(Thanh tra) - 6 tháng đầu năm 2025, thị trường bất động sản vẫn đối mặt với nhiều khó khăn về thanh khoản, nhưng đã xuất hiện những tín hiệu phục hồi nhẹ ở phân khúc nhà ở thương mại tại các đô thị lớn. Các chính sách điều hành vĩ mô và tín dụng đang dần phát huy hiệu quả, tạo nền tảng cho kỳ vọng cải thiện trong nửa cuối năm.
Thanh khoản chưa cải thiện rõ rệt
Theo thống kê từ Bộ Xây dựng, trong 6 tháng đầu năm 2025, lượng giao dịch thành công trên toàn quốc đạt khoảng 53.000 sản phẩm, tăng nhẹ so với cùng kỳ năm ngoái nhưng vẫn giảm hơn 40% so với giai đoạn trước dịch. Thị trường chủ yếu ghi nhận giao dịch tại các dự án nhà ở trung cấp, đáp ứng nhu cầu ở thực.
Bà Nguyễn Hương, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Đại Phúc Land, cho biết: “Tâm lý thị trường vẫn khá dè dặt. Người mua vẫn quan sát, chờ giá giảm thêm, trong khi doanh nghiệp chưa đủ điều kiện để tung sản phẩm mới do vướng mắc pháp lý và khó tiếp cận vốn”.
Tại TP.HCM và Hà Nội, nhiều dự án nhà ở cao cấp, biệt thự, shophouse rơi vào cảnh đìu hiu, dù chủ đầu tư đã đưa ra nhiều chính sách chiết khấu sâu, hỗ trợ vay vốn. Ngược lại, các dự án căn hộ có mức giá từ 2 – 3 tỷ đồng/căn, nằm gần các tuyến metro, khu công nghiệp, lại ghi nhận lực cầu khá ổn định.
Phân khúc đất nền tiếp tục trầm lắng
Nếu như năm 2021 – 2022, đất nền là "vua lợi nhuận", thì hiện nay đây lại là phân khúc trầm lắng nhất. Tại Đồng Nai, Bình Dương, Long An, các khu vực từng là “điểm nóng” sốt đất nay ghi nhận mức giảm giá thứ cấp từ 20 – 40%. Giao dịch gần như đóng băng, nhà đầu tư lẻ cắt lỗ nhưng vẫn khó ra hàng.
Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) phân tích: “Đất nền là phân khúc chịu ảnh hưởng nặng nề nhất của sự siết chặt tín dụng. Nhà đầu tư không còn nhiều dư địa vay vốn ngân hàng, trong khi niềm tin về việc tăng giá trong ngắn hạn đã suy giảm mạnh”.
Tâm lý "ôm đất chờ quy hoạch" đã thay bằng thực tế: dòng tiền ưu tiên vào những tài sản có thể khai thác ngay, có tính pháp lý rõ ràng và thanh khoản tốt hơn, như chung cư nội đô, căn hộ cho thuê.
Khởi sắc ở phân khúc nhà ở xã hội, căn hộ tầm trung
Trong bối cảnh thị trường chung còn trầm lắng, phân khúc nhà ở xã hội và căn hộ trung cấp nổi lên như điểm sáng. Tại TP.HCM, một số dự án nhà ở xã hội tại Thủ Đức, Bình Chánh, Hóc Môn đã được khởi công hoặc tái khởi động sau thời gian đình trệ.
Nguyên nhân là do Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 11 và thúc đẩy triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và cải tạo chung cư cũ. Gói tín dụng này tuy chưa giải ngân mạnh nhưng đã tạo kỳ vọng tích cực cho doanh nghiệp và người mua.
Một số doanh nghiệp lớn như Vingroup, Nam Long, Him Lam… cũng đã công bố kế hoạch triển khai các dự án nhà ở giá rẻ, căn hộ diện tích nhỏ, phục vụ nhóm khách hàng trẻ, có thu nhập trung bình – khá, sống tại các đô thị lớn.
Chính sách vĩ mô đang phát huy tác dụng
Nửa đầu năm 2025, Chính phủ đã có hàng loạt động thái tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Ngoài gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 02 cho phép cơ cấu lại nợ, giãn tiến độ trả nợ gốc – lãi cho người vay mua nhà.
Cùng với đó, Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Quốc hội thông qua, có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, giúp tháo gỡ hàng loạt vướng mắc pháp lý về đền bù, giải phóng mặt bằng, đấu giá đất và cấp sổ hồng cho các dự án tồn đọng.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) nhận định: “Các chính sách vĩ mô đang đi đúng hướng. Tuy nhiên, độ trễ là điều không thể tránh khỏi. Chúng ta cần thêm thời gian để doanh nghiệp hấp thụ chính sách, giải ngân vốn và triển khai dự án”.
Dự báo nửa cuối năm 2025: Phục hồi có chọn lọc
Nhìn về 6 tháng cuối năm, các chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản sẽ phục hồi ở một số phân khúc, địa bàn cụ thể, thay vì tăng trưởng đồng loạt như trước đây.
Cụ thể, thị trường căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM có thể ấm dần, nhờ vào nhu cầu ở thực vẫn lớn và nguồn cung mới bắt đầu được khơi thông. Trong khi đó, thị trường vùng ven, đất nền sẽ tiếp tục thanh lọc, chỉ những sản phẩm có pháp lý minh bạch, vị trí tốt mới hút được dòng tiền.
Ông Trần Khánh Quang – Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa – đánh giá: “Nếu lãi suất giữ ở mức ổn định, thanh khoản ngân hàng dồi dào và dòng vốn đầu tư công được giải ngân mạnh mẽ, thì bất động sản sẽ bắt đầu phục hồi từ quý IV/2025. Tuy nhiên, sự phục hồi sẽ diễn ra chậm và có chọn lọc”.
Thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2025 là bức tranh pha trộn giữa gam màu xám và những điểm sáng le lói. Với sự điều hành sát sao từ Nhà nước và sự thích nghi của doanh nghiệp, thị trường đang có những bước chuẩn bị cho một chu kỳ tăng trưởng mới.
Tuy nhiên, nhà đầu tư và người dân cần thận trọng, tránh tâm lý “lướt sóng” ngắn hạn. Những sản phẩm có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, phù hợp nhu cầu thực sẽ vẫn là lựa chọn an toàn và tiềm năng trong thời gian tới.
