Các chuyên gia dự báo, thị trường BĐS sẽ khởi sắc từ quý II/2025. Ảnh: TQ

Điểm nhấn của thị trường BĐS năm 2024 là giá căn hộ chung cư ở các đô thị lớn tăng đột biến, có nơi tăng gấp 1 - 1,5 lần so với năm 2023. Nếu như năm 2023, căn hộ chung cư phân khúc hạng trung chỉ có giá 35 - 40 triệu đồng/m2 thì năm 2024 tăng lên 65 -70 triệu đồng/m2, thậm chí có lúc, có nơi còn cao hơn.

Đặc biệt là chiêu trò “thổi giá” của một số nhà đầu tư tại các phiên đấu giá đất nói chung và tại các phiên đấu giá đất của các huyện ven đô TP Hà Nội nói riêng. Có lô đất đấu giá tại các huyện ven đô TP Hà Nội tăng gấp 15 -20 lần giá khởi điểm. Đơn cử tại huyện Thanh Oai giá khởi điểm 5,3 triệu đồng/m2, giá trúng đấu giá là 90,3 triệu đồng/m2, tăng gấp 17 lần giá khởi điểm. Đáng chú ý, tại huyện Sóc Sơn có nhà đầu tư đã trả giá lên 30 tỷ đồng/m2. Điều đáng nói là nhiều nhà đầu tư trúng đấu giá với giá “trên trời” thì lại chơi trò “bỏ của chạy lấy người” dẫn đến các cơ quan chức năng phải vào cuộc điều tra.

Thực trạng trên khiến nhiều người có nhu cầu thực sự về nhà ở không thể “với tới”, trong khi các nhà đầu tư BĐS vẫn cứ “nhảy múa” kiếm lợi?

Báo cáo về thị trường BĐS năm 2024 của Bộ Xây dựng cho thấy, để tiếp tục tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường BĐS, Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo quyết liệt các bộ, ngành, địa phương nhằm cụ thể hóa các biện pháp giải quyết, tháo gỡ khó khăn chung cho doanh nghiệp, do đó thị trường BĐS từ đầu năm 2024 đến nay cũng đã có phản ứng tích cực với những chỉ đạo, giải pháp của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và các bộ, ngành.

Tuy nhiên, vẫn xảy ra tình trạng biến động giá cục bộ tại một số phân khúc (căn hộ chung cư; đất đấu giá) ở một số khu vực (Hà Nội và TP HCM); tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm nên đùn đẩy, né tránh, giải quyết chậm tại một số địa phương dẫn đến nguồn cung thiếu nên thị trường BĐS vẫn trầm lắng.

Trước thực trạng nêu trên, Bộ Xây dựng đề nghị, thời gian tới cần tiếp tục tập trung giải quyết các khó khăn, vướng mắc trên để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Dự báo, giá BĐS có thể tăng từ 5 - 10% mỗi năm, tùy thuộc vào từng phân khúc và khu vực. Ảnh: TQ

PGS. TS Trần Kim Chung - nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho rằng thị trường BĐS năm 2025 sẽ có khả năng diễn ra 1 trong 3 kịch bản. Cụ thể, với kịch bản trung tính, thị trường sẽ sôi động trên mọi phân khúc, không có bùng phát cực đoan như năm 2024. Đây là kịch bản có nhiều khả năng xảy ra nhất.

Với kịch bản không thuận lợi, thị trường phân mảng trái chiều, một số phân khúc trầm lắng. Đây là kịch bản ít xảy ra nhất.

Với kịch bản tích cực, thị trường bùng nổ, phát triển mạnh ở mọi phân khúc. Kịch bản này có thể xảy ra, nhưng không lớn.

Giám đốc điều hành Công ty CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE) cho rằng, năm 2024 thị trường BĐS chứng kiến sự chuyển mình. Dù sự chuyển mình này chưa rõ nét nhưng cho thấy đà phục hồi tích cực trong vòng 3 năm qua.

