Ông Đinh Dũng Sỹ, nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp luật, Văn phòng Chính phủ. Ảnh: P.Thắng

Sáng 4/8, Ủy ban Kinh tế tổ chức phiên họp tham vấn ý kiến về Dự thảo luật Đất đai sửa đổi, dự kiến sẽ trình Quốc hội thông qua tại kỳ họp 6 cuối năm nay.

Phát biểu khai mạc, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, cuối tháng 7 và đầu tháng 8/2023, cơ quan chủ trì thẩm tra và cơ quan chủ trì soạn thảo đã tổ chức hai hội thảo để lắng nghe ý kiến từ thực tiễn và ý kiến của chuyên gia, tiếp tục hoàn thiện dự thảo.

Dự thảo phục vụ phiên họp hôm nay, đã có nhiều thay đổi đáng chú ý so với dự thảo được Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp 5 vào tháng 5 vừa qua.

Báo cáo những nội dung lớn, còn ý kiến khác nhau của dự án luật, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Phan Đức Hiếu cho biết, dự thảo luật đã quy định cụ thể các dự án nhà ở thương mại, công trình thương mại... vào dự án thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng chứ không dẫn chiếu sang điều khác như dự thảo trình Quốc hội tại kỳ họp 5.

2 phương án thu hồi đất với nhà ở thương mại, khu vui chơi

Với dự án nhà ở thương mại, công trình thương mại, công trình dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng, theo ông Hiếu, dự thảo luật đưa ra 2 phương án về xác định tiêu chí thu hồi và thực hiện đấu giá, đấu thầu.

Phương án 1 là giao HĐND cấp tỉnh quyết định dự án trọng điểm thực hiện đấu thầu.

“Quy định theo hướng này nhằm tạo điều kiện cho địa phương tự quyết định phù hợp với đặc điểm từng địa phương. Tuy nhiên, việc thiếu quy định định lượng sẽ gây lúng túng cho địa phương trong tổ chức thực hiện”, ông Hiếu cho hay.

Phương án 2, là quy định tiêu chí phân định theo quy mô về diện tích dự án. Cụ thể là trên 10 hecta là trường hợp đấu thầu, không phân biệt loại đất thực hiện dự án; dưới 10 hecta và không sử dụng đất ở là trường hợp đấu giá; dưới 10 hecta và có sử dụng đất ở là trường hợp thỏa thuận.

Ông Hiếu cho hay, quy định theo hướng này nhằm xác định rõ ràng ngay tại luật các trường hợp đấu thầu, đấu giá, thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất đang có để địa phương thực hiện được ngay.

“Với dự án nhà ở thương mại, công trình thương mại, công trình dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng sử dụng các loại đất không phải là đất ở, tiêu chí về mức quy mô là cần thiết để làm rõ dư địa cho việc tiếp tục thực hiện cơ chế thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án”, ông Hiếu nói.

Tuy nhiên, mức quy mô 10 hecta là “mức cao”, vẫn còn ý kiến khác nhau. Có ý kiến đề nghị quy định mức quy mô 20 hecta tương ứng với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị.

Có cơ chế ngân hàng thương mại cho vay vốn để thu hồi đất

Nêu ý kiến, ông Đinh Dũng Sỹ, nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp luật, Văn phòng Chính phủ cho rằng, thu hồi đất là vấn đề cực kỳ phức tạp.

Dẫn Nghị quyết 18 của Trung ương, ông Sỹ bày tỏ ủng hộ quan điểm cần sử dụng vốn ngân sách Nhà nước để đền bù, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch, thực hiện đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất.

“Đây là giải pháp tốt nhất để điều tiết địa tô chênh lệch”, ông Sỹ nói và phân tích, khi đấu thầu, đấu giá, người bị thu hồi đất có bị thiệt một chút nhưng sẽ nghĩ Nhà nước có lợi, người ta sẽ chịu. Còn nếu nhà đầu tư có lợi, người ta sẽ không chịu.

Vấn đề đặt ra, nếu Nhà nước sử dụng ngân sách để có đất sạch cho đấu giá, đấu thầu thì lấy vốn ở đâu? Ông Sỹ cho rằng, có thể nghĩ tới cơ chế mời ngân hàng thương mại vào để cho vay.

“Nếu như có cơ chế, giao quyền cho các tổ chức phát triển quỹ đất cho phép các ngân hàng thương mại vào cho vay để đền bù, giải phóng mặt bằng. Sau đó đấu thầu, đấu giá, rồi hoàn trả lại cho ngân hàng”, ông Sỹ nêu.

Ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, nếu quy định HĐND quyết định dự án trọng điểm để đấu thầu thì địa phương sẽ rất khó xác định đâu là dự án “trọng điểm” trong hàng loạt dự án đô thị, nhà ở thương mại ở địa phương.

Với phương án 2, theo ông Khôi, không có cơ sở để xác định tiêu chí là 10 hecta. Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam khuyến nghị nên áp dụng tiêu chí 20 héc ta theo Nghị định 15 năm 2021 quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng.