Toàn cảnh dự án KĐT sinh thái Golden Hills City. Ảnh: Minh Tân

Vi phạm từ thủ tục đầu tư đến giao đất, quy hoạch

TTCP vừa ban hành Thông báo kết luận thanh tra (KLTT) số 3438/TB-TTCP các dự án có khó khăn, vướng mắc trên địa bàn TP Đà Nẵng. Dự án được thanh tra là dự án KĐT sinh thái Golden Hills City có tiền thân là KĐT Thủy Tú, được UBND TP Đà Nẵng phê duyệt tổng mặt bằng quy hoạch chi tiết lần đầu vào năm 2008, với diện tích khoảng 342 ha.

Đến năm 2010, dự án được giao cho Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Trung Nam (Công ty Trung Nam) thực hiện, với quy mô trên 381 ha, để đầu tư xây dựng KĐT sinh thái gồm các hạng mục thương mại dịch vụ, nhà ở, khách sạn, thể dục thể thao và vui chơi giải trí.

Ngày 28/5/2013, UBND TP Đà Nẵng ban hành Quyết định số 3686/QĐ-UBND, điều chỉnh diện tích đất thực hiện dự án từ hơn 381 ha xuống còn hơn 342,2 ha, đồng thời đổi tên dự án thành KĐT sinh thái Golden Hills City.

Đến thời điểm thanh tra, chủ đầu tư đã cơ bản hoàn thành hạ tầng kỹ thuật và đang làm thủ tục điều chỉnh tổng mức đầu tư. Thành phố vẫn phải rà soát mốc giới, ranh giới đất để xác định nghĩa vụ tài chính của dự án.

Về lựa chọn nhà đầu tư, TTCP phủ xác định UBND TP Đà Nẵng không tổ chức đấu thầu đối với dự án có sử dụng đất. Việc lựa chọn Công ty Trung Nam được thực hiện khi chưa đánh giá, so sánh năng lực tài chính, kỹ thuật giữa các nhà đầu tư quan tâm, không đúng quy định của Quy chế KĐT mới. Nội dung thư mời gọi đầu tư cũng đặt ra các điều kiện về vốn và năng lực tài chính không phù hợp với quy định pháp luật tại thời điểm áp dụng.

Đáng chú ý, việc lựa chọn Công ty Trung Nam theo Thông báo số 273/TB-VP ngày 26/9/2008 được thực hiện khi chưa tiến hành đánh giá năng lực giữa hai nhà đầu tư là Công ty Trung Nam và Công ty Cổ phần Hàm Rồng, vi phạm quy định của Bộ Xây dựng. UBND TP Đà Nẵng còn ký thỏa thuận nguyên tắc giao đất có thu tiền sử dụng đất nhưng không xác định giá đất theo đúng nguyên tắc, phương pháp và khung giá, trái quy định của Luật Đất đai năm 2003.

Trách nhiệm đối với các tồn tại, vi phạm nêu trên được xác định thuộc về UBND TP Đà Nẵng, Công ty Quản lý và Khai thác đất Đà Nẵng cùng các tổ chức, cá nhân liên quan trong giai đoạn 2008-2010.

KLTT cũng chỉ rõ UBND TP Đà Nẵng không thực hiện thủ tục trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, cho phép đầu tư đối với dự án, vi phạm Quy chế KĐT mới. Thỏa thuận nguyên tắc ký ngày 10/2/2010 giữa UBND TP Đà Nẵng và Công ty Trung Nam không phải là văn bản cho phép đầu tư, không bảo đảm cơ sở pháp lý.

Trong công tác cấp giấy chứng nhận đầu tư, UBND TP Đà Nẵng giao Trung tâm Xúc tiến đầu tư tiếp nhận, tham mưu là không đúng thẩm quyền. Dự án thuộc lĩnh vực kinh doanh bất động sản có điều kiện nhưng không lấy ý kiến thẩm tra của các bộ, ngành liên quan. Tại thời điểm cấp giấy chứng nhận đầu tư, năng lực tài chính của chủ đầu tư không đáp ứng yêu cầu tối thiểu 20% tổng mức đầu tư theo quy định.

Đến tháng 9/2025, dự án vẫn chậm tiến độ đầu tư xây dựng, không thực hiện đúng các cam kết đã được chấp thuận.

