Phối cảnh Khu thương mại – Dịch vụ du lịch nghỉ dưỡng Oải Hương (Lavender) tại Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh. Ảnh isdcorp.com.vn

Nhìn tổng thể, Dự án Khu thương mại – Dịch vụ du lịch nghỉ dưỡng Oải Hương (Lavender) là một điển hình cho thực trạng dự án phải điều chỉnh nhiều lần nhưng vẫn “kẹt” ở những điểm cốt lõi, chưa thể vận hành đúng kỳ vọng ban đầu.

Dự án được kỳ vọng lớn, nhưng hành trình triển khai nhiều trắc trở

Theo kết luận của Thanh tra Chính phủ, Dự án Khu thương mại – Dịch vụ du lịch nghỉ dưỡng Oải Hương (Lavender) do Công ty Cổ phần Du lịch Oải Hương làm chủ đầu tư (trước đây là Dự án Khu thương mại dịch vụ và du lịch sinh thái Lạc Hồng).

Dự án được triển khai tại các lô L6, TT2a, TT2b, TT2c và X3a, thuộc Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh, huyện Cam Lâm (cũ). Mục tiêu đầu tư là xây dựng Trung tâm dịch vụ và Quảng trường, phục vụ các hoạt động du lịch – thương mại, góp phần hoàn thiện hạ tầng dịch vụ tại khu vực được định hướng phát triển du lịch trọng điểm của tỉnh.

Về quy mô, dự án có tổng vốn đầu tư khoảng 1.582 tỷ đồng, diện tích sử dụng đất khoảng 125.500 m², thời hạn hoạt động 40 năm kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận đầu tư. Tiến độ thực hiện đã được điều chỉnh lần thứ 5 vào ngày 25/8/2023, yêu cầu hoàn thành và đưa toàn bộ dự án vào sử dụng trước ngày 31/8/2024.

Hình ảnh dự án tháng 10/2020. Ảnh: Nhà thầu Delta-V

Tuy nhiên, thực tế triển khai cho thấy dự án không đạt được các mốc tiến độ quan trọng, buộc cơ quan quản lý nhà nước phải rà soát, đánh giá lại toàn diện quá trình thực hiện.

“Kẹt” ngay từ đầu vào: Lựa chọn nhà đầu tư không qua đấu thầu

Một trong những điểm mấu chốt được Thanh tra Chính phủ chỉ rõ là việc lựa chọn nhà đầu tư không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Theo kết luận thanh tra, nội dung này không đúng quy định tại điểm d khoản 1 Điều 58 Luật Đất đai năm 2003. Đây được xem là vi phạm ngay từ khâu đầu vào, ảnh hưởng trực tiếp đến tính cạnh tranh, minh bạch trong quá trình lựa chọn nhà đầu tư, đồng thời tạo ra những hệ lụy pháp lý kéo dài cho toàn bộ vòng đời dự án.

Khi “điểm xuất phát” không đúng chuẩn, các bước tiếp theo như giao đất, cho thuê đất, xác định nghĩa vụ tài chính và tổ chức triển khai dự án đều đối mặt với nguy cơ phải điều chỉnh, rà soát lại.

Chuẩn bị đầu tư thiếu chặt chẽ, phải điều chỉnh nhiều lần

Thanh tra Chính phủ cũng chỉ rõ, công tác lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của dự án còn tồn tại, hạn chế.

Đáng chú ý, dự án đã phải điều chỉnh giấy chứng nhận đăng ký đầu tư tới 6 lần và điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 tới 3 lần. Việc điều chỉnh liên tục này phản ánh khâu chuẩn bị đầu tư chưa thực sự kỹ lưỡng, khiến quá trình triển khai bị kéo dài, phát sinh thêm thủ tục và chi phí, đồng thời làm giảm hiệu quả sử dụng đất.

Một “điểm nghẽn” khác được nêu rõ trong kết luận thanh tra là việc giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án không phù hợp với kế hoạch sử dụng đất.

Cụ thể, tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, dự án không có trong Kế hoạch sử dụng đất hằng năm (năm 2015) của UBND huyện Cam Lâm. Nội dung này bị xác định là không đúng quy định tại khoản 1 Điều 52 Luật Đất đai năm 2013.

Việc dự án “đi trước” kế hoạch sử dụng đất không chỉ là vấn đề thủ tục, mà còn làm suy giảm vai trò của công cụ quản lý nhà nước về đất đai, buộc các cơ quan chức năng phải xử lý hậu quả về sau.

Dự án làm lễ cất nóc vào tháng 6/2021. Ảnh: Delta-V

Nghĩa vụ tài chính chưa được cập nhật kịp thời

Về tài chính đất đai, Thanh tra Chính phủ chỉ rõ, từ năm 2021, dự án chưa thực hiện điều chỉnh đơn giá thuê đất theo quy định tại khoản 1 Điều 14 Nghị định 46/2014/NĐ-CP.

Việc chậm điều chỉnh đơn giá thuê đất kéo theo nguy cơ chưa xác định đầy đủ, chưa thu đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Đây là nội dung có tác động trực tiếp đến nguồn thu ngân sách, đồng thời ảnh hưởng đến tính minh bạch và kỷ luật trong quản lý đất đai. Nếu các vi phạm về thủ tục và tài chính phản ánh “phần tĩnh” của dự án, thì hiện trạng sử dụng đất cho thấy rõ nhất độ chậm trong triển khai.

Theo kết luận thanh tra, đến tháng 8/2025, dự án vẫn còn khoảng 36.753 m² đất, trong tổng số 128.615 m² đất được thuê, chưa được nhà đầu tư đưa vào triển khai thực hiện. Con số này cho thấy một phần đáng kể quỹ đất du lịch đã được giao, cho thuê nhưng chưa phát huy hiệu quả, trong khi dự án đã trải qua nhiều lần điều chỉnh tiến độ.

Trách nhiệm và thông điệp quản lý từ kết luận thanh tra

Thanh tra Chính phủ xác định trách nhiệm đối với các tồn tại, vi phạm nêu trên thuộc về UBND tỉnh Khánh Hòa, các sở, ngành liên quan như Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Tài nguyên và Môi trường, cùng nhà đầu tư – Công ty Cổ phần Du lịch Oải Hương và các tổ chức, cá nhân liên quan theo từng thời kỳ.

Trên cơ sở đó, Thanh tra Chính phủ kiến nghị điều chỉnh đơn giá thuê đất theo đúng quy định, yêu cầu nhà đầu tư tập trung nguồn lực để hoàn thành dự án theo tiến độ. Trường hợp nhà đầu tư không có khả năng thực hiện phần còn lại của dự án, cần áp dụng các biện pháp xử lý theo quy định của pháp luật về đầu tư.