Căn hộ cao cấp được dự báo sẽ ''lép vế'' trong năm 2012

Khó khăn và ế ẩm
Trong giai đoạn hoàng kim của thị trường bất động sản (BĐS) TP. Hồ Chí Minh cách đây chưa lâu, tuyến đường Trần Não, quận 2 được xem là phố sầm uất nhất thành phố về giao dịch BĐS. Khép lại năm 2011, động thái sầm uất này chỉ còn lại những… hoài nhớ. Giám đốc Đoàn Thành Sáng của Công ty TNHH địa ốc Thành Sáng đúc kết sự sa sút: “… tuyến đường Trần Não được mệnh danh là Khu phố địa ốc, nhưng gần đây đã thành… xóm địa ốc mất rồi !”.

Chỉ riêng trên con đường này, đã có đến một nửa đầu mối kinh doanh “biến mất”. Cung đường Lương Định Của gần đó cũng giảm khoảng 30%. Tình trạng chung này cũng xảy ra rộng khắp trên địa bàn các quận 1, 3, 5, đến các quận ven, quận mới…

Theo Giám đốc Công ty địa ốc Phúc Đức Lâm Văn Chúc, cả năm 2011 gần như tất cả các yếu tố đầu vào liên quan đến nhà đất đều tăng cao như giá vật tư xây dựng, lãi suất vay ngân hàng, tiền thuê đất cũng phải theo Nghị định 69 tức là theo giá thị trường… nhưng đồng tiền mất giá, bão giá khiến khách hàng ngày càng thu hẹp. “Đầu vào tăng vọt, đầu ra bế tắc. Hoạt động kinh doanh BĐS suy thoái, đình đốn không có gì là lạ”, ông Chúc nói.

Trong khi đó, một lãnh đạo của Công ty Tư vấn và Quản lý BĐS CitiPlus nhận xét, trong giai đoạn hưng thịnh, nhà đầu tư vay tiền ngân hàng càng nhiều để đầu tư vào BĐS thì càng có lời. Dạo đó, giả sử vay 1 tỷ mua căn hộ cao cấp, sau 2 năm, bán lại có thể thu về 2,5 - 3 tỷ đồng trong đó vốn và lãi vay ngân hàng cho thời gian này chỉ 1,2 tỷ. Đó là mức lợi nhuận siêu khủng. Thế nhưng, gần đây thì ngược lại: Càng vay để đầu tư càng cầm chắc phần… thua.

Ông Vũ Quang Hiển, chuyên gia tư vấn thị trường cho một đơn vị nước ngoài đóng tại TP. Hồ Chí Minh nói rằng, trong bối cảnh như thế, chỉ những đơn vị, doanh nghiệp ngành Địa ốc không quá lệ thuộc vào vốn vay ngân hàng mới tồn tại được và cũng sống được thôi chứ không thể “dư dả” như trước.

Nhắm đến người sử dụng cuối cùng
Thực tế thời gian qua cho thấy, hơn 80% lượt người tham gia mua bán thị trường là nhà đầu tư thứ cấp, người mua để ở thực sự rất ít. Các chuyên gia dự báo, sang năm 2012 đặc thù này sẽ có sự chuyển hướng, căn hộ trung bình dành cho người mua ở thực sự sẽ là khách hàng mục tiêu.

Còn nhớ, để “đánh” vào tâm lý ngán ngại căn hộ chung cư, thích ở nhà phố của nhiều người, những năm 2002 - 2003, thị trường nhà đất thành phố hầu như chỉ rao bán một sản phẩm duy nhất là nền đất phân lô. Chiêu này thành công đến mức tạo ra cơn sốt nền đất dự án, giá cả biến động chóng mặt, chẳng hạn như từng có thời giá đất thuộc dự án Khu dân cư Him Lam quận 7 “chỉ” 36 - 37 triệu đồng/m2, dự án khu dân cư Trung Sơn từ 35 - 40 triệu đồng/m2, khu An Phú - An Khánh cũng không dưới 29 - 33 triệu/m2…

Sau đó, đất nền phân lô thoái trào vì càng lúc càng bộc lộ nhiều…  khuyết tật. Tổng Giám đốc Lâm Văn Chúc phân tích, với một lô đất dự án có diện tích phổ biến là 5x20m, theo quy định phải chừa 3m mặt tiền để làm khoảng lùi và 1,5m phía sau để làm giếng trời, thực tế chỉ còn 5x15,5m. Đã thế, còn phải chừa diện tích làm cầu thang, chỗ để xe tầng trệt… thì thực chất diện tích sử dụng không đúng 100m2. Nhà xây trên đất phân lô còn không giải quyết được vấn đề tiếng ồn, an ninh, cháy nổ…

Theo Giám đốc Đoàn Thành Sáng, những nhược điểm của đất nền dự án sẽ được giải quyết tốt khi mua căn hộ 50 - 70m2, giá dưới 1 tỷ, ở vùng ven như quận 12, Tân Phú, Bình Tân, Nhà Bè, Bình Chánh ….

Trên thực tế, đúng là đang có một loạt dự án căn hộ trung bình được nhiều doanh nghiệp triển khai. Lãnh đạo các đơn vị BĐS này chưa muốn nêu chi tiết vào thời điểm hiện nay vì lý do cạnh tranh, và cũng vì dự án còn đang trong giai đoạn đầu thực hiện.

Trường hợp Công ty địa ốc Phúc Đức là một điển hình. Tổng Giám đốc Lâm Văn Chúc xác nhận hiện đang xúc tiến nhiều dự án căn hộ trung bình ở quận 9, Nhà Bè, trong đó một số dự án được đưa vào sử dụng sớm nhất là vào nửa cuối năm 2012.

Có vẻ như không chỉ trong năm 2012 mà tương lai 5 - 7 năm tới, thị trường BĐS sẽ thuộc về căn hộ trung bình thực sự dành cho người mua để ở.

Thiện Nhân