Phối cảnh Dự án Khu đô thị mới Bắc Vũng Tàu, phường Phước Thắng được DIC Corp giới thiệu. Ảnh: DIC Corp

Dự án quy mô lớn nhưng còn nhiều tồn tại, hạn chế

Theo Thanh tra TPHCM, Dự án Khu đô thị mới Bắc Vũng Tàu do Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp) làm chủ đầu tư, có quy mô khoảng 90,53 ha, dân số dự kiến khoảng 18.000 người, được định hướng là khu đô thị mới đồng bộ gồm nhà ở, thương mại dịch vụ, công trình công cộng và hạ tầng kỹ thuật - xã hội.

Dự án được hình thành từ rất sớm, trải qua nhiều lần điều chỉnh quy hoạch và thủ tục đầu tư, nhưng đến nay vẫn chưa triển khai xây dựng thực tế. Nguyên nhân chính được xác định xuất phát từ nhiều tồn tại trong công tác quy hoạch, đất đai và thủ tục hành chính liên quan giữa các cơ quan nhà nước và nhà đầu tư.

Theo kết luận thanh tra, việc lựa chọn DIC Corp làm chủ đầu tư được thực hiện theo hình thức chỉ định trong bối cảnh pháp lý giai đoạn trước đây. Cơ quan chức năng cho rằng, việc áp dụng hình thức chỉ định có cơ sở theo quy định tại thời điểm đó, do nhà đầu tư là đơn vị duy nhất đề xuất dự án từ rất sớm và phù hợp định hướng phát triển đô thị của địa phương.

Tuy nhiên, quá trình tổ chức thực hiện vẫn tồn tại nhiều hạn chế. Cụ thể, hồ sơ lựa chọn chủ đầu tư chưa đầy đủ các nội dung theo yêu cầu, đặc biệt là các tiêu chí đánh giá năng lực tài chính, phương án huy động vốn, nghĩa vụ đóng góp cho Nhà nước và yêu cầu cụ thể về phát triển nhà ở xã hội.

Ngoài ra, một số bước trong quy trình làm việc của tổ chuyên gia thẩm định chưa đảm bảo đầy đủ tính chặt chẽ theo quy định tại thời điểm thực hiện. Việc lập hồ sơ yêu cầu và đối chiếu với hồ sơ đề xuất của nhà đầu tư còn thiếu tính hệ thống, dẫn đến khó khăn trong việc đánh giá toàn diện năng lực dự án.

Đối với thủ tục chấp thuận đầu tư, Thanh tra TPHCM xác định hồ sơ dự án có giai đoạn chưa được thẩm định đầy đủ theo quy định của pháp luật về đầu tư phát triển đô thị. Một số nội dung quan trọng như tính khả thi của dự án, phương án tài chính, tiến độ thực hiện và đặc biệt là nội dung liên quan đến thu hồi đất chưa được đánh giá kỹ lưỡng hoặc chưa làm rõ trong hồ sơ trình duyệt.

Việc điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án vẫn chưa được hoàn tất, khiến nhiều thủ tục pháp lý liên quan tiếp tục bị đình trệ. Ảnh: DIC Corp

Bên cạnh đó, việc áp dụng cơ chế phân kỳ đầu tư trong chấp thuận đầu tư tuy được Bộ Xây dựng hướng dẫn, nhưng trong quá trình thực hiện vẫn còn thiếu thống nhất giữa các cơ quan chuyên môn, dẫn đến kéo dài thời gian xử lý hồ sơ và điều chỉnh nhiều lần.

Sai sót trong quy hoạch, kéo dài chưa thể thu hồi và giao đất

Một trong những tồn tại nổi bật nhất được chỉ ra là công tác lập và phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án.

Theo kết luận của Thanh tra Bộ Xây dựng năm 2023, đồ án quy hoạch của dự án chưa bảo đảm tỷ lệ dành cho phát triển nhà ở xã hội theo quy định. Cụ thể, dự án chỉ bố trí khoảng 18% diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội, trong khi quy định yêu cầu tối thiểu là 20%, tương đương thiếu khoảng 0,78 ha.

Ngoài ra, quy hoạch còn tồn tại tình trạng chưa phù hợp với quy hoạch phân khu và quy hoạch chung cấp trên, đặc biệt ở một số chỉ tiêu về tầng cao công trình. Kiểm toán Nhà nước trước đó cũng đã chỉ ra các bất cập tương tự, cho thấy sự thiếu thống nhất giữa các cấp độ quy hoạch trong quá trình triển khai dự án.

