Dự án Collection 688 sắp được giới thiệu ra thị trường bất động sản TP HCM với giá bán 43,688 triệu đồng/m2. Ảnh: SG Holdings

Hai gam màu tại “mỏ neo” chung cư

Báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản cho thấy, kết thúc nửa đầu năm 2026, chung cư tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thị trường nhờ đáp ứng nhu cầu ở thực và khả năng tạo dòng tiền.

Tuy nhiên, phân khúc này đang trải qua quá trình "cao cấp hóa" cưỡng ép. Tại Hà Nội và TP HCM, khoảng 85% nguồn cung mới có giá trên 80 triệu đồng/m2. Tại vùng ven Hà Nội, hơn 90% dự án mới có mức giá chạm ngưỡng 100 triệu đồng/m2, tạo ra sự khắc nghiệt quá lớn cho người có nhu cầu ở thực.

Theo ghi nhận thực tế trên thị trường bất động sản, gần đây các đơn vị bán chung cư cao cấp đã “án binh bất động”, không còn rầm rộ quảng cáo hay mở bán như trước. Ở chiều hướng ngược lại, thị trường sôi động bởi những căn hộ vừa túi tiền, hầu hết ở phân khúc dưới 50 triệu đồng/m2.

Điển hình tại TP HCM, nhiều dự án có giá bán cao chót vót mở bán trước đó như: Eaton Park (Mai Chí Thọ, phường An Phú) của chủ đầu tư Gamuda Land có giá bán sơ cấp dao động từ khoảng 115 - 126 triệu đồng/m². Dự án Lancaster Legacy (phường Xóm Chiếu, TP HCM) của Tập đoàn Trung Thuỷ sau 9 năm đắp chiếu, mở bán trở lại lại có giá bán dao động khoảng từ 230 - 320 triệu đồng/m².

Hay, những dự án có mức bán thấp hơn như Dự án Căn hộ Diamond Sky thuộc khu đô thị Vạn Phúc City của Đại Phúc Group có giá bán chính thức công bố từ 90 - 140 triệu đồng/m² (tương đương căn 1 phòng ngủ khoảng từ 9,6 tỷ đồng, căn 2 phòng ngủ khoảng từ 14 tỷ đồng, căn 3 phòng ngủ khoảng từ 20 tỷ đồng); Sycamore Bình Dương của chủ đầu tư CapitaLand ở phân khúc chung cư có mức giá cao nhất lên đến 65 triệu đồng/m² (tương đương khoảng 2,8 - 6,3 tỷ đồng/căn tùy diện tích).

Đáng chú ý, dự án La Pura (phường Bình Hòa, TP HCM (trước đây thuộc TP Thuận An, tỉnh Bình Dương) của Bất động sản Phát Đạt thuộc “vùng xa” của TP HCM nhưng cũng được rao bán với mức giá cao nhất lên đến 62,5 triệu đồng/m². Thế nhưng, tình hình kinh doanh tại dự án không khả quan sau khi thực hiện đổi tên vào tháng 4/2025 dẫn đến đầu năm 2026, Phát Đạt đã bán một phần dự án cho một đối tác đến từ Nhật Bản.

Có thể thấy, điểm chung của những dự án căn hộ hạng sang và siêu sang rơi vào trạng thái "đóng băng" giao dịch. Bất chấp các chính sách chiết khấu sâu, hỗ trợ lãi suất hay kéo dài tiến độ thanh toán từ phía chủ đầu tư, dòng tiền của nhà đầu tư vẫn tỏ ra vô cùng thận trọng.

Nguyên nhân cốt lõi đến từ việc giá bán đã bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực và khả năng khai thác dòng tiền. Việc siết chặt tín dụng cùng tâm lý chờ đợi thị trường tạo đáy khiến lực cầu ở phân khúc này sụt giảm mạnh.

Hệ quả kéo theo đó, hàng loạt công trường đành phải thu hẹp quy mô thi công hoặc tạm dừng, chờ đợi những tín hiệu tích cực hơn từ vĩ mô và dòng vốn.

Sự thất bại trong các đợt mở bán của nhiều dự án cao cấp từ cuối năm 2025 đến nay như một lời cảnh báo nhưng cũng là tín hiệu xoay trục theo giá trị thật của thị trường bất động sản phía Nam.

