Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một giai đoạn chuyển đổi có ý nghĩa đặc biệt đối với tiến trình phát triển của nền kinh tế. Sau nhiều năm tăng trưởng dựa chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá và đòn bẩy tài chính, thị trường đang từng bước dịch chuyển sang một trạng thái phát triển thực chất hơn, trong đó giá trị sử dụng, hiệu quả khai thác và năng lực quản trị trở thành những yếu tố quyết định. Đây không chỉ là sự điều chỉnh của một thị trường, mà còn là quá trình tái cấu trúc một nguồn lực chiến lược của quốc gia.

Ở góc nhìn rộng hơn, bất động sản không đơn thuần là một loại hàng hóa để giao dịch hay tích sản. Đây là nền tảng vật chất của quá trình đô thị hóa, là không gian phát triển của sản xuất, dịch vụ và đời sống dân cư; đồng thời là lĩnh vực có khả năng lan tỏa mạnh mẽ tới hàng chục ngành kinh tế như xây dựng, vật liệu, tài chính, ngân hàng, logistics, thương mại và lao động.

Vì vậy, phát triển thị trường bất động sản bền vững không chỉ nhằm thúc đẩy tăng trưởng của riêng ngành này, mà còn góp phần nâng cao hiệu quả phân bổ nguồn lực, gia tăng năng lực cạnh tranh của nền kinh tế và củng cố các động lực tăng trưởng dài hạn.

Trong bối cảnh đó, việc khoảng 4.500 dự án bất động sản còn gặp vướng mắc với hơn 3 triệu tỷ đồng nguồn lực đang bị "đóng băng" không chỉ phản ánh những khó khăn của doanh nghiệp, mà còn cho thấy một lượng rất lớn vốn đầu tư, đất đai và tài sản xã hội chưa được khai thác hiệu quả. Nếu được khơi thông đúng hướng, đây sẽ là một trong những nguồn lực nội sinh quan trọng nhất để hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, mở rộng việc làm, tăng nguồn thu ngân sách và bổ sung nguồn cung cho thị trường.

Tuy nhiên, điều đáng ghi nhận là bức tranh của thị trường năm 2026 không hoàn toàn mang gam màu trầm. Trong khi một số phân khúc và doanh nghiệp còn gặp khó khăn, nhiều dự án vẫn được triển khai, nguồn cung mới tiếp tục gia tăng và lượng giao dịch tại các sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực vẫn duy trì tích cực. Điều này cho thấy thị trường đang trải qua quá trình sàng lọc và phân hóa mạnh mẽ hơn là rơi vào trạng thái suy giảm toàn diện.

Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi. Ảnh: NVCC

Xu hướng này thể hiện khá rõ qua sự dịch chuyển của dòng tiền. Người mua ngày càng ưu tiên những sản phẩm có pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ, khả năng khai thác ngay và mức giá phù hợp với thu nhập. Phân khúc căn hộ có giá khoảng 3–6 tỷ đồng tại Thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục duy trì thanh khoản ổn định bởi đáp ứng được nhu cầu an cư của đông đảo người dân.

Trong khi đó, bất động sản công nghiệp vẫn giữ vai trò là điểm sáng nhờ dòng vốn đầu tư nước ngoài, sự dịch chuyển chuỗi cung ứng và tốc độ phát triển của hạ tầng logistics. Ngược lại, những sản phẩm có giá trị quá cao so với khả năng chi trả, hoặc phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai mà thiếu nền tảng hạ tầng và giá trị khai thác thực tế, đang chịu áp lực điều chỉnh rõ rệt.

Sự phân hóa này phản ánh một thay đổi mang tính bản chất của thị trường. Nếu như trước đây quyết định đầu tư nhiều khi dựa trên kỳ vọng về quy hoạch hoặc khả năng tăng giá, thì hiện nay người mua và nhà đầu tư ngày càng coi trọng tính minh bạch, giá trị sử dụng, hiệu quả khai thác và mức độ an toàn của tài sản. Đây là tín hiệu tích cực, bởi một thị trường trưởng thành luôn được dẫn dắt bởi giá trị thực thay vì kỳ vọng ngắn hạn.

