới.