Áp lực từ nhiều phía
    
Với diễn biến của thị trường BĐS hiện nay, không khó để thấy rằng kịch bản gần như đang lặp lại thời điểm năm 2008 với lạm phát, giá vật liệu xây dựng tăng, thị trường ảm đạm. Cái khó của năm nay là, dù Chính phủ đưa ra các giải pháp tài khóa và tiền tệ để bình ổn, nhưng không có những gói kích cầu, nhất là hỗ trợ lãi suất để giải cứu khó khăn cho DN vượt qua thời điểm này mà DN lẫn nhà đầu tư phải tự thân vận động. Trong khi đó, nguồn vốn chính để “nuôi” các DN BĐS lâu nay là nguồn tín dụng từ các NH thì nay bị thắt lại quá chặt, khiến DN càng khó xoay sở.
   
Theo NHNN, năm 2010, dư nợ cho vay vào các lĩnh vực phi sản xuất như tiêu dùng, đầu tư kinh doanh chứng khoán, BĐS… chiếm khoảng 25 - 28% tổng dư nợ. Trong đó, cho vay BĐS chiếm 13,85% trong tổng dư nợ, tăng 25,5% so với cuối năm 2009. Ước tính, đến 31/12/2010, dư nợ cho vay để đầu tư kinh doanh BĐS trên toàn hệ thống NHTM đạt khoảng 228.000 tỷ đồng, tăng 23,5% so với cùng kỳ năm trước, chiếm 50% dư nợ phi sản xuất.

Năm 2011, để kiềm chế lạm phát, nguồn vốn các NHTM chỉ tập trung cho vay sản xuất, siết chặt tín dụng cho vay phi sản xuất, nhất là BĐS, chứng khoán. Theo đó, NHNN bắt buộc các NHTM đến ngày 30/6/2011 giảm cho vay phi sản xuất xuống tối đa 22% và đến 31/12/2011 xuống tối đa 16% trong tổng dư nợ. NHTM nào không thực hiện được tỷ trọng này theo lộ trình sẽ bị áp dụng tỷ lệ dự trữ bắt buộc gấp 2 lần so với tỷ lệ dự trữ bắt buộc chung và hạn chế phạm vi hoạt động kinh doanh trong 6 tháng cuối năm 2011 và năm 2012. Vì vậy, nhiều DN BĐS sẽ khó vay được vốn mới, thậm chí còn bị thu hồi nợ trước hạn. DN nào còn "cửa" vay thì lãi suất lại quá cao như hiện nay cũng khó trụ được. Cùng với đó, nhà đầu tư cũng không vay được vốn NH nên không thể mua nhà được. Vì vậy, những DN muốn hạ giá bán để thu hồi vốn ngay cũng không dễ bán được nhà.

     Kết luận của Bộ Chính trị về tình hình kinh tế - xã hội năm 2011 ngày 16/3/2011 đã nhấn mạnh đến việc chấn chỉnh thị trường BĐS. Đó là cần có giải pháp đồng bộ chấn chỉnh thị trường BĐS, không để trở thành nhân tố tác động gây ra lạm phát cao và nền kinh tế bong bóng. Việc kiểm soát, hạn chế dòng vốn đầu tư vào thị trường BĐS cần có lộ trình, bước đi và giải pháp phù hợp; chống đầu cơ nhưng cũng tránh gây sốc, làm đóng băng thị trường BĐS, gây tác động xấu lan truyền đến hệ thống các tổ chức tín dụng và đời sống xã hội…

Tại các tỉnh, TP, nhất là Hà Nội, TP HCM, giá bán nhà các loại đều giảm nhiều, nhưng vẫn “đóng băng”, do khó tiêu thụ. Hiệp hội BĐS TP HCM cho biết: Hiện đã có khoảng 60 - 70 D.A BĐS các loại bị đình trệ rơi vào trạng thái chờ hoặc kéo dãn tiến độ. Nguyên nhân chủ yếu là do sản phẩm nhà đất khó bán, nhà đầu tư thứ cấp thận trọng, sức mua của khách hàng giảm sút mạnh. Đồng thời, các nhà đầu tư gặp khó khăn khi tìm nguồn vốn.
 