Người mua ngày càng ưu tiên những sản phẩm có pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ, khả năng khai thác ngay và mức giá phù hợp với thu nhập. Ảnh: Báo Thanh tra.

Trong bối cảnh nền kinh tế hướng tới mục tiêu tăng trưởng cao và phát triển khu vực kinh tế tư nhân trở thành một động lực quan trọng, việc khơi thông các dự án tồn đọng cần được nhìn nhận theo một cách tiếp cận mới. Mục tiêu không chỉ là tháo gỡ khó khăn trước mắt cho doanh nghiệp hay gia tăng nguồn cung, mà quan trọng hơn là tái kích hoạt các nguồn lực đang nằm yên để phục vụ mục tiêu phát triển quốc gia. Nói cách khác, đây không phải là câu chuyện "giải cứu thị trường", mà là quá trình khơi thông nguồn lực nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai, vốn đầu tư và tài sản xã hội.

Để đạt được mục tiêu đó, việc hoàn thiện thể chế và tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý vẫn giữ vai trò nền tảng. Tuy nhiên, nếu chỉ dừng lại ở việc đưa dự án trở lại trạng thái hoạt động thì mới giải quyết được phần "ngọn" của vấn đề. Một dự án được tiếp tục triển khai nhưng vẫn theo mô hình phát triển cũ, cơ cấu sản phẩm chưa phù hợp, chi phí đầu tư cao và giá bán vượt quá khả năng chi trả của thị trường thì dòng vốn vẫn có nguy cơ tiếp tục luân chuyển chậm.

Vì vậy, cùng với sự đồng hành của Nhà nước trong việc hoàn thiện thể chế, chính các doanh nghiệp bất động sản cũng cần chủ động thực hiện một cuộc tái cấu trúc toàn diện. Chu kỳ phát triển mới đòi hỏi doanh nghiệp phải chuyển từ tư duy mở rộng quy mô sang nâng cao chất lượng tăng trưởng; từ cạnh tranh bằng quỹ đất sang cạnh tranh bằng năng lực quản trị; từ tối đa hóa giá bán sang tối ưu hóa giá trị mang lại cho khách hàng.

Thị trường không còn thiếu những dự án quy mô lớn, mà đang cần nhiều hơn những sản phẩm phù hợp với thu nhập và nhu cầu của đại đa số người dân. Ảnh: Quang Dân.

Đây cũng là thời điểm cần thay đổi tư duy phát triển sản phẩm. Thị trường không còn thiếu những dự án quy mô lớn, mà đang cần nhiều hơn những sản phẩm phù hợp với thu nhập và nhu cầu của đại đa số người dân. Các doanh nghiệp cần ưu tiên phát triển những căn hộ thông minh, đa năng, tối ưu công năng sử dụng, ứng dụng mạnh mẽ công nghệ số, mô hình thiết kế tiêu chuẩn hóa, vật liệu mới và các phương pháp thi công hiện đại nhằm giảm chi phí xây dựng, rút ngắn tiến độ và nâng cao chất lượng công trình. Mục tiêu không chỉ là giảm giá thành trên mỗi mét vuông, mà quan trọng hơn là giảm tổng giá trị mỗi căn hộ để mở rộng cơ hội sở hữu nhà ở cho người dân có nhu cầu thực.

Muốn hiện thực hóa mục tiêu đó, cần triển khai đồng bộ một hệ giải pháp dựa trên tư duy "khơi thông nguồn lực quốc gia", trong đó Nhà nước đóng vai trò kiến tạo thể chế và môi trường phát triển, còn doanh nghiệp là chủ thể đổi mới, nâng cao năng lực cạnh tranh và tạo ra những sản phẩm đáp ứng tốt hơn nhu cầu của thị trường.

