Đại biểu Nguyễn Quang Huân (Bình Dương). Ảnh: Đ.X

Lập, thẩm định phương án bồi thường vẫn tư duy “rất vội, gấp, nhanh”

Với khoảng hơn 30 năm kinh nghiệm làm quản lý dự án, tư vấn cho Ngân hàng Thế giới (WB), Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB) và làm chủ đầu tư một số dự án điện gió, điện mặt trời… đại biểu Nguyễn Quang Huân (Bình Dương) đúc kết, “công tác đền bù, giải phóng mặt bằng của mình không tốt”.

Theo đại biểu, các dự án sử dụng vốn ODA cũng triển khai ở Việt Nam nhưng khiếu kiện rất ít. Kinh nghiệm của WB, ADB là làm tái định cư “rất chuẩn chỉ” ngay từ đầu; báo cáo xã hội tái định cư là bắt buộc, được phê duyệt cùng với báo cáo đánh giá tác động môi trường, báo cáo khả thi dự án.

“Còn ở ta, chỉ quy định có báo cáo đánh giá tác động môi trường, báo cáo khả thi, còn công tác tái định cư chủ yếu giao cho địa phương, nên có nhiều bất cập”, ông Huân so sánh.

Trở lại dự thảo luật, dù đã được sửa đổi, bổ sung nhiều quy định, nhưng đại biểu Huân vẫn băn khoăn. Ông đơn cử, Điều 92 quy định về tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng; quản lý, khai thác sử dụng quỹ đất đã thu hồi, nhưng lại giao Chính phủ quy định chi tiết.

“Chúng ta đưa ra luật để mọi người bình đẳng với nhau, các cơ quan công quyền có khung pháp lý để dễ dàng thực hiện, nhưng giao Chính phủ quy định chi tiết điều này thì sẽ chẳng khác với trước”, đại biểu đề nghị phải quy định rõ.

Điều 93 quy định trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất có khoản nêu, sau khi vận động, thuyết phục mà người dân không hợp tác thì cưỡng chế, đại biểu Huân nhận xét là “rất nguy hiểm”.

“Vận động mà rất thiệt cho người bị thu hồi đất thì thế nào? Ví dụ, người dân đang sống gần nơi có kế sinh nhai, đơn giản nhất là vỉa hè để bán nước chè. Giờ chuyển người ta vào căn hộ rất đẹp nhưng không có kế sinh nhai nên họ chưa chuyển vì chưa tìm được việc làm mới. Lúc này mà tiến hành cưỡng chế thì nguy hiểm, có thể phát sinh điểm nóng trên địa bàn”, ông Huân cảnh báo.

Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà tiếp thu các ý kiến của đại biểu và cho biết, sẽ tiếp tục nghiên cứu các quy định về bồi thường, tái định cư để bảo vệ lợi ích của người bị thu hồi đất. Ảnh: Đ.X

Đại biểu cũng lưu ý dự thảo có quy định về lập, thẩm định, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, nhưng cách thức vẫn theo tư duy là “rất vội, rất gấp, rất nhanh”.

“Đọc kỹ thì thấy để đưa ra 1 phương án khách quan với người dân, với người bị ảnh hưởng xung quanh là rất khó, nếu làm quá gấp thì không có thời gian để đánh giá hết rủi ro”, ông Huân phân tích.

Từ đó, ông đề nghị cần có một đơn vị chuyên nghiệp đánh giá độc lập khu vực bị ảnh hưởng để bảo đảm thông tin minh bạch vì nguyên tắc là người dân bị thu hồi đất sau khi di dời có cuộc sống “ít nhất bằng, hoặc tốt hơn”.

“Nếu không đánh giá kỹ thì làm sao biết bằng hoặc tốt hơn để người ta nhận tiền đền bù”, ông Huân nhấn mạnh, “có rất nhiều trường hợp, chúng ta đền bù, người dân nhận tiền xong tiêu hết, cuối cùng thì vô gia cư”.

