Trong 5 năm qua, các doanh nghiệp BĐS phát hành trái phiếu rất lớn, với giá trị trung bình khoảng 100.000 tỷ đồng/năm. Ảnh: QĐ

Cảnh báo “bom nợ” đến từ trái phiếu BĐS

Việc huy động nguồn vốn qua kênh trái phiếu của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS diễn ra nhiều năm và thực sự sôi động trong 2 năm trở lại đây (2020 - 2021). Với mức lãi suất 10 - 12%, trái phiếu của các doanh nghiệp BĐS trở nên hấp dẫn với nhiều nhà đầu tư, khi so với mặt bằng lãi suất tiết kiệm của ngân hàng chỉ ở ngưỡng 5 - 6%/năm. Tuy nhiên, khi lãi cao cũng sẽ đi kèm nguy cơ rủi ro và thực tế đã xảy ra.

Đơn cử ngày 3/4, Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước đã ban hành quyết định công bố hủy bỏ 9 đợt chào bán trái phiếu trong thời gian từ tháng 7/2021 đến tháng 3/2022 với tổng trị giá 10.030 tỷ đồng của Công ty Ngôi Sao Việt, Công ty Cung điện Mùa Đông, Công ty Soleil thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh phát hành. Do các công ty này đã có hành vi công bố thông tin sai sự thật, che giấu thông tin trong hoạt động phát hành trái phiếu riêng lẻ.

Hơn 10.000 tỷ đồng huy động từ phát hành trái phiếu được Tập đoàn Tân Hoàng Minh sử dụng vào mục đích gì, hiện cơ quan điều tra đang xác minh làm rõ. Hệ lụy nhãn tiền dễ nhận thấy là hàng nghìn nhà đầu tư đứng trước nguy cơ mất tài sản, bởi không biết bao giờ mới nhận lại được tiền, chỉ biết gửi đơn kêu cứu khắp nơi. Còn phía Tập đoàn Tân Hoàng Minh, ngoài những lời hứa hẹn suông, cũng chưa có lộ trình trả tiền cụ thể cho nhà đầu tư.

Dường như sau vụ việc 9 lô trái phiếu của Tập đoàn Tân Hoàng Minh bị hủy bỏ, những vấn đề liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp kinh doanh BĐS nói riêng bỗng trở thành tâm điểm “nóng” của dư luận.

Nhiều cơ quan chức năng như: Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng, các chuyên gia kinh tế đã lên tiếng cảnh báo về những rủi ro khi nhà đầu tư đổ tiền mua trái phiếu hưởng lãi suất cao do nhóm doanh nghiệp kinh doanh BĐS phát hành. Trong đó, nguy cơ cao nhất đến từ những lô trái phiếu không có tài sản đảm bảo.

Theo khuyến cáo, doanh nghiệp phát hành khối lượng lớn trái phiếu, trả lãi suất cao mà sử dụng vốn không hiệu quả, tình hình sản xuất, kinh doanh gặp khó khăn, có thể dẫn đến việc không hoàn trả được gốc và lãi trái phiếu cho nhà đầu tư. Đặc biệt, trong thời gian từ 2 - 3 năm tới, các doanh nghiệp sẽ phải đứng trước áp lực trả nợ khoảng 138.000 tỷ đồng tiền huy động từ kênh trái phiếu đến kỳ hạn chi trả.

Gần một nửa giá trị trái phiếu BĐS không có tài sản đảm bảo

Theo số liệu thống kê của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong quý I/2022, có tổng cộng 48 đợt phát hành riêng lẻ với tổng giá trị khoảng 30.998 tỷ đồng. Nhóm trái phiếu liên quan đến BĐS vẫn dẫn đầu về giá trị phát hành, với tổng khối lượng phát hành đạt 17.211 tỷ đồng.

Trong năm 2021, các doanh nghiệp BĐS đã vượt ngân hàng, đứng đầu về giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp với tỷ trọng 35%. "Gần một nửa giá trị trái phiếu doanh nghiệp BĐS là không có tài sản đảm bảo. Việc có tài sản đảm bảo là không bắt buộc, nhưng đó là một trong những điều kiện tạo nên uy tín của doanh nghiệp cũng như trái phiếu đó phát hành, nhằm đảm bảo an toàn cho nhà đầu tư" - Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho biết.

Những lo ngại về “sức khỏe” tài chính của các doanh nghiệp BĐS phát hành trái phiếu là hoàn toàn có cơ sở. Khi mà đã có những trường hợp lượng phát hành trái phiếu lớn gấp 40 lần vốn chủ sở hữu. Kỳ hạn phát hành ngắn (từ 3 - 5 năm) trong khi thời gian triển khai dự án thường dài trên 5 năm. Tài sản đảm bảo là các BĐS, dự án, trong khi công tác định giá tài sản đảm bảo có thể không sát với giá thực tế, định giá cao hơn giá trị thực… Đây thực sự là những rủi ro lớn cho nhà đầu tư nhỏ lẻ, thiếu nguồn thông tin thẩm định.

Liên quan tới việc phát hành trái phiếu, trao đổi với báo chí, Tiến sỹ Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng đã từng đặt ra dự báo đầy lo ngại về sự bùng nổ của thị trường trái phiếu, bởi nhà đầu tư cá nhân chỉ nhìn vào lãi suất cao mà không dựa trên “sức khoẻ” của doanh nghiệp. Trong khi đó, doanh nghiệp BĐS ồ ạt phát hành trái phiếu trong thời điểm dịch bệnh Covid-19 kéo dài, cảnh báo nguy cơ vỡ nợ.

Về lâu dài, trái phiếu doanh nghiệp vẫn là kênh huy động vốn hiệu quả. Để thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển lành mạnh cũng cần có quy định chặt chẽ như: Đánh giá hạn mức tín nhiệm với các doanh nghiệp phát hành trái phiếu, yêu cầu niêm yết trái phiếu theo quy định mới, chuẩn hóa lại điều kiện phát hành… Các cơ quan chức năng như Bộ Tài chính, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước đẩy mạnh hơn nữa công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát hoạt động thị trường. Kiểm soát chặt các quy định ngay từ bước gửi hồ sơ của các doanh nghiệp phát hành trái phiếu nhằm tạo sự ổn định, tăng tính minh bạch và bền vững của kênh huy động vốn này.

Theo báo cáo của VBMA, trong tháng 4/2022, không có doanh nghiệp kinh doanh BĐS nào phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Tháng 4/2002, ghi nhận có 23 đợt phát hành trái phiếu riêng lẻ với giá trị 16.470 tỷ đồng. Khối ngân hàng chiếm gần 91% lượng phát hành, còn lại đến từ doanh nghiệp kinh doanh các lĩnh vực năng lượng, vận tải, sản xuất và tài chính.