Dự án Trung tâm Thương mại An Hòa tại TP Huế bị thu hồi. Ảnh: La Thành

Hiện nay, tại hầu hết các địa phương trên cả nước, sau khi thu hồi DA do chậm tiến độ, chính quyền địa phương rất lúng túng trong việc xử lý, dẫn đến những tranh chấp, khiếu nại giữa nhà đầu tư với chính quyền địa phương.

Nội dung giữa Điều 189 Luật Đất đai 2013 và Điều 15b Nghị định 01/2017/NĐ-CP:

- Điều 189, Luật Đất đai 2013:

“Điều 189. Điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm

1. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật;

b) Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và DAđầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận.

2. Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

a) Có năng lực tài chính để thực hiện DA đầu tư;

b) Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với DA đầu tư;

c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện DA trước đó.

3. Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong DA.

4. Đối với trường hợp thuê đất để thực hiện DA xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng thì thực hiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.”

- Điều 15b của Nghị định 01/2017:

“Điều 15b. Thu hồi đất đối với trường hợp chấm dứt hoạt động của DA đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư

Việc thu hồi đất đối với trường hợp chấm dứt hoạt động của DA đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại khoản 1 Điều 64 và khoản 1 Điều 65 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

1. Trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê thì xử lý thu hồi đất như sau:

a) Chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng đất 24 tháng kể từ ngày DAđầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định của pháp luật về đầu tư;

b) Trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày DAđầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định, chủ đầu tư được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, bán tài sản hợp pháp gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác theo quy định của pháp luật.

Khi hết thời hạn 24 tháng được gia hạn tiến độ sử dụng đất mà chủ đầu tư không thực hiện được việc chuyển quyền sử dụng đất, bán tài sản hợp pháp của mình gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác thì Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại điểm i, khoản 1, Điều 64 của Luật Đất đai.

2. Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thì xử lý thu hồi đất theo quy định sau đây:

a) Chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng đất 24 tháng kể từ ngày DAđầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định của pháp luật về đầu tư;

b) Trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày DAđầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định, chủ đầu tư được thực hiện bán tài sản hợp pháp gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác theo quy định của pháp luật.

Nhà nước thu hồi đất của người bán tài sản gắn liền với đất thuê để cho người mua tài sản thuê;

c) Khi hết thời hạn 24 tháng được gia hạn tiến độ sử dụng đất mà chủ đầu tư không thực hiện được việc bán tài sản hợp pháp của mình gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác, thì Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại điểm i, khoản 1, Điều 64 của Luật Đất đai”. 

Điển hình, trường hợp Công ty TNHH Hoàng Phú, tỉnh Thừa Thiên Huế đã có khiếu nại và kiện UBND tỉnh về việc thu hồi DA Trung tâm thương mại An Hoà tại TP Huế. Ngoài ra, còn có rất nhiều các DA khác tại nhiều địa phương khác nhau vẫn đang trong tình trạng mập mờ, khó giải quyết khi bị vướng quy định giữa Điều 189 Luật Đất đai và Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

Nhiều địa phương đã áp dụng Nghị định 01/2017/NĐ-CP để xử lý DA sau khi bị thu hồi, nhưng trong quá trình thực hiện thì lại có sự mâu thuẫn và bị vướng mắc. Theo quy định tại khoản 1, Điều 189 Luật Đất đai “tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật; đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và DA đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận”, trong khi đó, Điều 15b của Nghị định 01/2017/NĐ-CP lại cho phép “chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng đất 24 tháng kể từ ngày DA đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định của pháp luật về đầu tư; trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày DA đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định, chủ đầu tư được thực hiện bán tài sản hợp pháp gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác theo quy định của pháp luật”.