Chấn chỉnh quản lý, khắc phục các tồn tại

TTCP xác định UBND TP Đà Nẵng đã giao đất, cho thuê đất đối với dự án không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất. Quyết định giao đất số 8066/QĐ-UBND ngày 2/10/2008 được ban hành khi chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm, chưa phê duyệt quy hoạch chi tiết và khi chủ đầu tư chưa được phê duyệt dự án.

Trong giai đoạn 2010-2020, TP Đà Nẵng vẫn tổ chức thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng khi dự án không có trong kế hoạch sử dụng đất được Chính phủ phê duyệt. Công tác quy hoạch bộc lộ nhiều bất cập khi quy hoạch chi tiết được điều chỉnh tới 16 lần trong bối cảnh chưa có quy hoạch chung, quy hoạch phân khu.

Thanh tra cũng chỉ rõ việc bàn giao đất không xác định chính xác ranh giới. Trong đó có khoảng 45,91 ha đất được giao ngoài ranh giới dự án. Diện tích đất giữa các hồ sơ pháp lý chênh lệch khoảng 39,1 ha nhưng chưa được các sở, ngành liên quan kịp thời rà soát, xử lý. Ngoài ra, khoảng 129,22 ha đất trồng lúa trong phạm vi dự án chưa được thực hiện đầy đủ thủ tục quản lý, sử dụng theo quy định pháp luật.

KLTT nêu rõ, tại thời điểm ký hợp đồng giao đất có thu tiền sử dụng đất với Công ty Trung Nam, UBND TP Đà Nẵng không thực hiện đúng nguyên tắc xác định giá đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2003. Thành phố cũng chưa xác định nghĩa vụ tài chính đối với diện tích khoảng 129,22 ha đất trồng lúa nằm trong phạm vi dự án.

Chủ đầu tư chưa thực hiện đầy đủ, kịp thời các nghĩa vụ tài chính theo quy định. Trách nhiệm được xác định thuộc về UBND TP Đà Nẵng, các sở, ngành liên quan và Công ty Trung Nam theo từng thời kỳ.

TTCP đồng thời xác định chủ đầu tư không tổ chức thẩm định khi phê duyệt dự án đầu tư xây dựng Khu A và Khu B-C; không phê duyệt bản vẽ thi công sau khi có ý kiến của cơ quan chuyên môn về xây dựng. Bên cạnh đó, Công ty Trung Nam khởi công xây dựng khi chưa có giấy phép xây dựng, chưa đủ điều kiện khởi công, vi phạm Luật Xây dựng.

Từ kết quả thanh tra, Tổng TTCP kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo UBND TP Đà Nẵng và Chủ tịch UBND TP Đà Nẵng tổ chức kiểm điểm, làm rõ trách nhiệm và xử lý theo quy định đối với các tập thể, cá nhân liên quan qua từng thời kỳ.

Theo thẩm quyền, UBND TP Đà Nẵng được yêu cầu chỉ đạo khắc phục toàn bộ các tồn tại, vi phạm đã nêu; trường hợp phát hiện dấu hiệu vi phạm pháp luật hình sự thì chuyển cơ quan chức năng xem xét, xử lý.

Thành phố phải thu hồi khoảng 45,91 ha đất giao ngoài ranh giới dự án để quản lý theo quy định; đồng thời rà soát, hoàn thiện thủ tục pháp lý, xác định đầy đủ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các nghĩa vụ tài chính, trong đó có nghĩa vụ đối với khoảng 129,22 ha đất trồng lúa, bảo đảm thu đúng, thu đủ, không để thất thoát ngân sách Nhà nước.

TTCP cũng yêu cầu Công ty Trung Nam nghiêm túc khắc phục các tồn tại, hạn chế, vi phạm nêu trong KLTT; nộp ngân sách Nhà nước tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các khoản chậm nộp, nghĩa vụ tài chính đối với diện tích đất trồng lúa nằm trong diện tích đất đã bàn giao theo quy định và nghĩa vụ tài chính khác có liên quan; bàn giao, hoàn trả diện tích đất ngoài ranh giới (khoảng 45,91 ha) cho UBND TP Đà Nẵng.