Sáng 22/8, Quốc hội thảo luận ở hội trường định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản. Giải trình, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh làm rõ nhiều vấn đề đại biểu quan tâm.

Giá nhà ở một số đô thị tăng quá cao

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh, những năm gần đây, giá nhà ở một số đô thị “tăng quá cao”.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh. Ảnh: QH

Ông cho hay, qua khảo sát thấy các chi phí cấu thành giá nhà ở, bất động sản tăng cao, bao gồm tiền sử dụng đất, giá bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng nhà ở, chi phí hạ tầng kỹ thuật, chi phí tài chính phát sinh trong thời gian chờ thủ tục, chi phí quản lý của nhà đầu tư, chi phí bán hàng, chi phí thuế...

Bộ trưởng Bộ Xây dựng nhắc lại thực tế nguồn cung các phân khúc chưa đáp ứng được nhu cầu thị trường. Thiếu nhà ở thương mại phân khúc trung bình và thấp, thiếu nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, nhưng lại dư thừa phân khúc nhà ở cao cấp.

“Điều này dẫn đến tình trạng đầu cơ, mua đi bán lại, tạo ra sự khan hiếm giả tạo và đẩy giá nhà lên cao”, ông Minh nêu.

Để giải quyết tình trạng này trong thời gian tới, ông cho biết, Bộ Xây dựng sẽ tập trung thực hiện các giải pháp chính, như phát triển mạnh mẽ nhà ở xã hội cũng như nhà ở cho thuê, điều chỉnh cơ cấu nguồn cung nhằm khắc phục tình trạng dư thừa phân khúc cao cấp.

Bộ Xây dựng cũng tiếp tục đôn đốc các địa phương và các doanh nghiệp triển khai quyết liệt các chỉ tiêu đã giao về nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê.

Giải pháp nữa được Bộ trưởng Bộ Xây dựng đưa ra là tiếp tục rà soát, nghiên cứu đề xuất sử dụng phù hợp các công cụ điều tiết thị trường như thuế, tín dụng, quy hoạch để kiểm soát tình trạng đầu cơ, hạn chế đầu tư tích trữ bất động sản, hướng nguồn lực vào việc đáp ứng nhu cầu thực của người dân.

Bộ Xây dựng cũng sẽ phối hợp chỉ đạo tháo gỡ khó khăn, xử lý dứt điểm các dự án bất động sản tồn đọng; hoàn thiện hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản để kiểm soát chặt chẽ, xử lý nghiêm các hành vi đầu cơ nâng giá.

Vì sao không quy định khung giá nhà ở

Trước đó, các đại biểu quan tâm về điều kiện trước và sau khi mở bán dự án bất động sản, đặc biệt là tỷ lệ đặt cọc giới hạn ở mức 5%.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh nêu thực tế trước đây đã xảy ra nhiều trường hợp khi các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý nhưng chủ đầu tư đã tiến hành nhận đặt cọc, gây ra những tác động tiêu cực cho xã hội.

Các đại biểu Quốc hội tại phiên họp. Ảnh: QH

Do đó, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định điều kiện tối thiểu để được nhận đặt cọc là không quá 5% giá bán.

“Đặt cọc không phải là chỉ trưng ra tờ giấy dự án, mà phải đủ điều kiện thủ tục hồ sơ pháp lý, hoàn thành nghĩa vụ tài chính đất đai và dự án phải triển khai thi công. Tức là, ít nhất phải xong hạng mục móng, khi đó mới được phép triển khai bán hàng”, ông Minh nói.

Về quy định giữ 5% cuối cùng khi làm thủ tục nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất của khách hàng, theo Bộ trưởng Xây dựng, dự thảo luật quy định 5% sẽ đưa vào một tài khoản phong tỏa.

Mục đích là để chủ đầu tư chứng minh uy tín với khách hàng, đồng thời làm cơ sở thực hiện quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở.

Lý giải tại sao không quy định khung giá chung, Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho biết, theo Luật Nhà ở hiện hành, nhà ở thương mại được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, thuê mua - là hàng hóa, vận hành theo quy luật cung cầu và cơ chế thị trường. Doanh nghiệp tự bỏ vốn đầu tư và tự chịu trách nhiệm kinh doanh nên được quyền định giá bán.

Với nhà ở xã hội, theo Bộ trưởng, có sự hỗ trợ của Nhà nước, đặc biệt là chính sách an sinh. Do được hưởng các ưu đãi của Nhà nước như miễn tiền sử dụng đất, hỗ trợ lãi suất ngân hàng, nên nhà ở xã hội và một số loại hình nhà ở mang tính chất hỗ trợ của Nhà nước phải được quy định về khung giá, và giá bán phải được thẩm định trước.

“Giá bán nhà ở xã hội được phép cao hơn tối đa 10% so với tổng chi phí đầu tư dự án đã thực hiện”, tư lệnh ngành Xây dựng thông tin.

Không để quảng cáo dự án lung linh, bàn giao lại khác biệt

Trước đó, đại biểu Quốc hội Nguyễn Minh Tuấn, Giám đốc Công an tỉnh Phú Thọ đề nghị luật hóa cấm hành vi quảng cáo sai sự thật.

Đại biểu Quốc hội Nguyễn Minh Tuấn, Giám đốc Công an tỉnh Phú Thọ. Ảnh: QH

Theo đại biểu, cần luật hóa điều này để các nhà đầu tư và nhà phát triển bất động sản khi bắt đầu nghiên cứu và triển khai dự án phải quảng cáo cho chuẩn xác.

“Không thể để tình trạng khách hàng hay nhà đầu tư chỉ nhìn trên hình ảnh 3D, xem các clip quảng cáo lung linh với chim bay hoa nở như Singapore nhưng thực tế bàn giao lại hoàn toàn khác biệt”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Ông nêu thực tế có hiện tượng một số nhà đầu tư, nhà phát triển bất động sản quảng cáo chưa đúng sự thật về môi trường xung quanh các dự án trước khi bán cho khách hàng.

Vì vậy, theo Giám đốc Công an tỉnh Phú Thọ, dự thảo luật quy định về công khai thông tin bất động sản, dự án bất động sản, ngoài diện tích, chiều cao hay màu sắc xây dựng nhà, bắt buộc phải công khai các thông tin liên quan đến cây xanh, nguồn nước, khí hậu, âm thanh và ánh sáng xung quanh dự án.