Người mua ở thực vẫn khó tiếp cận nhà ở khi giá căn hộ tăng nhanh hơn thu nhập. Ảnh: VGP

Sau giai đoạn tăng mạnh kéo dài từ năm 2024 đến nay, thị trường chung cư Hà Nội đang có dấu hiệu chững lại về thanh khoản nhưng mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao. Dù nguồn cung mới liên tục được bổ sung, người mua ở thực vẫn khó tiếp cận nhà ở khi giá căn hộ tăng nhanh hơn thu nhập.

Nguồn cung tăng, giá nhà vẫn vượt tầm với

Khoảng một tháng nay, chị Hải Anh (32 tuổi, làm việc tại khu vực Cầu Giấy, Hà Nội) liên tục dành thời gian đi xem nhà với hy vọng tìm được căn hộ khoảng 3 tỷ đồng, diện tích 2 phòng ngủ tại khu vực ngoại thành. Tuy nhiên, thực tế khiến chị không khỏi bất ngờ khi nhiều dự án vùng ven hiện cũng đã vượt mốc 60 triệu đồng/m2.

“Tôi nghĩ ra xa trung tâm sẽ dễ mua hơn, nhưng giờ nhiều khu vực như Hoài Đức hay Hà Đông giá cũng rất cao. Có dự án trước đây từng được xem là phù hợp với người mua ở thực nhưng giờ vượt xa khả năng tài chính”, chị Hải Anh chia sẻ.

Nhiều người trẻ tại Hà Nội hiện cũng rơi vào tình cảnh tương tự. Sau nhiều năm tích lũy, họ vẫn khó tìm được căn hộ phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, giá căn hộ mở bán tại Hà Nội hiện đạt trung bình khoảng 128 triệu đồng/m2, cao nhất cả nước và cũng là mức kỷ lục mới của thị trường. CBRE cho biết quý I/2026 là quý thứ ba liên tiếp giá chung cư sơ cấp tại Hà Nội duy trì trên ngưỡng 100 triệu đồng/m2, với mức trung bình khoảng 102 triệu đồng/m2, tăng gần 30% so với cùng kỳ năm trước.

Dữ liệu từ Cushman & Wakefield cho thấy trong quý I/2026, Hà Nội ghi nhận hơn 6.500 căn hộ mở bán mới, tăng hơn 23% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, khoảng 93% nguồn cung mới tập trung tại khu vực ngoại thành như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức hay Hà Đông.

Đáng chú ý, cơ cấu sản phẩm hiện tiếp tục nghiêng mạnh về phân khúc trung cấp, cao cấp và hạng sang. Phân khúc trung cấp chiếm khoảng 55% nguồn cung mới, trong khi phân khúc hạng sang chiếm tới 39%. Nhà ở bình dân gần như biến mất khỏi thị trường sơ cấp.

Nhiều dự án mới hiện đều có mức giá từ 90 triệu đồng/m2 trở lên. Một số dự án tại khu vực Tây Hồ hay Nguyễn Trãi được giới thiệu với giá từ 150 - 250 triệu đồng/m2. Việc giá nhà tiếp tục neo cao do nhiều yếu tố như chi phí đất đai, vật liệu xây dựng và giải phóng mặt bằng gia tăng, trong khi quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế. Ngoài ra, việc nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp cũng kéo mặt bằng giá chung cư toàn thị trường tăng theo.

Giá cao không còn chỉ xuất hiện ở khu vực trung tâm mà đã lan rộng ra vùng ven - nơi từng được xem là lựa chọn phù hợp với người mua ở thực có thu nhập trung bình. Hệ quả là khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng bị kéo giãn.

Theo nhiều báo cáo thị trường, chỉ số giá nhà trên thu nhập hộ gia đình tại Việt Nam hiện đã lên mức hơn 30 năm thu nhập, thuộc nhóm cao trong khu vực.

Thị trường hạ nhiệt nhưng áp lực mua nhà còn lớn

Dù giá bán sơ cấp liên tục lập đỉnh, thanh khoản thị trường hiện nay lại không còn sôi động như giai đoạn 2024 - 2025. Theo Bộ Xây dựng, lượng giao dịch căn hộ và nhà ở riêng lẻ trong quý I/2026 đã giảm so với quý trước và cùng kỳ năm ngoái.

Ở thị trường thứ cấp, nhiều dự án bắt đầu ghi nhận xu hướng điều chỉnh giá sau thời gian tăng nóng. Một số căn hộ hiện giảm khoảng 5% so với cuối năm 2025. Theo giới môi giới, áp lực tài chính đang khiến nhiều nhà đầu tư phải cân nhắc bán ra. Lãi suất vay mua nhà thả nổi hiện dao động khoảng 10 - 14%/năm, tạo áp lực lớn lên dòng tiền của cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.

Tuy vậy, giới chuyên gia cho rằng khả năng giá chung cư Hà Nội giảm sâu trong thời gian tới là không lớn bởi chi phí đầu vào vẫn ở mức cao, trong khi nhu cầu ở thực tại đô thị lớn tiếp tục duy trì nhờ quá trình đô thị hóa và gia tăng dân số.

Trong hai năm tới, Hà Nội dự kiến sẽ có thêm hơn 28.000 căn hộ mới được bàn giao từ khoảng 80 dự án, phần lớn nằm tại khu vực ngoại thành. Tuy nhiên, khi nguồn cung mới chủ yếu vẫn thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, bài toán nhà ở vừa túi tiền cho người thu nhập trung bình vẫn chưa có lời giải rõ ràng.

Sau giai đoạn tăng “nóng”, thị trường chung cư Hà Nội đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh hơn. Thanh khoản có thể chậm lại, một số dự án thứ cấp có thể điều chỉnh giá, nhưng mặt bằng giá nhìn chung vẫn neo cao, khiến giấc mơ an cư của nhiều người trẻ tiếp tục đối mặt với không ít áp lực.