“Trùm mền”

Khi đi tìm hiểu một vài dự án lớn về các khu dân cư từ trung tâm Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng, qua Khu đô thị Nam Sài Gòn tới Quốc lộ 1A, dễ nhận thấy hàng loạt khu đất dọc đoạn Đại lộ Nguyễn Văn Linh đang “bị bỏ hoang”, cỏ dại mọc lên rậm rạp. Khi được hỏi, nhiều người dân khu vực này không biết đất của ai và dùng vào mục đích gì.

Tuy nhiên, tìm hiểu trong giới đầu tư BĐS và các tay “cò” đất thì được biết, đất tại đây đều đã có chủ, nhưng hàng chục năm nay vẫn bỏ hoang, đối lập với các khu đất đang “giành giật” sở hữu tại các khu vực khác. Về giá trị các khu đất trên, các chuyên gia cho rằng, rất khó để xác định giá trị thật của chúng, nhưng một điều chắc chắn rằng, vị trí của các khu đất này đóng vai trò cực kỳ quan trọng trong chiến lược phát triển đô thị về phía Nam của TP. Hồ Chí Minh. 

Một nhà đầu tư cho biết, ven đô thị mới Thủ Thiêm (Quận 2) và các khu đất nằm trên trục Xa lộ Hà Nội thuộc địa bàn Quận 9 và Thủ Đức, hay khu vực Q.12 cũng có khá nhiều khu đất vẫn bỏ không hoặc được sử dụng với mục đích phi kinh tế. Ghi nhận tại một số khu dân cư mới như An Sương, Vĩnh Lộc, có thể thấy lẩn khuất trong các khu dân cư thưa thớt người ở ấy là hàng trăm căn biệt thự xây dở phần thô rồi bỏ đó kéo dài suốt từ năm này qua năm khác, khiến không ít người xót xa. Anh Hoàng Trọng Bình, chủ Công ty môi giới địa ốc Thành Minh cho biết, phần lớn những lô biệt thự bỏ hoang ấy đều đã có chủ và giá trị của mỗi căn không dưới chục tỉ đồng. Tuy nhiên, do đa phần các chủ đầu tư theo kiểu “đầu cơ”, hoặc mua đất xí phần nên việc ở hay không cũng không quan trọng. Còn tại bán đảo Thanh Đa, quận Bình Thạnh, hàng trăm ha đất còn nằm trong diện đất nông nghiệp, nhưng hầu như không sản xuất được bởi ô nhiễm. Trước đây, gần như toàn bộ khu đất này đã được quy hoạch để xây dựng các trung tâm thương mại – dịch vụ, sau đó dự án này bị phá sản và “nằm ngủ” cho đến tận bây giờ

Không chỉ tại các khu dân cư mới hình thành mới có đất bỏ hoang, dạo quanh các khu dân cư trên địa bàn P.11, Q.Gò Vấp cũng dễ bắt gặp nhiều khu đất bỏ hoang đang trở thành điểm tập kết rác thải, gây ô nhiễm môi trường nghiêm trọng.

Và vướng...

Theo định hướng phát triển TP. Hồ Chí Minh đến năm 2025 đã được Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 24/QĐ-TTg ngày 06/1/2010 thì TP. Hồ Chí Minh sẽ phát triển mở rộng theo 5 hành lang gắn kết với 7 tỉnh xung  quanh gồm: Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương, Bình Phước, Tây Ninh, Long An và Tiền Giang. Riêng khu vực nội thành cũ sẽ phát triển theo 2 hướng chính là hướng Thủ Thiêm - Quận 2 và Khu đô thị Bình Quới - Thanh Đa. Ngoài ra, TP. Hồ Chí Minh  cũng mở rộng khu nội thành theo hướng ưu tiên về phía Đông và Đông Nam. Như vậy, trong vòng 14 năm tới, TP. Hồ Chí Minh sẽ phải “gánh” khối lượng cơ sở hạ tầng khổng lồ mới có thể định hình một thành phố phát triển trong tương lai. Tuy nhiên, hiện còn  quá nhiều khu đất bị lãng phí, đặc biệt là các dự án nhà ở khu đô thị mới.

