Thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ bước vào pha mở rộng rõ nét hơn, cả về nguồn cung lẫn thanh khoản trong năm 2026. Ảnh: VGP.

Theo đánh giá của MBS Research, quá trình phục hồi của thị trường bất động sản trong năm 2025 mới chỉ ở giai đoạn đầu, mang tính thăm dò. Sang năm 2026, khi các nút thắt lớn về pháp lý và nguồn vốn từng bước được tháo gỡ, thị trường được kỳ vọng sẽ bước vào pha mở rộng rõ nét hơn, cả về nguồn cung lẫn thanh khoản.

Nền tảng phục hồi từ chính sách và hạ tầng

Một trong những yếu tố quan trọng tạo lực đẩy cho triển vọng năm 2026 là môi trường chính sách đang dần ổn định và minh bạch hơn. Hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản được sửa đổi, bổ sung theo hướng đồng bộ, góp phần rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án và giảm thiểu rủi ro pháp lý cho doanh nghiệp.

Song song với đó, đầu tư công tiếp tục đóng vai trò “bệ đỡ” cho thị trường. Hàng loạt dự án hạ tầng giao thông trọng điểm, đặc biệt tại các đô thị lớn và vùng vệ tinh, đang được đẩy nhanh tiến độ. Việc cải thiện khả năng kết nối không chỉ mở rộng không gian phát triển đô thị mà còn góp phần dịch chuyển nhu cầu nhà ở ra khỏi khu vực trung tâm, tạo dư địa cho phân khúc bất động sản dân cư tại các khu vực mới.

Sau thời gian dài khan hiếm, nguồn cung bất động sản dân cư được dự báo sẽ gia tăng trở lại từ năm 2026, nhất là tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và một số địa phương có tốc độ đô thị hóa cao. Tuy nhiên, sự gia tăng này không diễn ra đồng đều giữa các phân khúc.

Các dự án có tính pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ triển khai rõ ràng và hướng đến nhu cầu ở thực được kỳ vọng sẽ chiếm ưu thế. Trong khi đó, những sản phẩm có giá bán quá cao, phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính hoặc mang tính đầu cơ thuần túy sẽ gặp khó khăn hơn trong bối cảnh người mua ngày càng thận trọng.

Đáng chú ý, phân khúc nhà ở trung cấp và bình dân được xem là điểm sáng của thị trường năm 2026. Nhu cầu thực về nhà ở tại các đô thị lớn vẫn ở mức cao, trong khi nguồn cung phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân còn hạn chế. Đây được xem là dư địa quan trọng để thị trường phát triển theo hướng cân bằng và bền vững hơn.

Dòng vốn ấm dần nhưng thận trọng hơn

Về mặt tài chính, năm 2026 được kỳ vọng sẽ chứng kiến sự cải thiện đáng kể của dòng vốn vào bất động sản. Lãi suất cho vay dù có xu hướng nhích lên so với giai đoạn thấp kỷ lục, song vẫn được duy trì ở mức tương đối ổn định, tạo điều kiện cho cả người mua nhà và doanh nghiệp tiếp cận vốn.

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản cũng được dự báo sẽ từng bước phục hồi sau quá trình tái cấu trúc mạnh mẽ. Tuy nhiên, việc huy động vốn sẽ không còn dễ dàng như trước mà gắn chặt với uy tín, năng lực tài chính và mức độ minh bạch của từng doanh nghiệp. Điều này góp phần sàng lọc thị trường, hạn chế rủi ro hệ thống và thúc đẩy sự phát triển lành mạnh hơn trong dài hạn.

Bên cạnh những triển vọng tích cực, thị trường bất động sản dân cư năm 2026 vẫn đối mặt không ít thách thức. Chi phí đầu vào, đặc biệt là chi phí đất đai, có xu hướng gia tăng khi bảng giá đất mới được áp dụng tại nhiều địa phương, tạo áp lực lên giá bán và biên lợi nhuận của doanh nghiệp.

Ngoài ra, khả năng hấp thụ của thị trường sẽ chịu tác động từ mặt bằng giá đã ở mức cao so với thu nhập của người dân. Nếu không có sự điều chỉnh hợp lý về cơ cấu sản phẩm, nguy cơ lệch pha cung – cầu vẫn có thể xảy ra, nhất là tại các khu vực phát triển nóng.

Chờ đợi một thị trường lành mạnh, tránh rủi ro

TS. Võ Trí Thành. Ảnh: VGP

Nhận định thêm về thị trường bất động sản năm 2026, TS. Võ Trí Thành, chuyên gia kinh tế cho rằng, sau giai đoạn khó khăn do tác động của đại dịch Covid-19, ngành bất động sản đã có sự phục hồi nhất định. Tuy nhiên, sự phục hồi này không đồng đều giữa các phân khúc, từ bất động sản công nghiệp, nghỉ dưỡng đến bất động sản dân cư với các loại hình hạng sang, bình dân và nhà ở xã hội.

