Nhận định giá nhà tăng vọt, nhiều khu đô thị bỏ hoang được nhận diện trong báo cáo giám sát “việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023”, gửi Quốc hội.

Theo chương trình nghị sự kỳ họp 8, Quốc hội dành gần 1 ngày 28/10, để thảo luận ở hội trường về báo cáo của đoàn giám sát và dự thảo nghị quyết của Quốc hội về kết quả giám sát.

Các đại biểu Quốc hội tại kỳ họp 8. Ảnh: P.Thắng

“Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023” là chuyên đề giám sát tối cao của Quốc hội, được đánh giá là khó, nội dung, phạm vi giám sát rộng do liên quan đến nhiều ngành, lĩnh vực khác nhau, liên quan đến trách nhiệm quản lý của nhiều bộ, ngành, địa phương.

Kết quả giám sát được phản ánh tại báo cáo 104 trang, 23 phụ lục (320 trang) và kèm báo cáo của Chính phủ, các bộ, ngành, cơ quan, tổ chức liên quan và các địa phương.

2 TP lớn không còn chung cư giá phù hợp với thu nhập đa số người dân

Theo đoàn giám sát, thị trường bất động sản Việt Nam có những bước phát triển về quy mô thị trường, loại hình, số lượng, quy mô dự án, hình thức huy động vốn và các chủ thể tham gia. Nhưng quá trình phát triển thị trường bất động sản lại có sự phát triển và thay đổi khác nhau giữa 2 giai đoạn.

Giai đoạn 2015 - 2021, thị trường bất động sản phát triển sôi động, mạnh mẽ, nguồn cung dồi dào, có nhiều loại hình bất động sản mới như: căn hộ du lịch (condotel), biệt thự nghỉ dưỡng (resort villa)… Song đoàn giám sát đánh giá, cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa hợp lý, mất cân đối cung - cầu, chủ yếu hướng tới phân khúc cao cấp, mục tiêu đầu tư tài chính, ít sản phẩm phù hợp với thu nhập của đại bộ phận người dân.

“Ở cuối giai đoạn này, gần như tất cả loại hình bất động sản du lịch, lưu trú đều gặp vướng mắc pháp lý, một phần do chưa có đầy đủ quy định pháp luật điều chỉnh, một phần do quá trình tổ chức thực hiện pháp luật còn có nhiều hạn chế”, báo cáo nêu.

Sang giai đoạn 2022-2023, thị trường bất động sản suy giảm, hoạt động của các doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn do những tồn tại, hạn chế của giai đoạn 2015 - 2021 được bộc lộ dưới áp lực của dịch Covid-19. 

Theo đoàn giám sát, giá bất động sản tăng vọt so với mức tăng thu nhập của đa số người dân. Ảnh: Q.Vinh

Lúc này, nguồn cung hạn chế hơn rất nhiều so với giai đoạn trước. Giá bất động sản tăng vọt so với mức tăng thu nhập của đa số người dân. Đáng lưu ý, tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đã không còn phân khúc căn hộ chung cư có giá phù hợp với thu nhập của đa số người dân.

Trong khi đó, số lượng lớn dự án bất động sản nhà ở gặp vướng mắc, chậm tiến độ, chậm triển khai, bị đình trệ. Nguồn lực mà doanh nghiệp đã đầu tư vào các dự án này rất lớn, gây lãng phí về đất đai, nguồn vốn, làm gia tăng khó khăn và tăng chi phí, từ đó làm tăng giá bán sản phẩm. 

Nhiều khu đô thị bị bỏ hoang. Bất động sản du lịch, lưu trú (condotel, officetel) gần như “đóng băng” và vẫn tiếp tục gặp vướng mắc trong cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Nhà ở xã hội thiếu hụt nguồn cung, giá bình quân quá cao

Báo cáo của Đoàn giám sát cũng chỉ ra từ năm 2015 đến hết năm 2023, số lượng căn hộ nhà ở xã hội cung cấp cho thị trường thiếu hụt xa so với nhu cầu. Hầu hết các địa phương không đạt chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội đặt ra. 

Theo đoàn giám sát, công tác quản lý Nhà nước về nhà ở xã hội vẫn còn nhiều yếu kém, bất cập. 

Nguồn vốn hỗ trợ từ ngân sách Nhà nước cho các chương trình tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội còn thấp, quy trình, thủ tục cho vay thông qua Ngân hàng chính sách xã hội còn phức tạp, trùng lặp. Mức cho vay tối đa đối với đối tượng chính sách xã hội thấp, chưa phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội.

Việc triển khai chương trình cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ từ gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cũng chậm được giải ngân.

“Điều kiện, thủ tục phức tạp, lãi suất còn cao, chưa phát huy tác dụng trong việc thu hút, khuyến khích chủ đầu tư, người mua nhà ở xã hội tiếp cận gói tín dụng này là những lực cản không nhỏ đối với công tác phát triển nhà ở xã hội”, đoàn giám sát nhìn nhận.