Trước hết, cần tiếp tục hoàn thiện thể chế, đẩy nhanh xử lý các dự án tồn đọng theo hướng phân loại rõ từng nhóm vướng mắc để có cơ chế giải quyết phù hợp. Những nội dung phát sinh do chồng chéo quy định hoặc thủ tục hành chính cần được tháo gỡ nhanh trên nguyên tắc công khai, minh bạch, đúng pháp luật; đồng thời kiên quyết không hợp thức hóa sai phạm. Việc giải quyết dứt điểm các dự án đủ điều kiện không chỉ giúp khơi thông hàng triệu tỷ đồng nguồn lực xã hội mà còn bổ sung nguồn cung cho thị trường, tạo thêm việc làm và nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai.

Song song với đó, doanh nghiệp cần chủ động thực hiện một cuộc tái cấu trúc toàn diện. Chu kỳ phát triển mới sẽ không còn dành lợi thế cho những doanh nghiệp chỉ sở hữu quỹ đất lớn, mà ưu tiên những chủ đầu tư có năng lực tài chính lành mạnh, quản trị minh bạch, kiểm soát tốt dòng tiền và phát triển sản phẩm đúng nhu cầu. Việc rà soát danh mục đầu tư, tập trung nguồn lực cho các dự án có tính khả thi cao, tăng cường hợp tác, mua bán và sáp nhập các dự án phù hợp sẽ góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng vốn, đồng thời tạo điều kiện hình thành những chủ đầu tư có quy mô và năng lực cạnh tranh tốt hơn.

Điểm cốt lõi của quá trình tái cấu trúc là đổi mới tư duy phát triển sản phẩm. Trong bối cảnh người mua ngày càng hướng tới nhu cầu an cư, doanh nghiệp cần chuyển từ mục tiêu tối đa hóa giá bán sang tối đa hóa giá trị sử dụng. Điều này đòi hỏi việc phát triển các căn hộ có diện tích hợp lý, thiết kế thông minh, đa năng, linh hoạt công năng, ứng dụng công nghệ, vật liệu mới và các giải pháp xây dựng tiên tiến nhằm giảm chi phí đầu tư, chi phí vận hành và rút ngắn thời gian thi công. Quan trọng hơn, mục tiêu cần hướng tới là giảm tổng giá trị của mỗi căn hộ, thay vì chỉ giảm đơn giá trên mỗi mét vuông. Khi tổng mức đầu tư phù hợp hơn với khả năng tài chính của người dân, thị trường sẽ mở rộng được tập khách hàng, tăng thanh khoản và hình thành một chu kỳ phát triển ổn định hơn.

Cùng với đổi mới sản phẩm, cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống tài chính cho thị trường bất động sản theo hướng đa dạng, cân bằng và bền vững. Tín dụng ngân hàng vẫn giữ vai trò quan trọng nhưng cần được định hướng ưu tiên cho các dự án có tính khả thi cao, phục vụ nhu cầu ở thực, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và bất động sản công nghiệp; đồng thời kiểm soát phù hợp đối với các hoạt động mang tính đầu cơ, góp phần nâng cao chất lượng tăng trưởng của thị trường. Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng cần chủ động mở rộng các kênh huy động vốn trung và dài hạn thông qua thị trường vốn, hợp tác đầu tư, quỹ đầu tư bất động sản và các mô hình tài chính hiện đại, qua đó giảm phụ thuộc vào tín dụng ngắn hạn.

Một động lực quan trọng khác là phát huy hiệu quả đầu tư công và quy hoạch phát triển không gian. Trong giai đoạn tới, khi nhiều dự án hạ tầng giao thông chiến lược được triển khai đồng bộ, giá trị bất động sản sẽ ngày càng gắn với khả năng kết nối và hiệu quả khai thác thực tế. Đây cũng là cơ hội để phát triển các đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD), mở rộng không gian phát triển về các đô thị vệ tinh, các trung tâm logistics, khu công nghiệp và các cực tăng trưởng mới. Khi nơi ở, việc làm, giáo dục, y tế, thương mại và giao thông được quy hoạch đồng bộ, bất động sản sẽ không chỉ tạo ra giá trị kinh tế mà còn góp phần nâng cao chất lượng sống và năng lực cạnh tranh của từng địa phương.

