Theo Chính phủ, sở hữu nhà chung cư có thời hạn là vấn đề có tình nhạy cảm, tác động lớn đến xã hội và còn có những ý kiến chưa thống nhất.

Tiếp thu ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã bỏ quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn sử dụng.

Tuy nhiên, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) bổ sung quy định về thời hạn sử dụng chung cư, trường hợp phá dỡ và làm rõ trách nhiệm các chủ thể liên quan khi phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Việc này, theo Chính phủ, để có cơ sở pháp lý, giải quyết tháo gỡ các trường hợp khó khăn, vướng mắc thực tế.

Trước đó, khi trình lại Chính phủ dự thảo luật này, Bộ Xây dựng cũng đề xuất không quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn.

Tại thông báo của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, cơ quan này đề nghị Chính phủ rà soát các quy định và không quy định thời hạn sở hữu chung cư nhưng cần có quy định chặt chẽ về thẩm quyền, trình tự thủ tục di dời, phá dỡ nhà chung cư cũ.

Trường hợp Chính phủ thấy cần thiết có thể trình Quốc hội ý kiến khác với ý kiến Uỷ ban Thường vụ Quốc hội nhưng phải làm rõ cơ sở chính trị, pháp lý và thực tiễn, đánh giá tác động và phân tích ưu, nhược điểm từng phương án để Quốc hội thảo luận.

Cấp giấy chứng nhận với nhà ở mới có quyền sở hữu sẽ không đảm bảo quyền của chủ sử hữu

Về thời điểm xác lập quyền sở hữu, chuyển quyền sở hữu nhà ở (Điều 14 Dự thảo Luật), lần trình này Chính phủ vẫn giữ nguyên như lần trình tại phiên họp của Ủy ban Thường vụ Quốc hội trước đó.

Theo giải trình của Chính phủ, quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu và thời điểm công nhận quyền sở hữu là hai phạm trù khác nhau, hai thời điểm khác nhau.

“Quyền sở hữu của chủ sở hữu được xác lập khi các chủ thể hoàn thành việc thực hiện hành vi mà không chờ đến khi nhà nước công nhận thông qua thủ tục hành chính. Hành vi công nhận quyền sở hữu của Nhà nước thực hiện sau khi thời điểm xác lập quyền sở hữu”, tờ trình nêu.

Chẳng hạn, khi mở thừa kế thì người nhận thừa kế đã xác lập quyền sở hữu với tài sản thừa kế tại thời điểm mở thừa kế. Hay khi hoàn thành việc xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu đã xác lập quyền với nhà ở này…

Chính phủ cho rằng, nếu quy định sau khi được cấp giấy chứng nhận với nhà ở, các chủ sở hữu mới được coi là có quyền sở hữu thì theo Luật Đất đai 2013 sẽ không đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sử hữu. Bởi, muốn được công nhận quyền sở hữu thì chủ sở hữu phải thực hiện các thủ tục hành chính với Nhà nước, nên trong thời gian cơ quan có thẩm quyền chưa thực hiện cấp giấy chứng nhận vì lý do khách quan, chủ quan thì các chủ sở hữu sẽ bị hạn chế khi thực hiện mua bán, giao dịch, tặng cho.

Cạnh đó, việc công nhận quyền sở hữu nhà ở khác với công nhận quyền sử dụng đất. Theo Điều 95 Luật Đất đai 2013, Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì đăng ký đất đai là bắt buộc, còn đăng ký quyền sử hữu nhà ở gắn liền với đất đai thực hiện theo nhu cầu chủ sở hữu.

Như vậy, quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo nhu cầu, và được xác lập không phụ thuộc vào đăng ký quyền sử dụng đất của pháp luật đất đai.

Vì thế, Chính phủ cho rằng quy định tại Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) phù hợp với đặc thù nhà ở, không mâu thuẫn Luật Đất đai hiện hành và Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Đề xuất người nước ngoài nhập cảnh Việt Nam được mua, sở hữu nhà ở riêng lẻ và chung cư

Về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở do cá nhân nước ngoài sở hữu tại Việt Nam, tại lần trình này Chính phủ giữ nguyên như dự thảo luật. Tức là, cá nhân nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam được mua, sở hữu nhà tại Việt Nam (gồm nhà ở riêng lẻ và chung cư).

Quy định này nhằm đảm bảo tính kế thừa, ổn định với chính sách đang thực hiện, nhưng tiếp thu ý kiến Uỷ ban Pháp luật của Quốc hội về bỏ quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất thuê - theo tờ trình của Chính phủ.

Hiện Luật Nhà ở 2014 cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam được mua, sở hữu nhà ở (gồm nhà riêng lẻ, chung cư) tại các khu vực được phép sở hữu. Người mua nhà ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định pháp luật đất đai.

Theo thống kê hiện cả nước có khoảng 3.053 cá nhân, tổ chức nước ngoài mua và được cấp giấy chứng nhận với căn hộ nhà chung cư.

Liên quan tới hình thức sử dụng đất để phát triển nhà ở thương mại, Chính phủ đã sửa các quy định theo hướng kế thừa luật hiện hành với trường hợp có quyền sử dụng đất ở hoặc có quyền sử dụng đất ở và đất khác.

Đồng thời, bổ sung trường hợp có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền thuê đất trả tiền một lần cho thời gian thuê, và trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất khác, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gồm 13 chương, 196 điều, tăng 13 điều so với Luật Nhà ở 2014. Dự thảo luật này sẽ được Quốc hội xem xét, thảo luận tại Kỳ họp 5 dự kiến khai mạc vào trong tháng 5 tới.

Hương Giang