Nằm ngay cửa ngõ phía Đông của TP. Hồ Chí Minh, giao điểm giữa đường cao tốc Sài Gòn - Long Thành và đường vành đai phía Đông, Khu Dân cư Khang An (phường Phú Hữu, quận 9) dường như là một nơi an cư lý tưởng. Thế nhưng, đi vào sâu trong khu biệt thự, có thể thấy nhiều căn được bảo vệ bằng bức tường gạch bít kín cửa ra vào, thậm chí tầng trệt của ngôi nhà đã bị cỏ dại phủ kín. Các căn biệt thự ở đây có diện tích hàng trăm mét vuông với mức giá chào bán khoảng 4,5 tỉ đồng/căn, nhưng đều trong tình trạng không một bóng người. Đây rõ ràng là một nghịch lý.

Các nhà hoạch định đô thị cho rằng, mấu chốt lớn nhất hiện nay là TP.  Hồ Chí Minh đang vướng đề án quy hoạch tổng thể và chưa có sự thống nhất cũng như phối hợp nhịp nhàng với các tỉnh thành lân cận. Đơn cử như dự án xây dựng đường cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Dầu Dây (Đồng Nai), sự chênh lệch giữa giá đền bù giải tỏa của hai địa phương này đã gây trở ngại không nhỏ cho quá trình giải phóng mặt bằng.

Một thực tế đang diễn ra là mật độ xây dựng ở TP. Hồ Chí Minh vẫn chưa theo kịp với tốc độ đô thị hóa. Chính vì vậy, đô thị mọc lên phần lớn không theo quy hoạch, dẫn đến thực trạng nhiều khu đất chưa có quy hoạch lại được xây dựng còn những khu đất mặc dù đã nằm trên bản đồ quy hoạch từ hàng chục năm nay nhưng vẫn trong tình trạng hoang phế.

Thực trạng lãng phí trên theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Trách nhiệm Hữu hạn Địa ốc Đất Lành, chính là hệ quả của tình trạng đầu cơ nhà đất. “Năm 2007, khi thị trường nhà đất lên cơn sốt, nhiều chủ đầu tư đã đổ tiền xây dựng những khu biệt thự với mục đích đón đầu để kiếm siêu lợi nhuận. Cũng trong xu thế đón gió đó, không ít nhà đầu tư thứ cấp mua xong để đấy nhằm đẩy giá lên cao. Nhưng khi thị trường ngày càng lao dốc thì việc bán ra trở nên khó khăn hơn và thế là đất cứ bỏ hoang”.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, cũng cho biết: “Thực trạng này đã vô tình biến các nhà đầu tư thứ  cấp trở thành nạn nhân. Họ bị cuốn vào cơn sốt đất 4 năm trước. Và nay khi giá thị trường đi xuống dưới mức đầu tư ban đầu, các nhà đầu tư, vì không muốn bán lỗ, đành phải để những căn biệt thự tiền tỉ phơi nắng chờ thị trường”.

Tình trạng biệt thự hoang phế còn có nguyên nhân từ sự đầu tư thiếu định hướng của các bên tham gia. Hầu hết các chủ đầu tư xây dựng các dự án dựa trên quy hoạch tổng thể hạ tầng đô thị cụ thể như hệ thống giao thông, hoặc xu thế phát triển đô thị theo khu vực. Và hình thức đi tắt đón đầu đó đã tạo nên sự chênh lệch về thời điểm và tiến độ. Vì thế, mới có tình trạng nhiều khu biệt thự đã xây xong mà quy hoạch vẫn còn treo.

Đại hội Đảng bộ TP. Hồ Chí Minh lần thứ IX xác định 6 chương trình đột phá nhằm phát triển KT - XH TP. Hồ Chí Minh giai đoạn 2011 - 2015, điểm đáng chú ý là 3 trong số 6 chương trình đột phá này đều nhắm vào việc phát triển đô thị nhằm giảm ùn tắc giao thông, giảm ngập nước và giảm ô nhiễm môi trường. Như vậy, vấn đề đặt ra là phát triển đô thị như thế nào để đạt được mục tiêu này, ông Nguyễn Thành Tài, Phó Chủ tịch Thường trực UBND TP. Hồ Chí Minh khẳng định: Sẽ thống nhất quản lý đô thị theo quy hoạch. Mặc dù quyết tâm này đưa ra có phần hơi muộn và chưa dám nói là thực hiện đồng bộ được hay không. Nhưng với nhận thức và quyết tâm trên, hy vọng “bài toán” quy hoạch các vùng kinh tế mở, đô thị mở của TP. Hồ Chí Minh sẽ dần đi vào quỹ đạo quy hoạch chung của tổng thể vùng.

Anh Nguyễn