Ngày 28/10, Quốc hội sẽ thảo luận ở hội trường “việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023”. Ảnh: P.Thắng

Việc tiếp cận nguồn vốn ưu đãi, thủ tục vay vốn từ các gói tín dụng ưu đãi, Ngân hàng Chính sách xã hội Việt Nam khó thực hiện dẫn đến chủ đầu tư phải vay từ ngân hàng thương mại với lãi suất cao. Điều này, dẫn đến giá nhà ở xã hội bình quân còn quá cao so với thu nhập của đối tượng thụ hưởng.

Chất lượng nhà ở xã hội cũng chưa được kiểm soát chặt chẽ, dẫn đến tâm lý nhà ở xã hội gắn với nhà ở có chất lượng thấp, phân biệt loại hình nhà ở xã hội với nhà ở thương mại.

Vẫn đoàn giám sát, thủ tục triển khai các dự án bất động sản, đầu tư dự án, tiếp cận đất đai còn khá phức tạp, nhà đầu tư phải thực hiện nhiều bước quy trình theo quy định của nhiều luật khác nhau đan xen, thiếu liên thông, thống nhất, đồng bộ, chưa đủ rõ, áp dụng khác nhau tại các địa phương.

“Tình trạng chậm định giá đất diễn ra ở nhiều địa phương, là vướng mắc chính dẫn đến nhiều dự án bất động sản bị đình trệ”, theo báo cáo giám sát.

Tình hình thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro.  Thêm nữa, còn tình trạng doanh nghiệp huy động vốn vượt quá khả năng cân đối dòng tiền để mở rộng quỹ đất, mở rộng đầu tư kinh doanh, sử dụng nhiều công cụ đòn bẩy tài chính, dẫn đến khi trình tự, thủ tục đầu tư kéo dài thì gánh nặng chi phí tài chính tăng cao, khó giảm giá bất động sản về với giá trị thực.

Những tồn tại, hạn chế trên, theo nhìn nhận của đoàn giám sát, do nhiều nguyên nhân, nhưng nguyên nhân chủ quan là chủ yếu.

“Bên cạnh nguyên nhân do quy định pháp luật cả ở luật và văn bản quy định chi tiết thi hành luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2015-2023 còn bất cập, phần lớn do việc tổ chức thực hiện các cấp, ngành, địa phương còn nhiều hạn chế, có tâm lý sợ sai, tâm lý nhiệm kỳ”, đoàn giàm sát chỉ ra.

Cần cơ chế xử lý dứt điểm dự án bất động sản đình trệ

Từ thực tế trên, Đoàn giám sát đưa ra nhiều kiến nghị. Một trong những nhiệm vụ, giải pháp cần thực hiện ngay, theo đoàn giám sát, là có cơ chế giải quyết phù hợp, xử lý dứt điểm các dự án bất động sản gặp khó khăn, vướng mắc pháp lý, đình trệ do quá trình triển khai thực hiện kéo dài và pháp luật qua các thời kỳ có nhiều thay đổi.

Việc này thực hiện trên cơ sở xem xét toàn diện các yếu tố thực tiễn khách quan, hoàn cảnh lịch sử cụ thể, đánh giá đầy đủ lợi ích - chi phí và tính khả thi của phương án giải quyết, để bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân, doanh nghiệp, giải phóng nguồn lực cho thị trường bất động sản.

Các đại biểu Quốc hội. Ảnh: P.Thắng

“Không hình sự hóa các quan hệ kinh tế - dân sự; hướng dẫn rõ nội hàm “không hợp thức hóa các vi phạm” để nâng cao hiệu quả công tác xây dựng và thực thi pháp luật”, đoàn giám sát kiến nghị.

Cùng với đó, có giải pháp cụ thể để triển khai hiệu quả Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030 bảo đảm tiến độ, chất lượng và sự phù hợp với nhu cầu, điều kiện làm việc, sinh sống của đối tượng thụ hưởng.

Theo đoàn giám sát, cần có giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp, người mua nhà, nhà đầu tư tiếp cận tín dụng; tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được nhanh chóng tiếp cận nguồn vốn tín dụng với các điều kiện cho vay tín dụng ưu đãi, cải cách thủ tục xét duyệt cho vay nhà ở xã hội; triển khai có hiệu quả gói tín dụng nhà ở xã hội 120.000 tỷ đồng.

Nhiệm vụ, giải pháp cần làm ngay nữa là nghiên cứu, hoàn thiện các quy định về thị trường chứng khoán và thị trường trái phiếu doanh nghiệp, khắc phục những hạn chế đã bộc lộ, tạo cơ sở phát triển bền vững thị trường vốn.