Thị trường bất động sản sẽ khởi sắc sau ngày 1/8. Ảnh: TQ

Theo nhận định của các chuyên gia, kể từ ngày 1/8/2024, ba bộ luật sửa đổi gồm: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS chính thức có hiệu lực sẽ tháo gỡ những “nút thắt” có những tác động lớn, trực tiếp đến lĩnh vực đất đai, nhà ở và thị trường BĐS. Hành lang pháp lý sẽ được thông thoáng hơn, nhiều hành vi gian dối, lừa đảo, thiếu minh bạch trong kinh doanh BĐS của chủ đầu tư, khách hàng, người môi giới sẽ bị ngăn chặn…

Ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho biết, việc thực hiện sớm 3 luật này sẽ giải quyết được câu chuyện về định giá đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Theo ông Chính, thời gian qua, rất nhiều dự án vướng mắc về thực hiện nghĩa vụ tài chính. Có dự án, được áp dụng theo Luật Đất đai ban hành năm 1993, chứ không phải năm 2013. Ngay cả với luật năm 2013, nhiều địa phương không thực hiện được, dẫn đến nhiều sai phạm trong việc định giá đất, từ đó, xảy ra vấn đề sợ sai, không dám làm…

Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS, Bộ Xây dựng, ông Vương Duy Dũng nhận định, 3 luật liên quan có nhiều quy định để tháo gỡ vướng mắc, giúp nguồn cung tăng dần. Tác động chung của 3 luật này đến thị trường BĐS là rất lớn. Thị trường phụ thuộc nguồn cung, trong khi đó nguồn cung ở đây là triển khai thực hiện dự án từ đất đai, vốn để triển khai dự án BĐS. Nếu nguồn lực về đất đai được cởi mở, quá trình triển khai liên quan đến Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS sẽ được thay đổi.

Nhiều Dự án BĐS bị bỏ hoàng trong nhiều năm nay. Ảnh: TQ

Trong thời gian qua, có hiện tượng tăng giá chung cư bất thường đặc biệt là tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Điều đáng nói là giá nhà tăng cao, nhưng giao dịch lại không xuất hiện, đây có thể là chiêu trò nào đó của một nhóm đầu tư có mục đích không trong sáng. Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là tại sao họ làm được như vậy? Rõ ràng nguồn cung thị trường BĐS đang có vấn đề.

Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính, mấy năm nay, thị trường BĐS không có dự án mới được phê duyệt cấp phép đầu tư. Nguồn cung thiếu trầm trọng trong khi, cầu thì lớn. Không chỉ cầu về nhà ở của người dân, mà cầu về đầu tư cũng rất lớn. Đầu tư BĐS vẫn là kênh được các nhà đầu tư rót vốn rất mạnh. Hy vọng khi cả ba bộ luật sửa đổi có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, nhiều dự án BĐS được tháo gỡ, nguồn cung sẽ được đẩy vào thị trường nhiều hơn.

“Những khu vực nào trước đây giá có hiện tượng bong bóng, tăng "sốt ảo", chắc chắn sẽ được điều chỉnh về với giá trị thực khi ba bộ luật này có hiệu lực từ ngày 1/8/2024”, ông Đính nhận định.

Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất cũ, thay vào đó bảng giá đất mới được địa phương đưa ra hằng năm dựa trên mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào. Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, việc xác định giá đất vẫn ảnh hưởng nhiều từ nhận định chủ quan của người thực hiện, bởi áp dụng theo phương pháp định giá đất cũ (bỏ phương pháp chiết trừ). Đơn vị định giá thường xác định giá đất cao lên để "không bị quy làm thất thoát ngân sách".

Cùng quan điểm, một số chuyên gia trong lĩnh vực BĐS cho rằng, việc định giá đất theo thị trường giúp người dân được bồi thường thỏa đáng, doanh nghiệp có tài chính mạnh sẽ giải phóng mặt bằng nhanh hơn. Tuy nhiên, chi phí phát triển dự án sẽ cao hơn trước khiến chủ đầu tư phải nâng giá thành sản phẩm, kéo theo giá sơ cấp trên thị trường tăng lên.

