Dự báo thị trường BĐS sẽ tiếp tục tăng trưởng và không xảy ra “bong bóng” vào những tháng cuối năm 2018. Ảnh: CN

Thị trường có dấu hiệu sụt giảm

Theo số liệu của Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA), thị trường BĐS TP trong hơn 5 tháng đầu năm 2018 đã có biểu hiện sụt giảm so với cùng kỳ năm 2017. Tổng số dự án đủ điều kiện huy động vốn đưa ra thị trường là 29 dự án, giảm 9,4%; tổng số căn nhà đưa ra thị trường là 9.174 căn, giảm 44,5% so với cùng kỳ năm trước.

Phân khúc căn hộ cao cấp có 3.828 căn, giảm gần 30% so với 5.164 căn cùng kỳ năm 2017; phân khúc căn hộ trung cấp có 3.465 căn, giảm 32,6% so với 5.136 căn cùng kỳ năm 2017; phân khúc căn hộ bình dân có 1.881 căn, giảm mạnh đến gần 70% so với 6.206 căn cùng kỳ năm 2017. Tỷ lệ căn hộ ở phân khúc bình dân cũng giảm gần một nửa so với cùng kỳ năm trước.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, cơn sốt ảo giá đất nền phân lô, tách thửa hợp pháp, kể cả phân lô đất nông nghiệp trái phép xảy ra tại một số quận ven và huyện ngoại thành đã quay trở lại từ cuối năm 2017 và lên đến đỉnh điểm vào tháng 5/2018, với tâm điểm là tại quận 9. Tuy nhiên, hiện nay tình trạng này đã được kiểm soát và hạ nhiệt.

“Cơn sốt này chỉ xảy ra cục bộ ở phân khúc đất nền phân lô. Còn phân khúc căn hộ chung cư là phân khúc chủ đạo của thị trường BĐS vẫn diễn ra bình thường, không có hiện tượng sốt giá”, ông Lê Hoàng Châu nói.

Đáng chú ý, có một nhân tố tác động đến tính minh bạch của thị trường là những dự án BĐS có nguồn gốc sử dụng đất từ nguồn đất công được giao cho chủ đầu tư phải thông qua đấu giá, đấu thầu.

Từ đầu năm đến nay, TP HCM đã đấu giá 19 lô đất (gồm 584 nền) với giá khởi điểm hơn 1.351 tỷ đồng, giá trúng đấu giá hơn 2.062 tỷ đồng, tăng 2,6 lần so với giá khởi điểm đấu giá.

Trong thời gian tới, TP Hồ Chí Minh sẽ đấu giá 9 lô đất tổng diện tích khoảng 7,8ha tại khu đô thị mới Thủ Thiêm và dự án Sài Gòn One Tower cũng như nhiều khu đất công khác, dự kiến sẽ góp phần tạo lập môi trường kinh doanh minh bạch, bình đẳng, cạnh tranh lành mạnh…

Khó xảy ra “bong bóng”

Theo đánh giá của HoREA, nhìn tổng thể thị trường BĐS kể từ năm 2007 có thể thấy có 2 thời điểm thị trường “bong bóng” là năm 2007, đầu 2008 và năm 2010 với biên độ cách nhau khoảng 3 năm. Cùng với đó là 2 giai đoạn thị trường BĐS bị khủng hoảng “đóng băng” là 2008-2009 và 2011-2013.

Tuy nhiên, thị trường đã phục hồi và đi vào chu kỳ tăng trưởng trở lại kể từ cuối năm 2013 đến nay. Cụ thể, thị trường đã đạt mức tăng trưởng cao vào năm 2015 và có sự sụt giảm nhẹ vào năm 2016; năm 2017 thị trường BĐS tăng trưởng nhẹ trở lại với mức tăng khoảng hơn 4% so với năm trước. Riêng hơn 5 tháng đầu năm 2018, thị trường BĐS đã có dấu hiệu sụt giảm rõ rệt so với cùng kỳ năm 2017 và không có khả năng xảy ra “bong bóng” BĐS trong năm 2018.

Nguyên nhân là do các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã có nhiều kinh nghiệm về việc sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế, về tín dụng, công cụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư dự án để điều tiết hiệu quả thị trường ngay khi vừa xuất hiện dấu hiệu “bong bóng”. Cùng với đó là chủ đầu tư, ngân hàng cũng như nhà đầu tư thứ cấp và cả người tiêu dùng đều thông minh hơn.

Để phát triển thị trường BĐS, HoREA cho rằng cơ quan Nhà nước cần quan tâm kiểm soát các nhân tố hiện vẫn còn diễn ra trên thị trường BĐS. Đó là tình trạng lệch pha cung - cầu trong phân khúc cao cấp và phân khúc du lịch, nghỉ dưỡng (condotel), cũng như vẫn còn hiện tượng “sốt giá ảo” đất nền, đất nông nghiệp tại một số khu vực.

Bên cạnh đó, trên thị trường cũng đang xuất hiện nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, trong đó có cả giới đầu cơ, đầu nậu, cò đất chuyên nghiệp làm giá, thổi giá, tạo sóng, lướt sóng, đẩy giá ảo đất nền, đất nông nghiệp rất cao so với giá trị thực để trục lợi.

Theo dự báo, những tháng cuối năm 2018, thị trường BĐS sẽ tiếp tục tăng trưởng, vẫn giữ được ổn định và sẽ không xảy ra “bong bóng”. Trong đó, phân khúc căn hộ vừa túi tiền 1 - 2 phòng ngủ, có giá bán khoảng 1 tỷ đồng/căn vẫn là phân khúc chủ đạo và có tính thanh khoản cao nhất của thị trường. Còn phân khúc cao cấp sẽ có sự tái cấu trúc mạnh mẽ để phù hợp với sức mua của thị trường; phân khúc condotel, đất nền phân lô sẽ tiếp tục được kiểm soát và hạ nhiệt.

Cảnh Nhật