Suy giảm

Khi nói về thực trạng thị trường BĐS hiện nay, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội (Hiland Group) Mai Thái Thịnh cho rằng, từ đầu năm 2008 đến nay là giai đoạn suy giảm. Đặc biệt trong 2 năm 2010 - 2011, thị trường diễn biến thất thường, khó dự đoán. Cuối năm 2010, thị trường nhà đất Hà Nội nóng lên một cách bất thường, nhưng sau đó lại suy trầm cho đến hiện nay. Một số phân khúc thị trường và tại một số địa bàn tuy có tăng giao dịch nhưng không bền vững.

Theo số liệu của Cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng), hiện tại diện tích nhà ở bình quân tại Việt Nam là 17m2/người, song tại đô thị lớn vẫn còn hơn 1 triệu hộ gia đình sống dưới 5m2/người và 4,6 triệu hộ sống từ 6 - 10m2/người.

Theo đánh giá của ông Trần Kim Chung, Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, thị trường BĐS đang có dấu hiệu bị tác động của một loạt yếu tố bất định.

Một là, yếu tố phòng tránh lạm phát. Thị trường BĐS vẫn là van xả của lạm phát. Dấu hiệu lạm phát nền kinh tế là rất rõ ràng. Vì vậy, một lượng tiền đáng kể sẽ vận hành vào thị trường để tránh lạm phát.

Hai là, yếu tố dịch chuyển nguồn lực. Một lượng tiền đáng kể, do sự thắt chặt quản lý đối với kinh doanh vàng miếng, kinh doanh ngoại tệ trên thị trường tự do đã vận hành vào thị trường BĐS để phòng tránh các rủi ro về chế tài của chính sách và Nhà nước.  Ba là, yếu tố đón đầu quy hoạch. Do thủ đô Hà Nội đang có những thay đổi lớn trong quy hoạch, trong triển khai quy hoạch và trong phát triển cơ sở hạ tầng nên có nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư đón đầu, một lượng tiền đáng kể sẽ được vận hành để giành những lợi thế này.

Bốn là, yếu tố thanh toán một lần. Một lượng vốn đáng kể do rút lui từ các thị trường khác đang vận hành vào thị trường BĐS. Tuy nhiên, do chính sách thắt chặt tiền tệ nên sẽ không có dòng vốn vận hành tiếp theo, khả năng thanh toán bị hạn chế.

Hệ quả của những biến động trên là, thị trường suy giảm đáng kể, giá BĐS thiết lập đáy mới.

Nếu kết hợp cả chính sách không cho phân lô bán nền và chính sách lãi suất cao thì tính bình quân lãi suất thị trường là 20%/năm, và một dự án được tiến hành khoảng 5 năm/dự án thì với giả định doanh nghiệp BĐS có 20% vốn, phải vay 80% và trả lãi suất trong 5 năm. Tất cả những chi phí lãi suất sẽ phải tính vào giá thành. Hệ quả là giá sản phẩm phải trả thêm một chi phí rất lớn. Hệ quả tiếp theo nữa là sự rút lui của các nhà đầu tư đối với các thị trường truyền thống. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh là hai thị trường đã, đang và sẽ bị tác động nhiều nhất.

Ông Trần Kim Chung đã đưa ra một con số (chưa hoàn toàn chính xác), tổng dư nợ tín dụng cho thị trường BĐS là khoảng 228.000 tỷ đồng cộng với khoảng gấp 2 lần số đó các khoản vay có thế chấp vì các mục đích liên quan đến BĐS.

Nguy cơ phá sản

Trong ngắn hạn, từ nay đến hết tháng 01/2012, theo ông Trần Kim Chung, có 3 kịch bản theo thông lệ, mỗi kịch bản sẽ đi kèm với các giả định.

Kịch bản thứ nhất, với giả định tất cả không có gì thay đổi về chính sách, tình hình kinh tế trong nước và thế giới không biến động, thị trường sẽ suy yếu dần và không có cơ hội phục hồi do không có nguồn vốn bổ sung, trong khi lãi vay ngân hàng quá cao.

Kịch bản thứ hai, giả định rằng, chính sách không thay đổi, lạm phát tiếp tục ở mức cao, thị trường BĐS sẽ lâm vào tình trạng đóng băng, các dự án sẽ đình trệ, doanh nghiệp sẽ rơi vào tình trạng khó khăn toàn diện. Các nhà đầu tư thứ cấp sẽ phải thanh lý các dự án đầu tư dựa vào nguồn vay ngân hàng. Thậm chí, tình trạng phá sản có thể xảy ra đối với những dự án, những doanh nghiệp, những nhà đầu tư mất khả năng thanh toán.

Kịch bản thứ ba, giả định chính sách có thay đổi. Thứ nhất, chính sách tiền tệ được nới lỏng từ sau tháng 7/2011. Thứ hai, văn bản pháp quy về thị trường thế chấp thứ cấp được ban hành. Thứ ba, Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Chứng khoán và Luật Sửa đổi, bổ sung Luật Chứng khoán với những nội dung về quỹ đầu tư BĐS được ra đời. Thứ tư, văn bản pháp lý về quỹ tiết kiệm tương hỗ bất động sản được ban hành. Khi đó, thị trường BĐS có thể có những xung lực mới, tuy vẫn không bùng phát nhưng có thể đi lên vào cuối năm 2011.

Trong trung hạn, năm 2012-2013, thị trường BĐS vẫn phụ thuộc rất lớn vào động thái chính sách. Nếu chính sách tài khoá và tiền tệ tiếp tục thắt chặt thì thị trường BĐS vẫn trầm lắng. Hoặc, cho dù chính sách tiền tệ và tài khoá vẫn thắt chặt nhưng các công cụ tài chính khác được ban hành, thì năm 2012, thị trường BĐS vẫn sẽ có những dấu hiệu phục hồi. Một tương lai sáng sủa hơn, nếu chính sách tài khoá và tiền tệ được nới lỏng và các công cụ tài chính được ban hành thì thị trường sẽ có một trào lưu, một làn sóng mới.

Một thực trạng được ông Mai Thái Thịnh khẳng định, thị trường BĐS Việt Nam nặng về tính tự phát; còn đang ở cấp độ phát triển thấp, thiếu minh bạch, chủ yếu phụ thuộc vào bên bán. Bên cạnh đó, thị trường còn bị phân chia ở cả địa bàn, chủ thể đầu tư và loại hình sản phẩm; khó tiếp cận, chi phí ngoài sổ sách cao, gây trở ngại, hạn chế phát triển sản xuất.

Từ thực tế này, ông Mai Thái Thịnh cho rằng, cần nghiên cứu, ban hành Luật Đăng ký BĐS và các văn bản pháp lý liên quan đến tài chính, tiền tệ BĐS, trong đó có việc nghiên cứu, ban hành Luật về thị trường thế chấp thứ cấp.

Vũ Hạnh