Chung mối quan tâm, đại biểu Lê Hữu Trí (Khánh Hoà) nói, người dân bị thu hồi đất nông nghiệp là mất tư liệu sản xuất, không có cơ hội, điều kiện tìm việc làm mới, giá đền bù lại thấp. Trong khi, nhà đầu tư thu được địa tô chênh lệch từ thực hiện dự án trên đất thu hồi. Điều này, dẫn đến phát sinh nhiều khiếu kiện.

“Nhà đầu tư làm giàu được từ đất của người nông dân, mà nếu xem quyền sử dụng đất là tài sản thì đáng ra họ là người được làm giàu. Ở đây có sự chênh lệch lớn”, ông Trí nhận xét và đề nghị “giá đất bồi thường phải sát giá thị trường và tính đúng, đủ cho người bị thu hồi đất”.

“Làm phải có nghề, không nên vào hội đồng định giá để lấy số đông”

Vấn đề đặt ra: Xác định giá đất sát thị trường, theo thị trường thế nào? Thẩm định giá ra sao?

“Tìm giá sát thị trường thì giá thị trường là giá nào? Đất của chúng ta có các loại khác nhau, nếu không có một định hướng về giá, việc xác định giá đất là rất khó”, đại biểu Trần Công Phàn (Bình Dương) nói.

Vì vậy, phải rõ ràng người tư vấn, người định ra giá đất, người thẩm định, người quyết định. “Ông ủy ban mà tham gia tất cả thì quyết định khó lắm”, ông Phàn nhấn mạnh, người đã tham gia định giá thì không tham gia thẩm định, không tham gia quyết định.

Ông Lê Xuân Thân (Khánh Hoà) thấy thành phần hội đồng thẩm định giá đông, bao gồm đại diện lãnh đạo UBND cấp tỉnh, Giám đốc Sở Tài chính và các thành phần khác như đại diện ngành tài nguyên môi trường, công thương, tư pháp, công an, thanh tra, cục thuế, UBND cấp huyện, mặt trận… nên cần đánh giá lại.

“Không phải đông thành phần là được việc, nếu không có chuyên môn, có nghề”, ông nói và dẫn thực tế tại tỉnh Khánh Hoà đang chuẩn bị xét xử vụ án liên quan tới đất đai mà các thành phần hội đồng thẩm định đều không có chuyên môn, chức năng về thẩm định giá, nhưng do ký vào phiếu thẩm định “đồng ý” nên trở thành đối tượng giúp sức, gây thiệt hại cho Nhà nước.

“Làm gì cũng phải có nghề, có nghề thì hãy làm, không nên vào hội đồng lấy số đông để trình, quyết, bởi nếu không nói thì không được, không đồng ý cũng không xong, mà đồng ý lại có khả năng gây thiệt hại vì thế nào là giá đất theo thị trường khó xác định”, ông Thân nhấn mạnh.

Từ đó, ông đề nghị theo hướng chỉ sử dụng người có chuyên môn, có nghề về thẩm định giá vào thành phần hội đồng thẩm định giá đất.

Đại biểu Hoàng Đức Thắng (Quảng Trị)

Ông Hoàng Đức Thắng (Quảng Trị) cũng đồng tình, thành viên hội đồng thẩm định giá không nên đông về số lượng, mà phải tinh về chất lượng. “Nhiều thành phần tham gia thì không cần thiết, cần bớt đi đại diện cơ quan Nhà nước không đúng chuyên môn”, ông nói.

Theo ông Thắng, giá đất là gốc của vấn đề, lâu nay tất cả hệ luỵ xảy ra cũng xuất phát từ giá đất không theo thị trường, nên dễ dẫn tới lạm dụng, trục lợi từ đất đai.

Điều 163 dự thảo quy định giá đất phải phù hợp với thị trường, quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường, ông Thắng nêu, quan điểm giá đất phù hợp thị trường là đúng rồi, nhưng cần xác định điều kiện bình thường là gì?

“Thực tế, thị trường rất biến động cũng có giá trị thật, giá trị ảo. Cơ quan soạn thảo phân định, giải thích rõ hơn khái niệm điều kiện bình thường", đại biểu đoàn Quảng Trị nói.

