Có thể cưỡng chế, cắt điện, nước để người dân di dời khỏi chung cư có nguy cơ sập, cơ quan thẩm tra gợi ý. Ảnh minh họa. Nguồn: Báo Người lao động

Sáng 5/6, tiếp tục chương trình kỳ họp thứ 5, Quốc hội nghe tờ trình, thẩm tra, sau đó thảo thảo luận tại tổ Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).

Cơ quan thẩm tra của Quốc hội là Ủy ban Pháp luật tán thành việc sửa nhằm khắc phục hạn chế, vướng mắc, chưa phù hợp thực tiễn của pháp luật, hoàn thiện quy định, chế tài để xử lý nghiêm minh các hành vi vi phạm chính sách, pháp luật về nhà ở, đảm bảo đồng bộ quy định pháp luật khác.

Khó khăn trong phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư cũ là vướng mắc lớn

Theo cơ quan thẩm tra, một trong những vướng mắc lớn hiện nay cần phải khắc phục khi sửa đổi Luật Nhà ở là tình trạng khó khăn trong phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, đã bị xuống cấp, hư hỏng.

Trong hồ sơ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội tháng 3, Chính phủ đã đề xuất bổ sung quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, nhưng nội dung này không nhận được sự đồng tình. Vì thế, dự thảo luật trình Quốc hội đã bỏ phương án về thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Dù vậy, Ủy ban Pháp luật đánh giá các nội dung bổ sung trong dự thảo luật chưa đáp ứng yêu cầu về tính cụ thể, khả thi trong việc quy định thẩm quyền, trình tự, thủ tục di dời cư dân, phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không còn an toàn.

Trên cơ sở nghiên cứu, khảo sát và giám sát việc thực thi pháp luật về cải tạo xây dựng lại nhà chung cư trong thực tiễn ở các đô thị lớn, Ủy ban Pháp luật cho rằng, các quy định của dự thảo luật cần phải tháo gỡ được các điểm nghẽn.

Các điểm nghẽn này gồm: Việc không di dời được người dân ra khỏi các nhà chung cư nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ; Không lựa chọn được chủ đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong trường hợp người dân tự góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư; Không thống nhất được phương án bồi thường, tái định cư sau khi đã lựa chọn được chủ đầu tư dẫn đến việc triển khai dự án kéo dài, không bảo đảm tiến độ thực hiện kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải áp dụng quy định về trình tự, thủ tục đầu tư củaLuật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công gây khó khăn, kéo dài thủ tục thực hiện dự án cũng là vướng mắc cần phải khắc phục.

Để tháo gỡ các điểm nghẽn này, Ủy ban Pháp luật đồng tình với đề xuất của Chính phủ về lựa chọn nhà đầu tư.

Cơ quan thẩm tra lưu ý, trình tự, thủ tục di dời, biện pháp cưỡng chế tác động trực tiếp đến các quyền hiến định (quyền có nơi ở hợp pháp, quyền bất khả xâm phạm về chỗ ở, quyền sở hữu nhà ở...) nên phải quy định trong luật. Tuy nhiên, dự thảo chưa nêu rõ, dẫn đến khó triển khai.

“Nếu chung cư cũ, hư hỏng, có nguy cơ sập đổ mà chưa di dời được người dân, hậu quả xảy ra ai sẽ chịu trách nhiệm?”, cơ quan thẩm tra đề nghị Chính phủ quy định cụ thể và bổ sung giải pháp quyết liệt hơn, trong đó có biện pháp cưỡng chế cần thiết để khắc phục tình trạng này.

Có thể cưỡng chế, cắt điện, nước để người dân di dời khỏi chung cư có nguy cơ sập

Ủy ban Pháp luật gợi ý, hiện nay chưa có quy định biện pháp cắt điện, nước để buộc thực hiện nghĩa vụ di dời vì nhiều quan điểm cho rằng cung cấp điện, nước là giao dịch dân sự độc lập với yêu cầu thực hiện nghĩa vụ.

