Theo đó, từ ngày 31/8/2026, Chủ tịch UBND cấp xã có thể xử phạt cá nhân tối đa 250 triệu đồng và 500 triệu đồng đối với tổ chức có hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Từ ngày 31/8/2026, Chủ tịch UBND cấp xã có thể xử phạt vi phạm đất đai đối với cá nhân tối đa 250 triệu đồng và 500 triệu đồng đối với tổ chức. Ảnh minh họa: VGP

Tăng mạnh thẩm quyền xử phạt của Chủ tịch UBND cấp xã

Một trong những thay đổi đáng chú ý tại Nghị định 281 là tăng mạnh thẩm quyền xử phạt của Chủ tịch UBND cấp xã.

Theo quy định mới, Chủ tịch UBND cấp xã có quyền: phạt cảnh cáo; phạt tiền đến 250 triệu đồng; đình chỉ hoạt động dịch vụ tư vấn trong thời hạn 3 tháng; áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định. Đối với tổ chức, mức phạt tiền bằng 2 lần mức phạt tiền đối với cá nhân.

Như vậy, từ ngày 31/8/2026, Chủ tịch UBND cấp xã có thể phạt tiền đến 250 triệu đồng đối với cá nhân và đến 500 triệu đồng đối với tổ chức có hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Bên cạnh quyền phạt tiền, Chủ tịch UBND cấp xã còn được áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả như: buộc đăng ký đất đai; buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm; buộc trả lại đất; buộc chấm dứt hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất; buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được từ hành vi vi phạm.

Ngoài ra, người có thẩm quyền còn có thể buộc người vi phạm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính; nộp hồ sơ để làm thủ tục chuyển sang thuê đất; đưa đất vào sử dụng; cung cấp lại thông tin, giấy tờ, tài liệu về đất đai hoặc thực hiện lại thủ tục hành chính theo quy định.

Trong khi đó, quy định trước đây chỉ cho phép Chủ tịch UBND cấp xã phạt tiền tối đa 5 triệu đồng và áp dụng một số biện pháp khắc phục hậu quả nhất định. Như vậy, mức phạt tiền tối đa thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp xã đã tăng từ 5 triệu đồng lên 250 triệu đồng, tương đương gấp 50 lần so với quy định cũ.

Vợ chồng chung quyền sử dụng đất bị xử phạt như một cá nhân

Khoản 2 Điều 3a Nghị định 123/2024 đã được bổ sung bởi Điều 1 Nghị định 281, quy định: Vợ và chồng chung quyền sử dụng đất thì áp dụng xử phạt vi phạm hành chính như đối với một cá nhân.

Trước đây, Nghị định 123/2024 chưa có quy định riêng về nguyên tắc xử phạt trong trường hợp vợ và chồng cùng có quyền sử dụng đất. Nghị định chỉ xác định cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư, tổ chức là những đối tượng bị xử phạt; trong đó hộ gia đình và cộng đồng dân cư bị xử phạt như đối với cá nhân vi phạm.

Với quy định mới, nếu một hành vi vi phạm hành chính xảy ra trên thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của vợ chồng thì vợ chồng được tính như một cá nhân để áp dụng mức phạt.

Ví dụ, đối với hành vi không đăng ký biến động đất đai bị phạt từ 2-3 triệu đồng theo khoản 2 Điều 16 Nghị định 123/2024, vợ chồng chung quyền sử dụng đất không bị xác định thành hai cá nhân để nhân đôi mức tiền phạt.

Tuy nhiên, quy định này chỉ điều chỉnh cách xác định đối tượng và mức phạt trong trường hợp vợ chồng chung quyền sử dụng đất. Tùy hành vi, người vi phạm vẫn có thể bị buộc đăng ký đất đai, khôi phục tình trạng ban đầu của đất, nộp lại số lợi bất hợp pháp hoặc thực hiện các biện pháp khác theo quy định.

Không đăng ký biến động đất đai: Bổ sung trường hợp không bị phạt

Đối với việc không đăng ký biến động đất đai, từ ngày 31/8/2026, Nghị định 281 bổ sung trường hợp ngoại lệ: không áp dụng mức phạt trên đối với trường hợp nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất theo Điều 127 Luật Đất đai.

Đồng thời, Nghị định 281 quy định chuyển tiếp như sau: Trường hợp đã lập biên bản vi phạm trước ngày 31/8/2026 nhưng chưa ban hành quyết định xử phạt thì không xử phạt. Trường hợp đã ban hành quyết định xử phạt từ ngày 31/1/2026 đến trước ngày 31/8/2026 nhưng người vi phạm chưa thực hiện thì không tiếp tục thực hiện quyết định đó.

Quy định này áp dụng đối với trường hợp nhận chuyển nhượng để thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất theo Điều 127 Luật Đất đai.

Nghị định 281 của Chính phủ sửa đổi quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai có hiệu lực từ ngày 31/8/2026. Các trường hợp vi phạm xảy ra trước ngày nghị định có hiệu lực sẽ được xử lý theo quy định tại thời điểm lập biên bản vi phạm hành chính.

Nghị định 281/2026 là một bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện khung pháp lý về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Việc sửa đổi và bổ sung các quy định này không chỉ giúp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước mà còn đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.