Theo TS. Võ Trí Thành, tình trạng chênh lệch cung - cầu vẫn là vấn đề đáng chú ý. Có địa phương phát triển mạnh, trong khi nhiều nơi chưa đáp ứng được nhu cầu thực, đặc biệt khi mức giá vượt ngoài khả năng chi trả của đa số người dân. Trước thực trạng đó, Chính phủ và các cơ quan quản lý đang nỗ lực thu hẹp khoảng cách, từng bước xử lý các điểm nghẽn tồn tại.

“Những cải thiện rõ rệt về pháp lý và hạ tầng trong thời gian qua sẽ là tiền đề quan trọng cho sự phát triển của ngành bất động sản trong giai đoạn tới”, TS. Võ Trí Thành nhấn mạnh.

Tuy vậy, chuyên gia này cũng cảnh báo rủi ro tại phân khúc bất động sản dân cư, nổi bật là mặt bằng giá còn ở mức cao. Tỷ lệ giữa thu nhập bình quân và khả năng tiếp cận nhà ở vẫn chênh lệch lớn, tiềm ẩn những dấu hiệu rủi ro chưa lành mạnh đối với người mua.

“Bài toán đặt ra cho các cơ quan quản lý là vừa phải đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh, phát huy vai trò quan trọng đối với nền kinh tế, vừa phải tránh lặp lại những rủi ro trong quá khứ như bong bóng hay đóng băng thị trường”, ông Thành cho biết.

Theo TS. Võ Trí Thành, về chính sách, Việt Nam đã và đang triển khai nhiều giải pháp với những kết quả bước đầu tích cực. Khung pháp lý tiếp tục được hoàn thiện, trong đó đáng chú ý là các nghị quyết của Quốc hội liên quan đến Luật Đất đai, xử lý các dự án tồn đọng nhằm đưa nguồn lực vào phát triển. Cùng với đó là các gói vay ưu đãi cho người mua nhà, chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội, hạ tầng, cũng như nghiên cứu các chính sách thuế liên quan đến bất động sản. Đây sẽ là những yếu tố tạo dư địa cho thị trường phát triển trong năm tới.

Doanh nghiệp và người dân mong đợi

Ông Lê Thế Quân - Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội Bất động sản Đắk Lắk, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Thiên Tâm Holdings. Ảnh: Dân Giàu

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Lê Thế Quân - Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội Bất động sản Đắk Lắk, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Thiên Tâm Holdings - cho rằng thị trường bất động sản Đắk Lắk đã xuất hiện những tín hiệu phục hồi nhất định sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, song vẫn đối mặt nhiều lực cản.

Nổi bật là các vướng mắc pháp lý liên quan đến đất đai, quy hoạch và thủ tục đầu tư còn phức tạp, kéo dài thời gian triển khai dự án, làm gia tăng chi phí và ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền của doanh nghiệp. Bên cạnh đó, nguồn cung dự án đủ điều kiện kinh doanh, nhất là ở phân khúc nhà ở thương mại, còn hạn chế, trong khi cơ cấu sản phẩm chưa cân đối, chủ yếu tập trung vào đất nền.

Theo ông Quân, hạ tầng giao thông và kỹ thuật tại Đắk Lắk đã có bước cải thiện với nhiều tuyến đường quan trọng được đầu tư, song vẫn cần các giải pháp đồng bộ, dài hạn để nâng cao khả năng kết nối vùng và vai trò trung tâm của Buôn Ma Thuột. Để thị trường phát triển ổn định, bền vững, cần sớm hoàn thiện quy hoạch, đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý và tạo môi trường đầu tư minh bạch, thông thoáng hơn cho doanh nghiệp.

Ở góc nhìn người dân, chị Cao Như Quỳnh (sinh năm 2001, Hà Nội) cho biết gia đình chị đã tìm hiểu thị trường để mua nhà trong thời gian qua, song do giá nhà còn quá cao so với mức thu nhập thực tế nên vẫn chưa tìm được sản phẩm phù hợp. Chị kỳ vọng, cùng với đà phục hồi của nền kinh tế trong năm 2026, giá nhà sẽ dần về mức hợp lý hơn, đồng thời mong các ngân hàng tiếp tục triển khai thêm các chương trình vay vốn ưu đãi để người trẻ sớm có cơ hội “an cư lạc nghiệp”.

Nhìn tổng thể, năm 2026 được xem là năm bản lề, đánh dấu sự chuyển dịch của thị trường bất động sản dân cư từ giai đoạn phục hồi sang mở rộng. Cơ hội đang mở ra, song không dành cho tất cả. Những doanh nghiệp có chiến lược phát triển dài hạn, quản trị rủi ro tốt, tập trung vào phân khúc nhu cầu ở thực và đảm bảo tính pháp lý của dự án sẽ có nhiều lợi thế hơn.

Đối với người dân và nhà đầu tư, giai đoạn tới đòi hỏi cách tiếp cận thận trọng, chú trọng giá trị sử dụng và tính bền vững thay vì kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn. Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản dân cư năm 2026 được kỳ vọng sẽ không còn những cơn “sóng” đột biến, mà từng bước định hình một chu kỳ phát triển ổn định, thực chất và phù hợp hơn với nền kinh tế.