Đáng chú ý, đến thời điểm gần đây, việc điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án vẫn chưa được hoàn tất, khiến nhiều thủ tục pháp lý liên quan tiếp tục bị đình trệ.

Về đất đai, dự án có diện tích khoảng 90,5 ha, trong đó phần lớn là đất nông nghiệp và đất của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng với hơn 1.100 công trình nhà ở hiện hữu.

Từ năm 2016 đến 2023, dự án liên tục được đưa vào danh mục thu hồi đất trong các nghị quyết của HĐND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu và kế hoạch sử dụng đất hằng năm. Tuy nhiên, trên thực tế, việc thu hồi đất chưa được triển khai.

Việc chưa ban hành thông báo thu hồi đất dẫn đến hệ quả là chủ đầu tư chưa được bàn giao mặt bằng thực địa, khiến toàn bộ dự án chưa thể triển khai bất kỳ hạng mục xây dựng nào.

Theo Thanh tra TPHCM, đây là điểm nghẽn lớn nhất, mang tính quyết định, làm gián đoạn toàn bộ chuỗi thủ tục đầu tư của dự án trong nhiều năm.

Kiến nghị xử lý dứt điểm, đảm bảo dự án có thể triển khai

Trong quá trình triển khai, DIC Corp đã có văn bản đề nghị điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án đến năm 2032 do lý do chậm bàn giao đất thực địa.

Thanh tra TPHCM kiến nghị UBND TP chỉ đạo các sở, ngành và DIC Corp khẩn trương xử lý các tồn tại, vi phạm để dự án có thể triển khai. Ảnh: ĐQ

Tuy nhiên, Thanh tra TPHCM cho rằng, đề nghị này chưa có cơ sở để xem xét tại thời điểm hiện tại. Căn cứ quy định pháp luật về đầu tư, trường hợp dự án chưa được Nhà nước giao đất hoặc bàn giao đất thì thời gian chậm trễ chưa được tính vào tiến độ thực hiện dự án. Do đó, việc điều chỉnh tiến độ là chưa cần thiết và chưa đủ điều kiện pháp lý để thực hiện thủ tục điều chỉnh quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư.

Bên cạnh các tồn tại cụ thể, Thanh tra TPHCM cũng ghi nhận nguyên nhân mang tính hệ thống là sự thiếu đồng bộ giữa các cơ quan quản lý nhà nước trong quá trình triển khai dự án.

Từ khâu quy hoạch, đầu tư, đất đai đến thẩm định dự án đều có sự thay đổi chính sách, hướng dẫn và cách hiểu khác nhau qua từng thời kỳ. Điều này dẫn đến việc hồ sơ dự án phải điều chỉnh nhiều lần, kéo dài thời gian xử lý và phát sinh vướng mắc pháp lý.

Ngoài ra, một số nội dung thẩm định chưa được thực hiện đầy đủ hoặc chưa làm rõ trách nhiệm giữa các cơ quan liên quan, đặc biệt trong việc xác định điều kiện thu hồi đất và tính phù hợp của dự án với quy hoạch cấp trên.

Từ các tồn tại nêu trên, Thanh tra TPHCM kiến nghị UBND TPHCM chỉ đạo các sở, ngành liên quan khẩn trương xử lý. Cụ thể: Sở Xây dựng kiểm điểm, rút kinh nghiệm trong công tác tham mưu thủ tục đầu tư; Sở Quy hoạch - Kiến trúc tập trung hoàn tất điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 theo đúng kết luận kiểm toán và thanh tra trước đó. Sở Nông nghiệp và Môi trường thực hiện thủ tục thu hồi đất, giao đất theo đúng quy định pháp luật, nhằm tháo gỡ điểm nghẽn lớn nhất của dự án. Sở Tài chính dừng xem xét nội dung điều chỉnh tiến độ dự án do chưa đủ cơ sở pháp lý tại thời điểm hiện nay.

Chủ đầu tư DIC Corp được yêu cầu tiếp tục phối hợp chặt chẽ với các cơ quan chức năng để hoàn thiện các thủ tục đầu tư còn tồn đọng, đảm bảo dự án có thể triển khai đúng quy định trong thời gian tới.