Nếu theo Điều 189 Luật Đất đai 2013 thì những DA bị chấm dứt hoạt động phải hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch. Tuy nhiên, hầu hết các DA bị thu hồi là do chậm tiến độ hoặc chưa hoàn thành xây dựng theo đúng quy hoạch, và nếu đã hoàn thành việc xây dựng thì câu chuyện bị thu hồi hoặc bị chấm dứt DA là không xảy ra. Do đó, sự “lập lờ” trong quy định này khiến các địa phương không dám thực hiện việc xử lý các DA chậm tiến độ theo như Nghị định 01/2017/NĐ-CP “Trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày DA đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định, chủ đầu tư được thực hiện bán tài sản hợp pháp gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác theo quy định của pháp luật”.

Ông Mai Văn Phấn, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết: Trong quá trình tổ chức thi hành Luật Đất đai năm 2013, một số địa phương đề nghị được quyết định thu hồi đất đối với trường hợp chấm dứt hoạt động đầu tư do chậm triển khai thực hiện DA theo quy quy định tại Điều 48 Luật Đầu tư. Tuy nhiên, có nhiều trường hợp chấm dứt hoạt động đầu tư theo quy định tại Điều 48 Luật Đầu tư, nhưng không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 64 Luật Đất đai năm 2013. Do vậy, Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 sửa đổi, bổ sung một số quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai đã bổ sung Điều 15b để quy định xử lý về đất đai do chấm dứt hoạt động đầu tư mà không thu hồi đất theo quy định tại Điều 64, Điều 65 Luật Đất đai.

Trong quá trình thi hành pháp luật về đất đai, tại một số địa phương cần xác định rõ phạm vi áp dụng quy định của Luật Đất đai và áp dụng quy định Điều 15b Nghị định 01/2017/NĐ-CP để tổ chức triển khai thực hiện.

Có rất nhiều trường hợp để áp dụng Nghị định 01/2017/NĐ-CP mà không cần phải áp dụng thu hồi đất, như đối với các DA được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm thì pháp luật đất đai hiện hành không quy định về điều kiện bán tài sản hợp pháp gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm, trong trường hợp đã áp dụng quy định tại Điều 15b của Nghị định 01/2017/NĐ-CP.

Ví dụ, trường hợp DA khu nhà ở sinh viên tại KQH Đại học Huế. Đây là DA nhà ở xã hội được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm. DA này đã có giấy phép xây dựng và đã đầu tư một phần tài sản gắn liền với đất, nhưng do chậm tiến độ nên đã bị UBND tỉnh Thừa Thiên Huế thu hồi. Do đó, theo quy định của pháp luật hiện hành thì trường hợp này phải áp dụng theo Nghị định 01/2017/NĐ-CP, vì trong quá trình thi hành Luật Đất đai, Nghị định 01/2017/NĐ-CP đã bổ sung Điều 15b để quy định xử lý về đất đai do chấm dứt hoạt động đầu tư mà không thu hồi đất theo quy định tại Điều 64, Điều 65 Luật Đất đai. Bởi vì, pháp luật hiện hành không quy định về điều kiện bán tài sản hợp pháp gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm trong trường hợp đã áp dụng quy định tại Điều 15b của Nghị định 01/2017/NĐ-CP.

Cũng theo ông Mai Văn Phấn, thì ngay cả đối với các DA được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, mà bị chấm dứt hoạt động theo quy đinh của pháp luật về đầu tư thì việc xử lý quyền sử dụng đất, tài sản hợp pháp gắn liền với đất cũng được thực hiện theo quy định tại khoản 1, Điều 15b của Nghị định 01/2017/NĐ-CP. “Phạm vi áp dụng quy định Điều 189 của Luật Đất đai là khi người sử dụng thực hiện các quyền của người sử dụng đất và phạm vi áp dụng quy định Điều 15b Nghị định 01/2017/NĐ-CP là khi DA bị chấm dứt hoạt động đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư. Pháp luật hiện hành không quy định về điều kiện bán tài sản hợp pháp gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm trong trường hợp áp dụng quy định tại Điều 15b Nghị định 01/2017/NĐ-CP. Do vậy, các địa phương cần xác định rõ từng trường hợp cụ thể để áp dụng cho đúng quy định của pháp luật khi giải quyết, xử lý”, ông Phấn nhấn mạnh.