Kể từ khi Thông tư 12/2011/TT-BTC sửa đổi Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực, theo phản ánh của các sàn giao dịch bất động sản (BĐS) và trung tâm môi giới nhà đất thì thị trường mua bán nền đất đã đóng băng. Theo Thông tư này, khi thực hiện chuyển nhượng nền đất nhà, giá trị hợp đồng mua bán tính thuế phải được cơ quan thuế chấp nhận. Cụ thể: Người bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân 25% phần chênh lệch giữa giá mua và giá chuyển nhượng. Nếu giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai và ghi trong tờ khai tính thuế không phù hợp với giá thị trường thì cơ quan thuế có quyền ấn định giá chuyển nhượng để tính thuế sau khi tham khảo giá tại sàn giao dịch BĐS nơi có BĐS chuyển nhượng.

 Cái khó là ở chỗ, việc xác định giá trị nền đất rất phức tạp (phụ thuộc vào vị trí, đường lộ, môi trường xung quanh... và phụ thuộc phần lớn vào các sàn giao dịch hoặc chủ đầu tư (CĐT). Theo cách làm thông lệ, CĐT xác nhận giá thị trường gần nhất với thời điểm chuyển nhượng. Trên thực tế, vẫn có CĐT xác nhận với giá thấp hơn giá trị thực. Trong trường hợp này, người có đất chuyển nhượng sẽ được hưởng lợi, nhưng nguồn thu từ dịch vụ này ở các sàn giao dịch sẽ giảm. Vì thế, rất ít CĐT ký xác nhận giá trị nền đất thấp hơn thực tế

Ngoài ra, mọi thủ thuật trong các giao dịch chuyển nhượng nền đất nhằm giảm thuế đều khó thực hiện, bởi cơ quan thuế luôn xác định giá bán theo giá thị trường ít nhất cũng bằng giá sàn của CĐT. Căn cứ tính thuế như vậy là hợp lý, nhưng trong bối cảnh thị trường nền đất đóng băng thì việc cơ quan thuế chọn mức giá nào để tính thuế cho phù hợp mới là điều khó, bởi có nhiều trường hợp giá giao dịch thấp hơn cả giá sàn của CĐT.

Sau 3 tháng kể từ ngày Thông tư 12 có hiệu lực, các sàn giao dịch nền đất, các trung tâm BĐS đều có chung nhận xét: Mức thuế chênh lệch 25% giữa giá chuyển nhượng và giá được chuyển nhượng là quá cao bởi thời gian kể từ khi mua được nền đất của CĐT đến khi chuyển nhượng lại cho người khác sẽ có nhiều chi phí phát sinh, chẳng hạn như phải vay lãi suất tín dụng đen để mua, ngoại trừ những cá nhân có vay tiền ở ngân hàng để mua đất nền thì cơ quan thuế mới được khấu trừ chi phí chịu thuế.

Để hạn chế đầu cơ đẩy giá BĐS lên cao như hiện nay, chính sách thuế của Việt Nam đã đặt ra mục tiêu: Đánh thuế vào người đầu tư. Cách làm thông thường hiện nay là, các CĐT đã có đất sẵn sàng xây lên đó những tòa nhà cao tầng để bán cho khách hàng. Như vậy, giá nền đất được tính hoàn toàn vào giá trị của căn hộ nên giá trị căn hộ rất cao, khó bán. Chính vì vậy, các CĐT đã chọn giải pháp xây móng nhà rồi bán theo quy định của pháp luật. Làm theo cách này, các CĐT vừa bỏ ít vốn lại dễ bán được nền đất do giá cả hợp lý. Song nó lại nảy sinh bất cập khi người mua muốn thay đổi thiết kế tòa nhà so với thiết kế nền móng sẵn có của CĐT…

Theo các hiệp hội BĐS của Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và Đà Nẵng, ngành Thuế nên xem xét điều chỉnh giảm mức thuế chuyển nhượng như hiện nay, bởi theo họ, các giao dịch chuyển nhượng được nhiều thì ngành Thuế sẽ thu được nhiều còn hơn áp mức thuế cao mà thị trường ít giao dịch thì nguồn thu sẽ thấp. Họ cũng khuyến cáo các khách hàng có nhu cầu mua nền đất nên tìm những nền đã có sổ đỏ được chuyển nhượng với mức tính thuế là 2% trên giá trị hợp đồng sẽ có lợi hơn so với hình thức góp vốn sau đó mới được giao phần móng .

Bài và ảnh: Lộc Nga