Nghị quyết 21 giúp thị trường bất động sản phát triển minh bạch, bền vững. Ảnh: Kỳ Phương

Thay đổi tư duy mua nhà và tiêu chuẩn lựa chọn bất động sản 

Nghị quyết số 21-NQ/TW do Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV ban hành ngày 28/7/2026. Đây là định hướng chính trị quan trọng nhằm sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan để giải quyết bài toán cải tạo chung cư cũ, đồng thời quản lý đô thị hiện đại.

Nghị quyết 21 có nêu: "Giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư; trong đó, đối với chung cư xây dựng mới, quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản, chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định khi hết thời hạn".

Quy định “niên hạn căn hộ” là một trong những nội dung được thị trường đặc biệt quan tâm, thậm chí người mua nhà hoang mang giữa hai luồng ý kiến, tài sản hay tiêu sản?

Ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing cho rằng, niên hạn căn hộ không đồng nghĩa với việc hết thời hạn thì người dân mất quyền sở hữu.

Một số cách diễn giải dẫn tới lo ngại rằng căn hộ sẽ không còn được sở hữu lâu dài hoặc người dân sẽ mất quyền sở hữu khi hết niên hạn. Niên hạn căn hộ không đồng nghĩa với việc hết thời hạn thì người dân mất quyền sở hữu. Đây là hai khái niệm cần được tách biệt.  

Thực tế, mỗi công trình đều có một vòng đời nhất định, phụ thuộc vào tiêu chuẩn thiết kế, chất lượng thi công, vật liệu cũng như quá trình bảo trì và vận hành. Khi công trình xuống cấp, không còn đáp ứng yêu cầu an toàn, nhu cầu cải tạo hoặc xây dựng lại là tất yếu. Ở góc độ thị trường, điều này cũng khiến chất lượng công trình trở thành tiêu chí được cân nhắc kỹ hơn khi lựa chọn tài sản.

Người mua sẽ cần nhìn sâu hơn vào những yếu tố trực tiếp ảnh hưởng đến khả năng duy trì chất lượng của công trình theo thời gian như uy tín chủ đầu tư, tiêu chuẩn thiết kế, vật liệu, chất lượng xây dựng và năng lực quản lý, vận hành sau bàn giao.

Ở góc độ đầu tư, ông Trần Quang Trung cho hay, thay vì chỉ tập trung vào kỳ vọng tăng giá vốn, nhà đầu tư sẽ phải quan tâm nhiều hơn đến việc bất động sản đó có đem lại dòng tiền hay không, có nhu cầu sử dụng và khả năng khai thác thực tế hay không.

Ông Phan Đình Phúc – CEO Seenee nhận xét, thông tin "chung cư mới sẽ có thời hạn sử dụng", làm không ít người lo lắng mua chung cư xong vài chục năm sau là "mất trắng" phải ra đường.

Tuy nhiên, không có chuyện chung cư hết hạn sử dụng là mất trắng bởi đất vẫn thuộc sở hữu lâu dài và Quyền sử dụng đất của cư dân vẫn được pháp luật bảo vệ.

Niên hạn chung cư chỉ là "xác" là phần quyền sử dụng đất của người dân vẫn được pháp luật bảo vệ. Ảnh: Kỳ Phương

Diễn biến giá chung cư, đất nền sẽ ra sao?

CEO Seenee dẫn chứng, nhà chung cư cũng giống như xe cộ hay đồ đạc, dùng lâu năm bê tông cốt thép sẽ xuống cấp, hết niên hạn kỹ thuật và gây hiểm hoạ an toàn. Vì vậy, quy định thời hạn sử dụng là để bảo vệ tính mạng cho cư dân.

Khi hết hạn sử dụng thì tòa nhà cũ không còn an toàn sẽ được phá bỏ. Các cư dân (chủ sở hữu) sẽ họp lại, thống nhất đóng góp chi phí hoặc tìm chủ đầu tư để xây lại chung cư mới ngay trên mảnh đất cũ đó để tiếp tục ở. Việc này hoàn toàn khác với mô hình ở Singapore (sau 99 năm Nhà nước thu hồi cả đất lẫn nhà). 

Trước đây, nhiều chung cư cũ xuống cấp nghiêm trọng ở Hà Nội hay TP HCM dù rất nguy hiểm nhưng không thể tháo dỡ vì vướng mắc pháp lý và cư dân không chịu di dời. Quy định mới giúp Nhà nước có căn cứ xử lý dứt điểm, tái thiết đô thị khang trang và an toàn hơn.

Theo ông Nguyễn Viết Hùng – CEO H-Holdings, Nghị quyết 21 vừa ban hành là một bước đi cần thiết để đưa thị trường bất động sản về đúng bản chất và phát triển bền vững, chống lãng phí tài nguyên.

Định hướng của Trung ương qua Nghị quyết 21 rất rõ ràng, chuyển dịch mô hình phát triển đô thị từ chiều rộng (phân lô bán nền, dàn hàng ngang) sang chiều cao (nhà chung cư, dồn tập trung dịch vụ, hạ tầng).

Ông Nguyễn Viết Hùng nhận định, phát triển chung cư giúp tăng mật độ cư trú, tiết kiệm tối đa tài nguyên đất đai, đồng thời tối ưu hóa việc đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật (giao thông, điện, nước, tiện ích công cộng, mô hình đô thị gắn liền giao thông công cộng - TOD).

Và đây cũng là bước đi quyết liệt nhằm chấm dứt tình trạng "găm đất, bỏ hoang" gây lãng phí nguồn lực tài nguyên của xã hội và ngăn chặn các cơn "sốt đất ảo" làm méo mó thị trường tại các vùng ven, tỉnh lẻ.

Về diễn biến giá, chung cư sẽ theo xu hướng không giảm mà tăng trưởng ổn định nhưng phân hóa do chung cư xây mới thuộc phân khúc cao cấp, vị trí tốt, chất lượng quản lý cao và còn niên hạn dài vẫn sẽ thu hút người mua ở thực lẫn nhà đầu tư dòng tiền (cho thuê). 

Trong đó, chung cư cũ sẽ có mức chiết khấu giá hợp lý hơn, tạo cơ hội tiếp cận nhà ở giá mềm cho người có thu nhập trung bình – thấp 

Về đất nền, nhóm đất nền pháp lý chuẩn, nội đô, sát vách đô thị lớn, giá sẽ tiếp tục ở mức cao và có thể tăng nhỉnh hơn do tâm lý người dân muốn tìm nguồn trú ẩn tài sản sở hữu lâu dài không bị ràng buộc bởi niên hạn công trình. Nguồn cung nhóm này sẽ cực kỳ hiếm do chính sách hạn chế cấp phép phân lô mới.

Song song đó, nhóm đất nền vùng ven, phân lô tự phát, thiếu hạ tầng, giá sẽ đi ngang hoặc giảm mạnh, thậm chí mất thanh khoản. Khi các chính sách siết phân lô bán nền đi vào thực thi, dòng vốn đầu cơ lướt sóng sẽ thoái trào, giá đất nền ở những khu vực này sẽ trở về đúng giá trị thực.

“Chính sách mới sẽ làm lành mạnh hóa thị trường. Dòng tiền đầu tư bất động sản từ chỗ chạy theo đầu cơ tích trữ đất đai sẽ buộc phải dịch chuyển sang bất động sản khai thác giá trị sử dụng và tạo ra dòng tiền thực tế. Chung cư thương mại, bất động sản cho thuê hoặc đất nền pháp lý chuẩn và có cơ sở tăng giá thật”, CEO H-Holings nói.