Giá trị bất động sản sẽ ngày càng gắn với khả năng kết nối và hiệu quả khai thác thực tế. Ảnh: Quang Dân.

Trong bối cảnh đó, bất động sản công nghiệp tiếp tục là một trong những lĩnh vực có nhiều triển vọng nhờ quá trình dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài và nhu cầu phát triển sản xuất. Tuy nhiên, phát triển khu công nghiệp trong giai đoạn mới không chỉ dừng lại ở việc mở rộng quỹ đất mà cần hướng tới các mô hình khu công nghiệp sinh thái, thông minh, gắn kết với trung tâm đổi mới sáng tạo, logistics, nhà ở cho chuyên gia và người lao động, tạo nên hệ sinh thái phát triển bền vững.

Một yếu tố có ý nghĩa nền tảng là đẩy nhanh chuyển đổi số và xây dựng hạ tầng dữ liệu cho thị trường bất động sản. Việc hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, cấp mã định danh cho từng bất động sản, công khai thông tin về quy hoạch, pháp lý, giá giao dịch và hiện trạng sử dụng sẽ giúp nâng cao tính minh bạch, giảm chi phí giao dịch và hạn chế các quyết định dựa trên thông tin thiếu kiểm chứng. Khi dữ liệu trở thành một loại hạ tầng phát triển, người dân, doanh nghiệp, tổ chức tín dụng và cơ quan quản lý sẽ có thêm cơ sở để ra quyết định hiệu quả hơn, qua đó góp phần nâng cao chất lượng vận hành của toàn thị trường.

Nhìn về dài hạn, triển vọng của thị trường bất động sản Việt Nam vẫn được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố nền tảng như tốc độ đô thị hóa, quy mô dân số, nhu cầu nhà ở còn lớn, đầu tư công, chuyển đổi số, dòng vốn FDI và sự phát triển của khu vực kinh tế tư nhân. Tuy nhiên, chu kỳ tăng trưởng sắp tới sẽ có những đặc điểm rất khác so với trước đây. Dòng vốn sẽ trở nên chọn lọc hơn; người mua sẽ thận trọng hơn; doanh nghiệp sẽ phải chuyên nghiệp hơn; còn giá trị của bất động sản sẽ được đánh giá nhiều hơn từ khả năng khai thác, tính pháp lý, chất lượng sản phẩm và mức độ đóng góp vào phát triển kinh tế - xã hội.

Thị trường bất động sản đang đứng trước cơ hội chuyển mình từ một thị trường chủ yếu dựa trên kỳ vọng sang một thị trường được dẫn dắt bởi giá trị thực. Ảnh: Quang Dân.

Có thể nói, thị trường bất động sản đang đứng trước cơ hội chuyển mình từ một thị trường chủ yếu dựa trên kỳ vọng sang một thị trường được dẫn dắt bởi giá trị thực. Đây không chỉ là sự thay đổi về phương thức đầu tư, mà còn là sự thay đổi trong tư duy phát triển. Một thị trường phát triển lành mạnh không được đo bằng tốc độ tăng giá của tài sản, mà bằng khả năng tạo lập những không gian sống chất lượng, những khu công nghiệp hiện đại, những đô thị đáng sống và những nguồn lực mới cho tăng trưởng.

Khi Nhà nước tiếp tục hoàn thiện thể chế, đầu tư đồng bộ hạ tầng và kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch; khi doanh nghiệp chủ động tái cấu trúc, đổi mới quản trị, phát triển sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực; khi người dân và nhà đầu tư ngày càng đề cao giá trị sử dụng và hiệu quả khai thác của tài sản, hơn 3 triệu tỷ đồng nguồn lực đang bị "đóng băng" sẽ có điều kiện được khơi thông, chuyển hóa thành động lực phát triển mới. Khi đó, bất động sản sẽ không chỉ là một thị trường của giao dịch hay tích sản, mà sẽ thực sự trở thành hạ tầng của tăng trưởng quốc gia, góp phần xây dựng một nền kinh tế phát triển nhanh, bền vững và có sức chống chịu cao trong giai đoạn mới.