Các chuyên gia kinh tế đánh giá, khi lượng cầu bất động sản đổ dồn vào phân khúc bán vừa túi tiền, đồng nghĩa với việc thị trường không thiếu cầu và vẫn có thanh khoản tốt. Vậy nhưng, dòng tiền chỉ giải ngân cho những giá trị tương xứng. Chu kỳ mới gắn liền với nhu cầu ở thực và bất động sản trở về đúng bản chất là sản phẩm phục vụ cuộc sống và sự phát triển bền vững của đô thị.

Định hình giá trị bất động sản thực

Theo quy luật vận hành của thị trường bất động sản, trước đây yếu tố được quan tâm nhiều nhất là khả năng tăng giá thì nay tính pháp lý, tiến độ xây dựng, khả năng khai thác và nhu cầu ở thực mới là những tiêu chí quyết định.

Song song đó, dòng tiền cũng không còn dễ dàng bị cuốn theo các chiến dịch quảng cáo rầm rộ, tâm lý đám đông và hoạt động đầu cơ lướt sóng mà nhà đầu tư lẫn người mua nhà đã trở nên cẩn trọng, thực tế và khắt khe hơn. Các sản phẩm mang tính "vẽ dự án", thiếu tính pháp lý hoặc giá trị bị thổi phồng vượt quá xa khả năng chi trả của người dân dần bị đào thải.

Nhận định về tiêu chí quan trọng nhất định hình nên một dự án có "giá trị thực" trong bối cảnh khẩu vị thị trường thay đổi, ông Nguyễn Viết Hùng, Tổng Giám đốc H-Holdings đánh giá, một tài sản được gọi là "giá trị thực" không nằm ở lời khen của môi giới hay vị trí được tô vẽ bằng mỹ từ hay truyền thông lấp lánh.

Ông Nguyễn Viết Hùng cho rằng, ở giai đoạn này, dự án bất động sản phải đo lường được qua 4 yếu tố cốt lõi. Đầu tiên là pháp lý sạch tuyệt đối. Dự án phải có phê duyệt 1/500, giấy phép xây dựng hoặc văn bản pháp lý tương đương đầy đủ và chủ đầu tư có cam kết rõ ràng về thời hạn bàn giao nhà - căn hộ, bàn giao sổ hồng. Tài sản không có sổ là tài sản bị giam lỏng thanh khoản.

Thứ hai, hạ tầng xã hội hiện hữu trong bán kính 3km. Trong đó, chợ, siêu thị, trường học các cấp và trạm y tế phải hoạt động thực tế, không phải "quy hoạch trên phối cảnh".

Thứ ba, chỉ số lấp đầy cư dân tối thiểu 50 - 60% số căn hộ/nhà ở phải có người dọn vào ở trong vòng 12 - 18 tháng sau bàn giao. Đêm xuống dự án phải sáng đèn, có tiếng trẻ con cười, có hàng quán buôn bán. Nếu bàn giao 2 năm mà tỷ lệ sáng đèn dưới 30%, đó là một "dự án yếu" về mặt công năng.

Cuối cùng, lợi suất dòng tiền khi tỷ suất cho thuê ròng (sau khi trừ chi phí quản lý, khấu hao) phải duy trì ở mức tối thiểu 3 - 4%/năm. Đây đang là tỷ suất cho thuê thực tế hiện tại.

Ông Nguyễn Viết Hùng nhận định, phân khúc giữ nhịp thanh khoản trong thời gian tới sẽ là căn hộ phân khúc tầm trung, trên dưới 40 - 55 triệu/m² tùy khu vực nội đô hoặc vùng ven kết nối trực tiếp TP HCM.

Ngoài ra, căn hộ trung tâm, dù giá trị cao nhưng pháp lý và xây dựng chuẩn chỉnh cũng là môt kênh giữ giá trị tốt vì tính khan hiếm quỹ đất trung tâm trong thời gian tới.

“Nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, bất động sản công nghiệp và các sản phẩm nhà ở phục vụ cụm khu công nghiệp đang hoạt động ổn định theo xu thế sẽ lên ngôi”, ông Hùng nói.