Với quy định xây dựng bảng giá đất định kỳ hàng năm, ông Thắng cho rằng, “cứng nhắc và không đúng theo thực tế” vì biến động giá liên tục. Vì vậy, ông đề nghị, dự luật cần thiết kế một cơ chế, chẳng hạn biên độ dao động, khi giá đất thay đổi thì bảng giá đất phải điều chỉnh thế nào, nhằm phản ánh đúng giá trị thực của đất trên thị trường.

Ông Ngô Đông Hải, Bí thư Tỉnh ủy Thái Bình cho hay, thực tiễn xác định giá rất khó, đây cũng là một trong các “yếu tố đẩy giá đất lên cao, tạo ra bong bóng bất động sản”.

Theo ông, hiện có tình trạng dự án sau cao hơn dự án trước, không ai dám xác định giá đất thấp hơn giá vừa đấu giá thành công, cứ như thế giá đất nối đuôi nhau ngày càng tăng cao.

“Ở Thái Bình có nhiều dự án đấu giá đất không ai vào đấu vì xác định giá khởi điểm rất cao, không thể nào hạ giá được dù thị trường bất động sản đang đi xuống”, Bí thư Ngô Đông Hải nói và đề nghị việc xác định giá đất cần tính toán rất kỹ để đảm bảo tính ổn định, bền vững.

“Giá đất thị trường không phải mang tính chất ý chí của chúng ta”

Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho biết, phương pháp mới đưa ra là định giá đất theo vùng giá trị, thửa đất và thế giới đã làm. Việt Nam sẽ làm được khi có bản đồ địa chính số, thiết lập được mạng lưới thu thập thông tin giá đất hàng ngày.

Luật đã thiết kế chế định người dân giao dịch thế nào, Nhà nước giao đất chủ yếu qua đấu thầu, đấu giá. “Nếu làm được những điều này, có dữ liệu thì chúng tôi dự báo khoảng 5 năm có thể xây dựng được bản đồ giá đất”, Bộ trưởng Hà nói.

Ông đặc biệt nhấn mạnh, điều quan trọng nhất là giá đất không được mang tính chủ quan; phương pháp thực hiện phải là phương pháp thống kê, toán học; cần hội đồng định giá, cơ quan tư vấn nhưng sẽ dùng phần mềm do Bộ Tài nguyên và Môi trường và chuyên gia xây dựng.

“Giá thị trường không phải mang tính chất ý chí của chúng ta. Trên cơ sở toàn bộ hệ thống thu thập được trên các thửa đất chuẩn ở các vùng định giá trị, thông qua phương pháp thống kê để tìm ra giá thể hiện tính ổn định tương đối của thị trường”, Bộ trưởng cho hay. 

Xây nhà ở thương mại, doanh nghiệp phải thỏa thuận với dân Nhắc đến quy định thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, đại biểu Trần Quốc Tuấn (Trà Vinh) lưu ý phải “hết sức cân nhắc”. Theo ông, khi thực hiện dự án nhà ở thương mại, mục tiêu đầu tiên mà chủ đầu tư hướng tới là lợi nhuận. Nếu dự thảo luật cho phép thu hồi đất để thực hiện dự án loại này sẽ có “nguy cơ dẫn đến doanh nghiệp lợi dụng, kéo theo khiếu nại, khiếu kiện của người dân”.  Đại biểu Trần Quốc Tuấn (Trà Vinh). Ảnh: Đ.X Từ đó, ông đề nghị, nên thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp với chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, theo đúng tinh thần Nghị quyết 18 của Trung ương. Thiếu tướng Nguyễn Văn Thuận (Giám đốc Công an TP Cần Thơ) cũng lo ngại việc thu hồi đất để thực hiện dự án đô thị, làm nhà ở thương mại sẽ có thể tạo thành “điểm nóng” về khiếu kiện đất đai. “Đây là hoạt động kinh tế đơn thuần, do chủ đầu tư và doanh nghiệp bất động sản thực hiện, việc Nhà nước tham gia vào quá trình thu hồi đất để chuyển giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án có thể làm phát sinh tranh chấp, khiếu kiện”, ông Thuận nói. Giám đốc Công an TP Cần Thơ góp ý với dự án xây khu đô thị, nhà ở thương mại cần quy định theo hướng chủ đầu tư phải thỏa thuận với người sử dụng đất.