“Nếu xác định việc cung cấp điện, nước cho các căn hộ nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ, buộc phải di dời là giao dịch bị cấm thì có thể bổ sung quy định này vào Luật Nhà ở để tạo áp lực cho các chủ sở hữu căn hộ phải di dời”, cơ quan thẩm tra đặt vấn đề.

Về phương án bồi thường, tái định cư, khoản 2 Điều 70, dự thảo luật quy định, trường hợp chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, thì doanh nghiệp tham gia đăng ký làm chủ đầu tư dự án lập phương án bồi thường tái định cư để các chủ sở hữu nhà chung cư quyết định lựa chọn.

Quy định này theo Ủy ban Pháp luật đặt ra 2 vấn đề vướng mắc cần làm rõ.

Đầu tiên, việc chọn phương án bồi thường, tái định cư cần sự đồng thuận của các chủ sở hữu đến mức độ nào. Bởi thực tế hiện nay nhiều quyết định của hội nghị nhà chung cư hay hội nghị các chủ sở hữu nếu cần sự đồng thuận 100% thì rất khó triển khai.

Thứ hai, nếu các chủ sở hữu không thống nhất được phương án bồi thường, tái định cư thì việc triển khai sẽ xử lý ra sao.

Để khắc phục, cơ quan này đề nghị xác định trong luật tỷ lệ biểu quyết chọn phương án bồi thường, tái định cư của các chủ sở hữu căn hộ và bổ sung quy định sau một thời gian nhất định mà không thống nhất được phương án thì bồi thường, tái định cư thực hiện theo phương án do UBND cấp tỉnh quyết định trên cơ sở các nguyên tắc bồi thường, tái định cư đã được Luật Nhà ở quy định, tương tự như quy định của dự thảo luật với các dự án do Nhà nước làm chủ đầu tư.

Về quyền sử dụng đất dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, theo cơ quan thẩm tra, đang có sự xung đột với nội dung của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Do đó, cơ quan soạn thảo 2 dự thảo luật này là Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên Môi trường cần phải chỉnh lý quy định, đảm bảo quyền lợi chủ sở hữu nhà chung cư cải tạo, xây dựng lại đối với đất ở ổn định, lâu dài.

Dự Luật Nhà ở sửa đổi gồm 12 chương, 196 điều và sẽ tiếp tục được Quốc hội thảo luận ở hội trường vào sáng 19/6, trong đợt họp thứ hai của kỳ họp thứ 5.

Cần quy định quỹ đất xây công trình kinh doanh dịch vụ trong dự án nhà ở xã hội

Trong chính sách phát triển nhà ở xã hội, quy định về bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội cũng được sửa đổi. Chính phủ đề nghị quy định rõ việc bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội là trách nhiệm của UBND cấp tỉnh.

Để đảm bảo tính minh bạch, khả thi, Ủy ban Pháp luật đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo đề xuất tỷ lệ phần trăm tối thiểu của tiền sử dụng đất của các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành cho việc phát triển nhà ở xã hội.

Việc này, theo cơ quan thẩm tra, để tránh tình trạng các địa phương không bố trí thỏa đáng tiền sử dụng đất thu được cho đầu tư nhà ở xã hội.

Ủy ban Pháp luật cũng đề nghị quy định bổ sung trách nhiệm đóng góp kinh phí xây dựng nhà ở xã hội của các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị.

Ngoài ra, cơ quan thẩm tra cho rằng, việc dự thảo luật không xác định tỷ lệ tối đa phần quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại trong dự án nhà ở xã hội mà tỷ lệ này lại phụ thuộc vào quy hoạch chi tiết do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, là không bảo đảm chặt chẽ.

Đây là sơ hở có thể bị lạm dụng dẫn đến tiêu cực trong việc xin phép làm dự án nhà ở xã hội nhưng mục tiêu chính là để có đất xây công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại. Vì vậy, cần bổ sung quy định tỷ lệ tối đa phần quỹ đất riêng xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại trong dự án nhà ở xã hội tại dự thảo Luật.