Bảng giá đất sẽ được xây dựng và cập nhật hằng năm trên nguyên tắc tiệm cận giá thị trường. Ảnh: VGP.

Cơ chế mới được kỳ vọng khắc phục độ trễ kéo dài nhiều năm, song cũng đặt ra không ít thách thức đối với doanh nghiệp, người dân và toàn bộ thị trường bất động sản.

Trong nhiều năm qua, theo quy định của Luật Đất đai 2013, bảng giá đất do Nhà nước ban hành được xây dựng theo chu kỳ cố định 5 năm/lần. Thực tiễn cho thấy, cơ chế này bộc lộ nhiều bất cập khi giá đất trên thị trường biến động nhanh, trong khi bảng giá đất lại có độ trễ lớn, khó phản ánh kịp thời diễn biến thực tế

Khoảng cách giữa giá đất trong bảng giá của Nhà nước và giá giao dịch trên thị trường tại nhiều địa phương có thời điểm chênh lệch rất lớn, gây khó khăn cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, xác định tiền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp cũng như quyền lợi của người dân.

Theo Luật Đất đai 2024, từ ngày 1/1/2026, bảng giá đất sẽ được xây dựng và cập nhật hằng năm trên nguyên tắc tiệm cận giá thị trường. Việc rút ngắn chu kỳ điều chỉnh được kỳ vọng giúp giá đất Nhà nước ban hành phản ánh sát hơn mặt bằng giao dịch thực tế, trở thành cơ sở minh bạch để tính tiền sử dụng đất, thuế, phí và xác định giá bồi thường, tái định cư

Đây được xem là bước chuyển quan trọng trong công tác quản lý đất đai, có tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản cũng như quyền lợi của người dân và doanh nghiệp.

Giá đất tại nhiều địa phương đồng loạt điều chỉnh

Ghi nhận cho thấy, nhiều tỉnh, thành phố đã công bố bảng giá đất mới theo quy định. Tại TP Hải Phòng, giá đất ở cao nhất đạt 160 triệu đồng/m², tập trung tại các tuyến đường trung tâm như Quang Trung, Tô Hiệu, Nguyễn Đức Cảnh, Cầu Đất.

Tại TP Hồ Chí Minh, giá đất ở tăng tại hầu hết các khu vực so với bảng giá hiện hành trước sáp nhập, song mức tăng không đồng đều. Các khu vực trung tâm cũ tăng nhẹ, trong khi những đô thị phát triển nhanh như Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu ghi nhận mức điều chỉnh mạnh hơn.

Đáng chú ý, khu vực Bình Dương cũ có nơi giá đất ở tăng hơn 8 lần so với bảng giá năm 2024. Giá đất cao nhất đạt 89,6 triệu đồng/m², trong khi mức thấp nhất khoảng 1,3 triệu đồng/m². Riêng tuyến ĐH.505, giá đất dự kiến ban hành tăng từ 780.000 đồng/m² lên 6,3 triệu đồng/m².

Tại Hà Nội, khu vực 1 (phạm vi Vành đai 1) tiếp tục có mức giá cao nhất. Một số tuyến phố trung tâm như Bà Triệu, Đinh Tiên Hoàng, Hai Bà Trưng… ghi nhận mức tăng nhẹ khoảng 2%, từ 695,3 triệu đồng/m² lên hơn 702 triệu đồng/m². Các khu vực còn lại cũng được điều chỉnh đồng đều do biến động giá không lớn trong thời gian qua.

Theo đánh giá của các chuyên gia, việc cập nhật bảng giá đất hằng năm góp phần hạn chế đầu cơ. Cơ chế cũ với chu kỳ 5 năm từng tạo điều kiện để một bộ phận nhà đầu tư “ôm đất chờ tăng bảng”, hưởng lợi từ chênh lệch giá.

Với cơ chế mới, hoạt động đầu cơ ngắn hạn gặp nhiều khó khăn hơn, buộc nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ lưỡng, đặc biệt tại những khu vực từng bị đẩy giá cao vượt giá trị thực.

Ở chiều doanh nghiệp, chi phí đất đai tăng lên tạo áp lực lớn đối với tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng và giá thành dự án. Theo đánh giá của VARS IRE, chi phí đầu vào tăng có thể làm trầm trọng thêm tình trạng lệch pha nguồn cung, khi doanh nghiệp lớn tập trung vào phân khúc cao cấp, còn doanh nghiệp nhỏ và vừa gặp khó trong triển khai dự án mới

Người dân được lợi gì, chịu áp lực ra sao?

Đối với người dân, bảng giá đất tiệm cận giá thị trường giúp giảm chênh lệch, hạn chế trục lợi từ giá đất, đồng thời tăng tính minh bạch trong các thủ tục hành chính như cấp sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất, tách thửa.

Tuy nhiên, khi bảng giá đất tăng, các khoản chi phí liên quan như tiền sử dụng đất, thuế, lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng cũng tăng theo. Tại một số địa phương, mức tăng có thể lên tới 20–25%, thậm chí gấp đôi tại khu vực trung tâm, tạo áp lực đáng kể đối với người thu nhập thấp và nông dân.

Đề cập tác động của hệ thống pháp luật mới, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng các chính sách ban hành trong năm 2025 đang đóng vai trò “dẫn dắt”, tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững và minh bạch hơn của thị trường.

Trong khi đó, TS Nguyễn Minh Phong nhận định thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước yêu cầu tái cấu trúc toàn diện, hướng tới các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, gắn với hạ tầng đồng bộ và giao thông công cộng.

Theo các chuyên gia, việc cập nhật bảng giá đất hằng năm là bước đi tất yếu, song cần được triển khai thận trọng, đồng bộ với cải cách thủ tục hành chính và chính sách hỗ trợ phù hợp, nhằm bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân trong giai đoạn chuyển đổi quan trọng này.