Bắt đầu từ ngày 1/8/2024, cơ bản các dự án nhà ở sẽ được triển khai theo loại hình Nhà nước thu hồi đất rồi đấu giá, đấu thầu. Điều này cũng có nghĩa rằng các dự án quy mô lớn khi đấu giá, đấu thầu sẽ đòi hỏi năng lực nhà đầu tư lớn, bao gồm năng lực về tài chính, kỹ thuật, kinh nghiệm. Điều này sẽ tạo ra nhiều lợi ích quốc gia, công cộng, tạo ra tăng trưởng cho địa phương và cả người dân.

Các luật này có hiệu lực cũng sẽ dẫn tới sự thay đổi trong cơ cấu thị trường và quy mô doanh nghiệp. Doanh nghiệp có quy mô nhỏ sẽ phải có chiến lược như tăng vốn hoặc sáp nhập để hình thành doanh nghiệp mới có đủ năng lực để tiếp cận với việc đấu giá, đấu thầu và triển khai dự án. Nhờ đó, phân khúc sản phẩm BĐS sẽ theo hướng chuyên nghiệp hơn. Thị trường BĐS sẽ phát triển chuyên nghiệp và theo chiều sâu.

Về phân khúc BĐS, các chuyên gia cho biết Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi siết chặt phân lô bán nền sẽ ảnh hưởng đến nguồn cung và giá bán của đất nền. Bởi, lô đất nền tách thửa đã có giấy chứng nhận ở các địa phương bị cấm phân lô (khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III) có thể bị nâng giá lên, nhưng "khó tăng giá vô tội vạ thành sốt ảo".

Với phân khúc chung cư, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Cấp cao CBRE Hà Nội, dự báo giá bán trên thị trường sơ cấp và thứ cấp tại thủ đô tiếp tục tăng trong năm tới. Mức tăng bình quân của phân khúc này khoảng trên 20% một năm, trong khi giai đoạn 2015-2019 là 15% mỗi năm. Từ năm 2026, khi nguồn cung được cải thiện tích cực, mức tăng trưởng có thể ổn định sau khi thị trường đã tạo mặt bằng giá mới.

Nhiều “nút thắt” về thị trường BĐS sẽ được tháo gỡ sau khi ba bộ luật sửa đổi gồm: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Ảnh: TQ

Một trong những kỳ vọng của doanh nghiệp, người dân với Luật Nhà ở năm 2023 chính là gỡ nút thắt để phát triển nhà ở xã hội (NƠXH). Dưới góc nhìn doanh nghiệp, Tổng Giám đốc G-Home Nguyễn Hoàng Nam ghi nhận, trước ngày các bộ luật có hiệu lực (1/8), thì ngày 26/7 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 100/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý NƠXH. Tức là nghị định hướng dẫn về NƠXH đã có ngay trước đó và có hiệu lực cùng ngày 1/8, rất kịp thời, đồng bộ.

Đặc biệt, việc giải quyết được định khâu định giá đất giúp rút ngắn đáng kể quá trình phát triển NƠXH. Các chủ đầu tư NƠXH không còn phải bắt buộc dành ra 20% phần diện tích để cho thuê, sau 5 năm mới được bán. Điều này giúp “cởi trói” rất lớn do đơn giá cho thuê, hiện được công khai trên các cổng thông tin, nhưng vẫn đắt hơn mặt bằng giá người dân tự cho thuê, chưa kể thủ tục pháp lý rất phức tạp.

Với quy định trước đây, người đủ điều kiện mua NƠXH lại không đủ tiền, trong khi người trung lưu không đủ tiền mua nhà ở thương mại thì không đáp ứng điều kiện mua NƠXH. Cùng với đó là những quy định chồng chéo, phức tạp về vấn đề hộ gia đình, hộ khẩu…

Những quy định mới đã “cởi trói” về điều kiện thu nhập với việc bổ sung cách thức tính tổng thu nhập 2 vợ chồng không quá 30 triệu đồng/tháng đã tháo gỡ rất lớn cho người dân. Điều này cho thấy Bộ Xây dựng và Chính phủ đã lắng nghe các ý kiến chuyên gia.

“Với những “nút thắt” được tháo gỡ, thị trường BĐS sẽ “khởi sắc” trở lại khi ba bộ luật sửa đổi gồm: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024”, các chuyên gia trong lĩnh vực thị trường BĐS nhận định.