HoREA vừa có công văn gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng, trong đó khẳng định, ý kiến của Bộ Xây dựng còn nhiều điểm chưa thật chuẩn xác và Nghị định 30/2021/NĐ-CP vẫn chưa tháo gỡ được các nút thắt chính cho thị trường.
HoREA nói gây “ách tắc”, Bộ Xây dựng nói mở rộng
HoREA khẳng định, Khoản 5 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP làm “ách tắc” tất cả dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư có quyền sử dụng đất “các loại đất khác không phải là đất ở”, nhưng Bộ Xây dựng cho rằng, “không gây ách tắc, phiền hà mà còn mở rộng, tạo điều kiện hơn cho nhiều nhà đầu tư được tham gia đầu tư xây dựng nhà ở so với quy định trước đây”.
Theo HoEA, nhìn nhận của Bộ Xây dựng (nêu trên) chưa thật chuẩn xác.
HoREA nêu, trong 5 năm qua, do Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 và Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, quy định nhà đầu tư phải “có 100% đất ở” thì mới được chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, dẫn đến hàng trăm dự án nhà ở thương mại trong cả nước bị “ách tắc”, không thể triển khai thực hiện. Điều này gây thiệt hại rất lớn cho các doanh nghiệp, làm sụt giảm nghiêm trọng nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở, là một nguyên nhân trực tiếp làm tăng nóng giá nhà, khiến cho người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp đô thị, cán bộ công chức viên chức Nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang khó tạo lập nhà ở.
Khoản 1 (mới), Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 và Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 5 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ- CP) chỉ cho phép thêm 1 trường hợp được xác định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, đối với nhà đầu tư “có đất ở hợp pháp và các loại đất khác”. Quy định này làm “ách tắc” tất cả dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư có quyền sử dụng đất “các loại đất khác không phải là đất ở”, phù hợp với quy hoạch nhưng sẽ không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, mặc dù việc nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng đất hoàn toàn phù hợp và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, theo quy định của pháp luật về đất đai.
"Không hiểu vì sao Bộ Xây dựng lại không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp nhà đầu tư “có các loại đất khác không phải là đất ở”. Trong khi đó, Luật Đất đai 2013 cho phép nhà đầu tư được “nhận chuyển quyền sử dụng đất” (gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, phù hợp với quy hoạch để thực hiện dự án đầu tư); Luật Đầu tư 2020 xem xét “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” đối với trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất” và Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 quy định “chủ đầu tư là nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận” - ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA đặt vấn đề.
Bên cạnh đó, do không có hình thức văn bản hành chính về “chấp thuận chủ trương đầu tư” mà “trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại” nên tất cả các dự án nhà ở thương mại “có 100% đất ở”, hoặc “có đất ở và các loại đất khác”, sau khi đã có văn bản “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư”, thì không rõ cơ quan nhà nước có thẩm quyền nào sẽ ban hành văn bản công nhận chủ đầu tư. Nếu không xử lý vấn đề này, thì có thể dẫn đến tình trạng “ách tắc” thủ tục xác định chủ đầu tư tất cả các dự án nhà ở thương mại trong thời gian tới đây.
Đề nghị không phải là đất ở được làm dự án
Trước đó, trong báo cáo gửi Thủ tướng, Bộ Xây dựng bày tỏ quan ngại về việc bổ sung trường hợp nhà đầu tư có các loại đất khác thông qua nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, đất chuyên dùng (không phải là đất ở) cũng được xem xét chấp thuận, hoặc chỉ định làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại sẽ gây thất thu cho ngân sách Nhà nước, gây lãng phí tài nguyên đất đai, phát sinh nhiều tranh chấp.
Trong công văn, HoREA cũng khẳng định lo ngại này là không có căn cứ pháp luật và thực tiễn.
Thứ nhất, việc công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại đối với nhà đầu tư “có quyền sử dụng các loại đất khác không phải là đất ở” phù hợp với quy hoạch, để sớm đưa đất vào sử dụng sẽ đạt hiệu quả cao về kinh tế xã hội. Quy định này chẳng những không gây thất thu mà còn làm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Đơn cử, nếu không bị “tắc”, Nhà nước đã không bị thất thu tiền sử dụng đất khoảng 10.000 tỉ đồng (chiếm khoảng 15% giá thành) đối với 126 dự án nhà ở đang bị “ách tắc” tại TP HCM hiện nay; (bình quân mỗi dự án đầu tư 1.000 tỉ đồng thì tổng mức đầu tư lên đến 126.000 tỉ đồng); không thất thu tiền thuế GTGT 10% tương đương 12.600 tỉ đồng; nếu đạt lợi nhuận 20% tương đương 25.000 tỉ đồng thì Nhà nước đã không thất thu tiền thuế TNDN 20% khoảng 5.000 tỉ đồng...
Do vậy, việc “ách tắc” dự án đầu tư nhà ở thương mại dẫn đến cả doanh nghiệp và Nhà nước, cũng như thị trường bất động sản và người tiêu dùng đều bị thiệt hại. Việc công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại đối với nhà đầu tư “có quyền sử dụng các loại đất khác không phải là đất ở” không gây thất thu cho ngân sách Nhà nước.
Thứ hai, việc công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại đối với nhà đầu tư “có quyền sử dụng các loại đất khác không phải là đất ở” không gây lãng phí tài nguyên đất đai. Việc nhà đầu tư “có quyền sử dụng các loại đất nông nghiệp, hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” phù hợp với quy hoạch, thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải có trách nhiệm xem xét công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, để chủ đầu tư nhanh chóng đưa đất vào sử dụng, đảm bảo “nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả”.
Khoản 5 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP làm “ách tắc” tất cả dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư có quyền sử dụng đất “các loại đất khác không phải là đất ở”, mới là một tác nhân gây lãng phí tài nguyên đất đai, do đã làm chậm việc đưa đất vào sử dụng.
Thứ ba, việc công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại đối với nhà đầu tư “có quyền sử dụng các loại đất khác không phải là đất ở” sẽ không dẫn đến tình trạng đầu tư dự án nhà ở thương mại theo phong trào vì đã có rất nhiều quy định và luật để kiếm soát. Chẳng hạn: Mục 101 Phụ lục IV Luật Đầu tư 2020 quy định “kinh doanh bất động sản” thuộc ngành nghề kinh doanh có điều kiện; Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định “điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản”; Điều 21 Luật Nhà ở 2014 quy định “điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại"...
Chưa kể, không phải mọi trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, cho thuê mua đều thuộc trường hợp phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, như ý kiến của Bộ Xây dựng.
"Vấn đề mấu chốt là phải hoàn thiện hệ thống pháp luật đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, để kiến tạo môi trường đầu tư minh bạch, thông thoáng, công bằng, cạnh tranh lành mạnh, tạo hành lang pháp lý để thị trường bất động sản phát triển minh bạch, ổn định và bền vững.
HoREA đề nghị, sửa đổi, bổ sung Khoản 5 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP cho phép công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, đối với nhà đầu tư có quyền sử dụng đất “các loại đất khác không phải là đất ở” phù hợp với quy hoạch, để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật.