Siết tín dụng đổ vào bất động sản
Từ năm 2021 trở lại đây, giá nhà đất tại hầu hết các địa phương trên cả nước đều có xu hướng tăng ở tất cả các phân khúc. Đất ở đô thị, đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm… đều tăng giá, có nơi lên “cơn sốt” cục bộ do bám theo các thông tin về đầu tư hạ tầng, quy hoạch đô thị, kế hoạch một số huyện sẽ lên thành quận… Giá BĐS tăng cao khiến người dân có nhu cầu mua nhà ở thật khó tiếp cận. Còn ở tầm vĩ mô, khi giá BĐS tăng quá cao cũng làm ảnh hưởng đến sự hấp dẫn vốn đầu tư nước ngoài trong việc mở rộng hoạt động sản xuất, kinh doanh tại Việt Nam.
Trước thực trạng trên, nhiều công cụ giải pháp đã được cơ quan chức năng đưa ra, nhằm kiểm soát hạ nhiệt thị trường BĐS. Từ đầu tháng 4/2022, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã có công văn gửi các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng yêu cầu triển khai, thực hiện nghiêm một số vấn đề để đảm bảo an toàn hoạt động. Trong đó, kiểm soát các khoản cấp tín dụng với lĩnh vực rủi ro như đầu tư, kinh doanh BĐS, chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp...
Ngay sau chỉ đạo của NHNN, lần lượt một số ngân hàng cùng thông báo dừng cho vay BĐS. Đơn cử, Ngân hàng Sacombank đã yêu cầu các chi nhánh, phòng giao dịch không cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, ngoại trừ cho vay cán bộ nhân viên và người thân mua, xây, sửa BĐS để ở. Thời gian áp dụng sẽ đến hết tháng 6/2022. Hay Ngân hàng Techcombank cũng thông báo tạm dừng giải ngân các khoản vay mua BĐS đã có giấy chứng nhận và vay thứ cấp mua BĐS (gồm chưa hoặc đã có giấy chứng nhận) kể từ ngày 25/3/2022.
Việc siết tín dụng đổ vào BĐS kỳ vọng có thể hạ nhiệt được “cơn sốt” đất, hạn chế tình trạng đầu cơ dùng đòn bẩy tài chính. Theo nhận định của ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam: Việc siết tín dụng sẽ không làm giá BĐS đi xuống, có chăng thanh khoản sẽ giảm và giá đi ngang. Nguyên nhân bởi đối với những nhà đầu tư dài hạn, có dự trù tài chính tốt, sẽ không bị ảnh hưởng nhiều. Về phía doanh nghiệp BĐS, nhiều doanh nghiệp lớn dựa vào vốn vay ngân hàng để phát triển dự án sẽ bị ảnh hưởng vì không có vốn để phát triển dự án, thậm chí phải co hẹp quy mô phát triển dự án. Những doanh nghiệp có dự án đang hình thành, đang bán sẽ bị ảnh hưởng vì người mua nhà khó khăn trong tiếp cận vốn vay.
Sử dụng “sức mạnh” công cụ quản lý
Bên cạnh việc kiểm soát dòng tiền từ các ngân hàng cho vay trong lĩnh vực BĐS, cơ quan chức năng đã sử dụng công cụ quản lý Nhà nước nhằm hạ nhiệt một phần “cơn sốt” đất thời gian qua. Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã ban hành Văn bản số 1685/STNMT-ĐKTĐĐ gửi UBND các quận, huyện, thị xã, Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội yêu cầu tạm dừng việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đối với đất nông nghiệp, đất có đất ở và đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở.
Chính quyền các địa phương như Vĩnh Phúc, Lâm Đồng, Bình Phước, Khánh Hòa… đã đồng loạt ra văn bản chỉ đạo tạm dừng tiếp nhận hồ sơ, giải quyết thủ tục hành chính liên quan việc chia tách thửa đối với đất nông nghiệp; đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất; đất phi nông nghiệp nhằm ngăn chặn tình trạng bát nháo phân lô, bán nền gây “sốt” đẩy giá ảo.
Cùng với đó, từ cuối năm 2021 đến nay, Tổng cục Thuế, Bộ Tài chính đã thực hiện các biện pháp chống thất thu thuế trong kinh doanh, chuyển nhượng BĐS; hướng dẫn người dân, doanh nghiệp kê khai đúng giá chuyển nhượng BĐS. Nhiều hồ sơ thuế đã bị trả về yêu cầu khai lại bổ sung cho đúng giá trị thực, nhằm bảo đảm thu đúng, thu đủ cho ngân sách Nhà nước.
Tiến sĩ Nguyễn Đức Độ, Phó Viện Trưởng Viện Kinh tế - Tài chính, Học viện Tài chính cho biết, những động thái từ cơ quan quản lý Nhà nước sẽ giúp hạ nhiệt thị trường BĐS. Theo ông Độ, thị trường BĐS hiện nay có nguồn cung không nhiều, các dự án triển khai không quá dư thừa, trong khi giá nguyên vật liệu xây dựng có xu hướng gia tăng. Do đó, giá BĐS khó giảm sâu, sẽ khó có tình trạng bán tháo.
Dưới một góc nhìn khác, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội - một đơn vị chuyên sâu về các dịch vụ liên quan đến BĐS phân tích: Áp lực tăng giá cùng tỷ lệ lạm phát tăng trong khi tín dụng bị thắt chặt có thể sẽ khiến hoạt động thị trường BĐS chậm lại trong ngắn hạn. Tuy nhiên, đà tăng giá BĐS được dự báo sẽ khó có thể dừng lại trong bối cảnh chi phí phát triển, xây dựng dự án leo thang cùng với nhu cầu đầu tư nhà đất bùng nổ tại nhiều thị trường.
Theo khảo sát của nhiều công ty tư vấn và các chuyên gia, giá BĐS được ghi nhận mức tăng khá nhanh trong quý I/2022, dự kiến sẽ tiếp tục xu thế tăng ở các quý tới. Và trước những biện pháp mạnh của cơ quan quản lý, trong thời gian ngắn hạn, giao dịch trên thị trường BĐS sẽ có phần chậm lại, nhưng giá BĐS sẽ khó có cơ hội để giảm, thậm chí duy trì đà tăng trong bối cảnh nguồn cung thiếu hụt, chi phí nhân công, giá vật liệu tăng, thời gian hoàn thành thủ tục pháp lý dự án kéo dài. Cùng với đó là áp lực lạm phát sẽ làm tăng nhu cầu đầu tư vào BĐS - một kênh đầu tư luôn được coi là “hầm trú ẩn” tài chính an toàn.