Nếu năm 2023, thị trường suy giảm cả về giá và nguồn cung thì bước sang năm 2024 thị trường chứng kiến sự tăng trưởng về giá và nhích nhẹ về nguồn cung ở cả hai thị trường là Hà Nội và TP HCM. Dự báo trong năm 2025, thị trường sẽ đón nhận khoảng 30.000 căn hộ. “Dù cần một thời gian nữa thị trường mới trở về mức cao điểm như giai đoạn trước nhưng tín hiệu phục hồi đã tích cực thể hiện niềm tin về một chu kì tăng trưởng mới sắp xuất hiện”, bà Dung dự báo.

Ông Lê Bảo Long - Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn cho biết, Chính phủ quy định việc xác định bảng giá đất do UBND tỉnh (so với trước là phải tham khảo khung giá đất) được cập nhật hàng năm, trao quyền và trách nhiệm xuống địa phương. Như vậy sẽ giúp giá đất được định hướng theo sát với tình hình thực tế của từng địa phương hơn trước đây.

Về phương pháp định giá mới, trước đây thị trường có 5 phương pháp định giá đất, còn theo luật mới thì loại bỏ phương pháp chiết trừ và 4 phương pháp còn lại như so sánh, thu nhập, thặng dư và theo hệ số giá đất cũng đã có quy định chi tiết hơn rất nhiều về việc thực hiện cụ thể. Những quy định cụ thể hơn sẽ giúp việc định giá đất minh bạch, rõ ràng, bám sát với thực tế.

Luật Đất đai mới sửa đổi có bổ sung chi tiết về các điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các lô đất đang sử dụng chưa có sổ, không vướng tranh chấp. Số lượng sản phẩm đất thuộc diện này trên thị trường hiện tồn đọng rất nhiều và một khi được khơi thông pháp lý, chắc chắn cũng mang đến cơ hội thanh khoản và tăng giá tốt hơn không chỉ cho chính bản thân những sản phẩm đất thuộc diện này mà cả các loại hình BĐS khác ở cùng khu vực.

Từ những điểm trên, ông Lê Bảo Long dự báo, giá BĐS sẽ tăng sau năm 2025. Phân khúc đất nền sẽ là loại hình bị tác động mạnh nhất vì còn chịu thêm ảnh hưởng từ quy định cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã.

Theo bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc CBRE Hà Nội, năm 2025, nguồn cung căn hộ mới có thể đạt trên 30.000 căn. Giá sẽ không giảm nhưng không còn tăng nhanh như giai đoạn vừa qua, có thể chỉ tăng ở mức 5-8% so với năm 2024.

Dự báo, từ đầu năm 2026 là giai đoạn ổn định của ngành BĐS. Ảnh: TQ

Tầm nhìn dài hạn của thị trường BĐS trong giai đoạn 2025 trở đi sẽ tập trung vào việc phát triển bền vững, đặc biệt là các sản phẩm khan hiếm, có giá trị và thu về dòng tiền. Nhà đầu tư đang dần chuyển hướng sang những dự án chú trọng yếu tố thiên nhiên và các tiện ích chăm sóc sức khỏe toàn diện, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường.

Các chuyên gia dự báo, thị trường BĐS sẽ khởi sắc từ quý II/2025 với tâm lý của nhà đầu tư tự tin vào kinh tế và mức lợi suất, lúc này, đất nền và biệt thự dự án được nhà đầu tư đặc biệt quan tâm. Từ đầu năm 2026 là giai đoạn ổn định của ngành BĐS và ghi nhận sự trở lại, hoặc xuất hiện của nhiều loại hình đa dạng.

Hiện nay, cán cân cung cầu đang được điều chỉnh khi nguồn cung tăng, làm giảm áp lực về cầu, kéo theo sự điều chỉnh giá bán BĐS về mức phù hợp hơn. Các chuyên gia nhận định rằng sự điều chỉnh này sẽ tiếp tục trong giai đoạn tiếp theo, tạo nền tảng vững chắc cho sự phục hồi và tăng trưởng giá trong trung hạn.

Dự báo, giá BĐS có thể tăng từ 5 - 10% mỗi năm, tùy thuộc vào từng phân khúc và khu vực, nhờ vào sự ổn định của nguồn cung và sự quay trở lại mạnh mẽ của nhu cầu đầu tư.