Toàn cảnh hội thảo. Ảnh: BTC

Đất đai phải được đưa vào sử dụng hiệu quả

Chia sẻ tại phiên thảo luận “Nghị quyết 21 và các thay đổi pháp lý”, trong khuôn khổ Hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách” diễn ra ngày 22/9, TS. Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, cho rằng một trong những thay đổi lớn về tư tưởng chính sách là xác định quyền sử dụng đất là nguồn lực đầu vào quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội.

Theo ông Hiếu, nếu tiếp cận đất đai khó khăn, giá đất cao, tiếp cận không công bằng thì đất đai không thể trở thành nguồn lực đầu vào quan trọng. Vì vậy, quyền sử dụng đất phải được phân bổ cho chủ thể có khả năng sử dụng hiệu quả nhất.

Nghị quyết cũng định hướng ưu tiên quỹ đất cho chung cư, nhà ở cho thuê, dự án ưu đãi thu hút đầu tư, y tế, giáo dục. Nếu đã coi đất là nguồn lực đầu vào, chi phí đất cao sẽ làm tăng giá thành sản xuất, dịch vụ nên cần đưa chi phí về mức hợp lý.

Chính sách tài chính cũng được đặt ra với đất chậm sử dụng, bỏ hoang hoặc găm giữ chờ tăng giá. Theo ông, việc áp dụng thuế cao hơn đặt ra ba vấn đề: Thế nào là chậm đưa vào sử dụng, thế nào là bỏ hoang; mức thuế cao hơn là bao nhiêu và tính trên cơ sở nào; dữ liệu có đủ để đánh thuế công bằng, phù hợp hay không.

Với dự án chậm do vướng thủ tục, quy hoạch, pháp luật đã có quy định loại trừ khoảng thời gian khách quan. Nhưng nếu nhà đầu tư gặp khó khăn tài chính, khi lập dự án phải tính đến rủi ro, kịch bản rút lui và khả năng cơ cấu lại khoản đầu tư.

“Không thể vì khó khăn mà tiếp tục giữ đất”, ông Hiếu nhấn mạnh, cho rằng đất đai phải được phân bổ cho người có năng lực sử dụng hiệu quả nhất ở bất kỳ thời điểm nào, kể cả trong quá trình triển khai.

Chung cư hết niên hạn, quyền tài sản không mất đi

Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, Luật Nhà ở 2023 đã có quy định về niên hạn, thời hạn sử dụng nhà chung cư. Đây không phải quy định mới.

Điều còn chưa rõ là sau khi hết thời hạn sử dụng công trình, người sở hữu sẽ có những quyền gì, có bị mất quyền sở hữu hay không. Theo bà Hằng, dự thảo Luật Nhà ở đang làm rõ theo hướng tài sản của người dân không bị mất đi.

“Quyền tài sản không bị mất đi”, bà Hằng khẳng định. Đối với chung cư xây dựng trước năm 1994, người sở hữu có thể được bồi thường bằng nhà tái định cư, được mua nhà ở xã hội hoặc nhận bồi thường bằng tiền đối với quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phân bổ. Với chung cư xây dựng sau năm 1994, người dân có thể tiếp tục xây dựng, cải tạo thành chung cư mới bằng cách đóng góp kinh phí. Nếu không muốn đóng tiền, chủ sở hữu có quyền bán quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản cho người khác.

Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng. Ảnh: BTC

Trường hợp không tiếp tục đóng góp, người dân có quyền được bồi thường bằng tiền đối với quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phân chia diện tích sở hữu chung tại thời điểm phá dỡ. TS. Phan Đức Hiếu lưu ý cần phân biệt niên hạn theo thiết kế ban đầu với niên hạn sử dụng thực tế. Hai thời hạn có thể không trùng nhau, do đó cách ghi niên hạn trên giấy chứng nhận cần được nghiên cứu kỹ.

Từ góc độ thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng nếu các định hướng được thực hiện, thị trường sẽ chuyển từ “giá kỳ vọng” sang “giá trị thực”. Theo ông Đính, trong cơ cấu giá bất động sản, giá trị đất thường chiếm khoảng 30 - 40%, tại một số khu đất có thể gần 50%. Vì vậy, giá đất ảnh hưởng rất lớn tới giá bất động sản.

Tuy nhiên, giá đất chỉ là một phần cấu thành giá bất động sản. Giá bán còn phụ thuộc vào thủ tục, thể chế, chi phí vốn, vật liệu, nhu cầu thị trường và mức độ phù hợp của sản phẩm. Bà Hằng cho rằng vấn đề quan trọng là xác định thế nào là “giá thị trường”. Theo bà, nếu giao dịch không có hoặc không tăng nhưng giá vẫn liên tục tăng mạnh thì khó coi đó là giá thị trường đúng nghĩa.

Nếu mức giá bị đẩy lên bất thường được dùng để tính tiền sử dụng đất, chi phí dự án sẽ tăng theo. Vì vậy, theo bà Hằng, cần kiểm soát đầu cơ, xem xét lại cách tính tiền sử dụng đất, phương pháp xác định giá và tiêu chí nhận diện giá thị trường.

Bà Hằng cho biết dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản dành một chương về điều tiết thị trường, trong đó có khái niệm đầu cơ bất động sản và các tiêu chí nhận diện. “Không thể để tình trạng giá tính tiền sử dụng đất quá cao so với mặt bằng thị trường hiện nay. Nhưng cũng không thể sử dụng nguyên bảng giá đất cũ”, bà Hằng nêu quan điểm.