Giải cứu bằng cách nào?
   
Để vượt qua khó khăn, nhất là để bù đắp lại nguồn vốn vay NH đang bị siết lại, các DN tính đến tìm nguồn vốn thông qua phát hành cổ phiếu, trái phiếu, trái phiếu chuyển đổi, liên doanh liên kết, tái cơ cấu danh mục đầu tư… Tuy nhiên, thực hiện được những giải pháp này cũng không dễ. Cụ thể như huy động vốn qua thị trường chứng khoán lúc này cũng đang bị NH siết vốn, hạn chế cho nhà đầu tư vay. Việc liên doanh, liên kết cũng khó vì hiện nay DN rất ít tiền mặt… Nhiều DN BĐS buộc phải giảm tiến độ các D.A; tập trung các D.A cần thiết để có thể đưa sản phẩm ra thị trường ngay để thu hồi vốn. Nếu khó khăn kéo dài, sẽ khó tránh khỏi một bộ phận DN BĐS vừa và nhỏ không thể trụ nổi, thậm chí dẫn đến phá sản.
Tuy nhiên, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam lại nhận định, trong bối cảnh vàng, USD, tín dụng… bị siết lại, thị trường BĐS vẫn có cơ hội. Bởi, xét về trung và dài hạn, thị trường nhà ở Việt Nam vẫn phát triển tốt do nhu cầu lớn, kể cả người không có tiền vẫn có nhu cầu. Nhà đầu tư khôn ngoan sẽ biết tìm ra điểm sáng trong thời điểm thị trường xấu nhất.
     
Theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, vốn là yếu tố gây đau đầu nhất hiện nay của các nhà đầu tư cũng như DN BĐS. Bên cạnh những cách huy động quen thuộc như hợp tác liên kết, chuyển nhượng D.A, thực hiện các phân khúc có nhu cầu cao nhất (như nhà giá thấp), các DN BĐS nên tập trung vào huy động vốn từ dân. Ông Võ cũng đề xuất một phương án mới có thể “cứu nguy” cho các DN BĐS, đó là Nhà nước nên cho phép các DN thế chấp bằng BĐS tại các NH nước ngoài. (Việc này trước đây đã có chủ trương thí điểm nhưng vướng các yếu tố như quyền và nghĩa vụ của NH nước ngoài, thời gian sở hữu… do chưa có luật nên không thực hiện được). Đây là vấn đề sớm muộn cũng phải tính đến, bởi trong sân chơi WTO, việc sáp nhập một DN sở hữu đất đai với DN nước ngoài sẽ rất phổ biến, nếu không có chế tài sớm chắc chắn sẽ rối về sau.
    
Nhiều ý kiến khác cũng kiến nghị Nhà nước cần xem BĐS như là một ngành sản xuất, vì bản thân các D.A xây dựng nhà ở sản xuất ra các sản phẩm căn hộ phục vụ người tiêu dùng, đồng thời kéo theo rất nhiều ngành khác cùng phát triển như vật liệu xây dựng, nội thất... Trên quan điểm đó, nên điều chỉnh chính sách thuế, đặc biệt là cho nộp nhiều lần khoản tiền sử dụng đất để giảm bớt áp lực cho DN BĐS.

TS Trần Minh Hoàng, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Vinaland cho rằng: “Để cải thiện tính thanh khoản của BĐS, Nhà nước cần thực hiện hàng loạt giải pháp đồng bộ về quyền sở hữu, chính sách thuế, đất đai và tín dụng, đồng thời cải cách hành chính lĩnh vực BĐS. Trước mắt, Nhà nước cần hy sinh một phần nguồn thu ngân sách để hỗ trợ miễn giảm thuế, giản tiến độ nộp thuế cho DN đầu tư BĐS”.

                                                                                       
Hà Phong